樓市傳統(tǒng)“金九銀十”周期接近尾聲，走訪北京豐臺(tái)、朝陽(yáng)、大興等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房產(chǎn)中介門店的客戶帶看量仍維持在9月的較高水平，部分區(qū)域次新房市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)上升。隨著近一年北京部分區(qū)域新房交付量增加，次新房源供給同步增長(zhǎng)，這類房齡較短、戶型更優(yōu)的房源，有效拓寬了購(gòu)房者的置業(yè)選擇空間。中介機(jī)構(gòu)也開(kāi)始改進(jìn)服務(wù)，通過(guò)優(yōu)化帶看方式、提供暖心物資等舉措，為二手房市場(chǎng)交易活躍提供了有力支持。

在北京多個(gè)區(qū)域的二手房中介機(jī)構(gòu)，部分區(qū)域正迎來(lái)次新房集中入市的態(tài)勢(shì)。以大興瀛海片區(qū)為例，隨著周邊新房陸續(xù)交付，部分業(yè)主將房源掛牌出售，補(bǔ)充了一批優(yōu)質(zhì)次新房源。合生me悅小區(qū)于2024年底交付，截至2025年10月，該小區(qū)掛牌房源已近30套。建成于2020年左右的瀛海府小區(qū)，2025年也陸續(xù)有10余套房源掛牌上市。盡管瀛海府小區(qū)樓齡高于合生me悅，但其滿足“滿兩年”條件，可免征增值稅，且戶型設(shè)計(jì)與硬件設(shè)施較為新穎，具備顯著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌房源中，房齡20年以上的老舊房源占比超五成，而房齡5年以內(nèi)的次新房占比僅1.5%—2%。從整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，次新房較為稀缺。北京瀛海、亦莊河西等大亦莊片區(qū)的次新房市場(chǎng)具有典型性。這些次新房中，商品房占比較低，更多是5年限競(jìng)房解禁后的房源。2018年北京限競(jìng)房進(jìn)入供應(yīng)高峰，2021年起陸續(xù)迎來(lái)入住，預(yù)計(jì)2025—2026年將有近萬(wàn)套次新房逐步掛牌上市。

與樓齡較高的房源相比，次新房硬件設(shè)施更完善、老化風(fēng)險(xiǎn)更低；與新房相比，次新房更具性價(jià)比。從房屋保值與流通性來(lái)看，5—8年是次新房屬性的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不少小業(yè)主為避免房屋因房齡超10年淪為老舊房源，選擇掛牌出售，增加了次新房房源供給。次新房憑借“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)及合理定價(jià)策略，有效分流了新房客源，倒逼開(kāi)發(fā)商加速推貨并優(yōu)化產(chǎn)品力。同時(shí)，次新房也成為新房與二手房聯(lián)動(dòng)的重要紐帶，活躍二手房市場(chǎng)，并為新房市場(chǎng)提供客源置換需求。

隨著次新房的密集入市，北京二手房市場(chǎng)房源可選空間持續(xù)擴(kuò)大，帶動(dòng)部分區(qū)域二手房成交量回升。趙思雨介紹，其所在門店10月帶看量與9月基本持平，帶看房源類型更集中于次新房。受次新房房源增加影響，近兩個(gè)月門店成交的5套房源中，有4套為次新房。一套近期掛牌的次新房，價(jià)格略高于周邊二手房，但小區(qū)環(huán)境更優(yōu)、戶型設(shè)計(jì)更合理，上架一周便吸引10余組購(gòu)房者看房。

次新房市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)也出現(xiàn)在朝陽(yáng)黃廠片區(qū)。該片區(qū)大面積改善戶型多為近幾年建成的次新房，使得次新房逐漸成為區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢(shì)戶型。次新房是市場(chǎng)中改善型需求的優(yōu)質(zhì)選擇，隨著次新房供應(yīng)量逐步增加，不僅能推動(dòng)新房市場(chǎng)熱度向二手房市場(chǎng)傳導(dǎo)，還能助力市場(chǎng)供求關(guān)系加速循環(huán)。若要充分釋放次新房的市場(chǎng)價(jià)值，關(guān)鍵在于體現(xiàn)其性價(jià)比和附加值，進(jìn)一步釋放剛性與改善型購(gòu)房需求，為二手房市場(chǎng)注入更多活力。

次新房入市不僅擴(kuò)大了購(gòu)房者的選房空間，也帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)升溫。但受天氣轉(zhuǎn)涼影響，購(gòu)房者外出看房的熱情有所減弱。針對(duì)這一情況，經(jīng)紀(jì)人調(diào)整帶看方式，改為汽車帶看。勁松片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王蒙同樣注重服務(wù)質(zhì)量提升，入秋后主動(dòng)為購(gòu)房者提供暖寶寶、手套等保溫用品。中介機(jī)構(gòu)服務(wù)水平提升，有望拉動(dòng)市場(chǎng)帶看量增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期向好，間接縮短成交周期，改善買賣雙方談判狀態(tài)，維護(hù)價(jià)格穩(wěn)定。真正打動(dòng)購(gòu)房者置業(yè)的核心因素包括房源的性價(jià)比、房屋自身特質(zhì)、購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期以及市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期與供求關(guān)系走向。