各地樓市政策將迎來哪些升級(jí) 新模式系統(tǒng)性重構(gòu)

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2025-10-05 13:06:58 新浪

2025年10月開始的政策升級(jí)，并非簡(jiǎn)單重復(fù)以往的刺激措施，而是針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展新模式進(jìn)行系統(tǒng)性重構(gòu)。這一轉(zhuǎn)變背后有兩個(gè)主要原因：一方面，三季度行業(yè)銷售同比降幅擴(kuò)大，盡管84個(gè)省市前三季度出臺(tái)了556次政策，但市場(chǎng)預(yù)期仍未完全扭轉(zhuǎn)；另一方面，中央城市工作會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展，城市從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，這標(biāo)志著行業(yè)的底層邏輯發(fā)生了根本性變化。

住建部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人均住房面積已超過40平方米，總量矛盾已經(jīng)讓位于結(jié)構(gòu)性失衡。因此，10月的新政策不再局限于傳統(tǒng)的“限跌令—補(bǔ)貼—松限購(gòu)”模式，而是構(gòu)建了“中央定框架、地方填細(xì)節(jié)、市場(chǎng)強(qiáng)活力”的三維體系，目標(biāo)是在2-3年內(nèi)完成從增量開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)的模式切換。

在需求端，核心城市的限購(gòu)政策開始松綁，進(jìn)入精準(zhǔn)分層時(shí)代。北京以五環(huán)為界實(shí)施梯度松綁，五環(huán)外全面放開非京籍購(gòu)房限制；上海將外環(huán)外非滬籍社保要求從3年降至1年，并為人才開辟綠色通道；深圳在8個(gè)非核心區(qū)允許無社保非深籍購(gòu)2套，鹽田和大鵬兩區(qū)完全取消限購(gòu)。10月起，這種分區(qū)域差異化松綁模式將向新一線城市鋪開。預(yù)計(jì)杭州、成都等城市可能采取類似的策略，并疊加公積金政策升級(jí)。

供給側(cè)方面，土地改革試點(diǎn)將在10月實(shí)質(zhì)性落地。北京城市副中心、粵港澳大灣區(qū)等試點(diǎn)區(qū)域獲得了自主判斷人地掛鉤、探索用地類型轉(zhuǎn)換和鼓勵(lì)國(guó)企低效用地再開發(fā)的權(quán)限。杭甬溫推行的“限地價(jià)競(jìng)貢獻(xiàn)”模式改變了房企拿地邏輯，土地出讓不再比拼價(jià)格，而是考核后續(xù)地均產(chǎn)值。此外，財(cái)政部推進(jìn)房地產(chǎn)增值稅留抵退稅，自然資源部透露試點(diǎn)區(qū)域的城中村改造項(xiàng)目可享受土地出讓金分期繳納政策，預(yù)計(jì)將釋放超過2億平方米的開發(fā)空間。

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