賣鋪套現(xiàn)30億卻不離場？麥當(dāng)勞其實(shí)是個(gè)地產(chǎn)大佬 換個(gè)姿勢繼續(xù)坐鎮(zhèn)。麥當(dāng)勞真正賺錢的不是賣漢堡，而是通過收取品牌授權(quán)費(fèi)和房租。別人是賣了樓關(guān)店走人，而麥當(dāng)勞則是賣了樓繼續(xù)開張，還用原來的錢繼續(xù)套現(xiàn)擴(kuò)張。你以為它退場，其實(shí)是它看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，把一手好牌打得更靈活了。

7月28日，仲量聯(lián)行宣布，美國快餐巨頭麥當(dāng)勞打算出售手里幾十年的8個(gè)香港鋪位，從尖沙咀、銅鑼灣、旺角，到大角咀、荃灣、慈云山，總估值約12億港元。這只是第一批，麥當(dāng)勞計(jì)劃分階段賣掉在中國香港的全部23個(gè)鋪位，最終套現(xiàn)金額或?qū)⒊^30億港元。

耐人尋味的是，麥當(dāng)勞并沒有打算離場。鋪?zhàn)与m然賣了，但自己卻當(dāng)起了租客，門店照常開張，租金如常繳納。看似“退一步”，實(shí)則是“換個(gè)姿勢繼續(xù)坐鎮(zhèn)”。

眾所周知，這位全球快餐巨頭一向主打輕資產(chǎn)戰(zhàn)略——全球95%的門店都走的是特許經(jīng)營路線，別人出錢出力，它只收品牌授權(quán)費(fèi)。但在中國香港，麥當(dāng)勞卻一反常態(tài)，幾十年來堅(jiān)持重資產(chǎn)打法：自己買鋪、自己經(jīng)營，靠租金賺得盆滿缽滿，比賣漢堡還輕松。

很多人不知道，如今在全球“躺賺”的快餐巨頭起步并不光鮮。麥當(dāng)勞由兩個(gè)愛爾蘭移民的兒子——麥當(dāng)勞兄弟在1937年開的小熱狗攤起家，后來搞起了漢堡流水線，在當(dāng)?shù)鼗鹆似饋?。真正改變麥?dāng)勞命運(yùn)的是雷·克羅克，一個(gè)本職是奶昔攪拌機(jī)推銷員的中年男人。他發(fā)現(xiàn)了“流水線+快餐”的巨大潛力，于是在1961年直接買下麥當(dāng)勞品牌，正式成為老板，開啟了商業(yè)擴(kuò)張。

特許經(jīng)營這套玩法簡單說就是：我提供品牌和標(biāo)準(zhǔn)化流程，你出錢出力開店，我們一起賺錢。但真正讓麥當(dāng)勞跳出“快餐公司”范疇，升級(jí)成“地產(chǎn)王者”的是他們后來的CFO索恩伯恩。他提出一個(gè)驚為天人的戰(zhàn)略：我們當(dāng)房東！你加盟可以，但得用我指定的地段、我買下的物業(yè)，然后你按月交租，再從銷售額里分點(diǎn)利潤給我。

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，麥當(dāng)勞的這套玩法早已進(jìn)化成熟。截至2024年底，麥當(dāng)勞全球門店總數(shù)達(dá)到43477家，其中約95%都是特許經(jīng)營。這些加盟商絕大部分還要給麥當(dāng)勞交租，因?yàn)榈赇伒耐恋鼗蚍慨a(chǎn)是麥當(dāng)勞買下來的。2024年麥當(dāng)勞總收入為259.2億美元，其中租金收入高達(dá)100.17億美元，占總收入的38.65%。這解釋了為什么麥當(dāng)勞最近在香港地區(qū)出手賣樓——賣掉物業(yè)后轉(zhuǎn)身做租客，繼續(xù)開店、繼續(xù)營業(yè)、繼續(xù)收錢。

肯德基的玩法也類似。根據(jù)百勝餐飲集團(tuán)的財(cái)報(bào)，2024年KFC靠著“坐收租金”這一招，收進(jìn)了16.85億美元的特許經(jīng)營及物業(yè)收入，占全年總收入的54%。這種模式讓KFC無需深度參與實(shí)際經(jīng)營，就能穩(wěn)定收取授權(quán)費(fèi)、租金和分成，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)收益”。

在中國，紅星美凱龍和居然之家也是租賃模式的典型代表。從2024年財(cái)報(bào)來看，兩家企業(yè)的“收租”能力都已到達(dá)相當(dāng)高的水平。相比需要拼流量、拼效率的前端零售，租賃模式的優(yōu)勢很明顯。它不僅能帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能避開庫存壓力、價(jià)格戰(zhàn)和消費(fèi)波動(dòng)等不確定性。例如，居然之家直營的83家賣場中，僅有17家為自持物業(yè)，其余66家全部是租來的，使得租賃業(yè)務(wù)具備長期可持續(xù)性。

當(dāng)然，這種模式也對(duì)平臺(tái)本身提出了更高要求。招商能力、運(yùn)營管理效率、服務(wù)內(nèi)容的多樣性和持續(xù)性，都直接決定著租金收入的穩(wěn)定性和成長空間。一旦服務(wù)能力跟不上，空置率上升或者商戶流失，也可能帶來不小的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。但在消費(fèi)趨于理性、行業(yè)進(jìn)入慢周期的當(dāng)下，這種模式越來越被視作“抗周期”的安全選項(xiàng)。未來，能夠穩(wěn)住租金收入節(jié)奏，同時(shí)把服務(wù)做好做細(xì)的企業(yè)，往往更容易在波動(dòng)的市場里站穩(wěn)腳跟，贏得資本和行業(yè)的認(rèn)可。