曾經(jīng)門可羅雀的蘇州華誼兄弟電影世界，如今在韓國資本手中變身“海合安蘇州陽澄半島樂園”，暑期試運營期間接待游客超35萬人次。這一轉(zhuǎn)變背后是國際資本對中國文旅地產(chǎn)的精準抄底。

全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本與浙江西子國際聯(lián)手設立30億元地產(chǎn)基金，專注長三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓及消費類基礎設施。韓國安博凱投資基金收購蘇州華誼兄弟電影世界，將其融入已在中國運營的五地主題公園網(wǎng)絡。美國漢斯集團、淡馬錫等外資機構(gòu)也紛紛在中國完成私募基金備案。外資似乎正在悄然布局中國酒旅與商業(yè)地產(chǎn)市場。

當國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還在艱難去杠桿之時，國際資本卻開始逆流而上。2025年上半年，外資凈增持中國境內(nèi)股票和基金101億美元，扭轉(zhuǎn)了過去兩年凈減持的趨勢。政策環(huán)境的變化也是關鍵因素之一。今年6月，國家外匯管理局刪除了外資結(jié)匯資金不得購買“非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的條款，意味著外資現(xiàn)在可以合法投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產(chǎn)，打破了存在近20年的限制。

商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出一些積極信號。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度，北京寫字樓市場租金降幅持續(xù)收窄，空置率有所下降。一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場正在逐步企穩(wěn)，為外資布局提供了底氣。外資并非盲目掃貨，而是采取了精準的策略。以安博凱為例，該基金專門尋找那些因財務危機或管理不善陷入困境，但擁有優(yōu)質(zhì)核心業(yè)務或資產(chǎn)的項目。安博凱收購的蘇州華誼兄弟電影世界就是典型案例。這個占地690畝的項目位于陽澄湖半島國家級旅游度假區(qū)核心區(qū)，雖然因經(jīng)營問題陷入困境，但占據(jù)著不可復制的區(qū)位優(yōu)勢。

國際資本在中國酒旅市場的操作遠不止簡單的“買買買”，而是一套完整的價值發(fā)現(xiàn)與提升流程。安博凱的模式是“低價收購+運營改造+價值提升”的組合拳。接手蘇州項目后，安博凱旗下海合安文旅投入超1億元推出三大核心產(chǎn)品：國內(nèi)最大的奶龍IP親子主題區(qū)、以蘇州科舉文化為內(nèi)核的《狀元歸來》實景沉浸秀，以及“陽澄星光夜”夜經(jīng)濟體系。這些改造舉措直指當前文旅消費的核心需求：主題化、沉浸式和全時運營。結(jié)果令人印象深刻：2025年暑期試運營期間，該項目接待客流超過35萬人次，單日最高接待量突破2萬人，收入同比增長68%，成為抖音平臺暑期全國熱門旅游景區(qū)之一。

類似的故事也發(fā)生在資本更密集的商業(yè)地產(chǎn)領域。施羅德資本與西子國際合作模式頗具代表性：雙方共同篩選核心穩(wěn)定型及具備改造升級潛力的高質(zhì)量項目，通過專業(yè)運營提升資產(chǎn)價值。上海靜徠坊項目就是一個典型案例。施羅德資本2019年收購該項目后進行了全面翻新改造，將其品質(zhì)提升至卓越辦公標準。盡管后來施羅德賬面虧損退出，但租金收益實際上提升了30%。這種運營提升的能力，正是外資在看似低迷的市場中獲取回報的關鍵。

外資在中國酒旅和商業(yè)地產(chǎn)市場的布局呈現(xiàn)出明顯的地域集中性，長三角地區(qū)成為外資最關注的熱點區(qū)域。施羅德資本與西子國際合作的30億元基金明確專注于上海、杭州、南京等長三角核心城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓和消費類基礎設施。安博凱收購的蘇州項目與上海迪士尼共享地鐵11號線兩端，可有效輻射長三角高凈值客群，適合打造“微度假”目的地。這一地區(qū)是中國經(jīng)濟最具活力的區(qū)域之一，消費市場旺盛，高凈值人群集中，為高端文旅項目和商業(yè)地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的客源和現(xiàn)金流。

除了長三角，大灣區(qū)也是外資重點布局的區(qū)域。太古地產(chǎn)在廣州同時推進兩個太古里項目，顯示出對華南市場的信心。外資在中國的布局邏輯非常清晰：緊盯核心城市群的核心資產(chǎn)，特別是那些因短期困難被低估的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。外資大舉進入中國酒旅市場，是短期抄底還是長期布局？從安博凱的過往案例來看，該基金曾于2009年聯(lián)合高盛投資日本大阪環(huán)球影城項目。持有多年來，在其管理下，大阪環(huán)球影城客流量從一年750萬人次攀升到1500萬人次。2017年，安博凱和高盛將股份出售，獲得了超過3倍的豐厚回報。這一案例揭示了國際私募基金的典型退出策略：低價收購困境資產(chǎn)，通過專業(yè)運營提升價值，最終通過上市或出售實現(xiàn)退出。

但這并不意味著外資只追求短期財務回報。相反，一些外資企業(yè)選擇了長期深耕中國市場的策略。太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地已開業(yè)7個項目，未來幾年還將有6個項目陸續(xù)面市。恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地運營著10個恒隆廣場項目，分布在從上海到昆明等多個核心城市。這些企業(yè)更注重長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，而非短期資產(chǎn)價格波動。外資看好的是中國消費市場的長期增長潛力。隨著中產(chǎn)階級規(guī)模不斷擴大，消費升級趨勢持續(xù)，文旅消費和商業(yè)地產(chǎn)需求有望保持穩(wěn)定增長。這些項目不再局限于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，而是擴展到文旅度假、文化體驗等更廣泛的消費領域。

面對國際資本的積極布局，國內(nèi)企業(yè)也在加快轉(zhuǎn)型步伐，從單純開發(fā)銷售向運營管理轉(zhuǎn)變，從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，成為中國酒旅地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。這場中外大戰(zhàn)，究竟誰能站到最后，時間會給出答案。