10月70城房價(jià)出爐 全線下跌態(tài)勢持續(xù)！2025年11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，各線城市房價(jià)環(huán)比、同比均呈下降態(tài)勢，一線城市二手房價(jià)格降幅擴(kuò)大，三線城市新房、二手房跌幅持續(xù)加深。同時(shí)，一系列托底政策如城中村改造、專項(xiàng)債支持、房企“白名單”等正密集落地。

10月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示整體降溫趨勢未改。從環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅價(jià)格下降0.3%，與上月持平，其中上海新房價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，北京、廣州、深圳分別下降0.1%、0.8%和0.7%。二線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.4%，三線城市新房價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

二手房市場表現(xiàn)更為疲軟。10月一線城市二手房價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比降幅擴(kuò)大至4.4%，其中廣州二手房同比下跌6.4%。二線城市二手房價(jià)格環(huán)比下降0.6%，三線城市下降0.7%，兩者同比跌幅分別達(dá)5.2%和5.7%，均較上月有所擴(kuò)大。三線城市無論新房還是二手房，降幅均呈現(xiàn)擴(kuò)大態(tài)勢，反映出三四線城市樓市調(diào)整壓力持續(xù)加大。

市場分化明顯，一線城市憑借資源優(yōu)勢，房價(jià)跌幅相對可控，而二手房跌幅普遍大于新房。杭州、成都、南京等重點(diǎn)城市二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高，龐大的庫存壓力導(dǎo)致“以價(jià)換量”成為常態(tài)，進(jìn)一步拉低房價(jià)。

面對持續(xù)下行的樓市，政策托底力度不斷升級，形成了涵蓋供給端、需求端、金融端的全方位支持體系。城中村改造成為政策發(fā)力的核心抓手，預(yù)計(jì)2025年實(shí)際實(shí)施規(guī)模將增至150萬-200萬套，拉動住房需求0.75億-1億平方米，帶動保障性住房貸款1800億-2400億元。這一政策既有助于消化存量住房，又能滿足剛性住房需求。

在金融支持方面，專項(xiàng)債工具創(chuàng)新應(yīng)用成為亮點(diǎn)。財(cái)政部允許專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、收購商品房用作保障性住房，預(yù)計(jì)2025年商品房收儲專項(xiàng)債實(shí)際投放規(guī)模將達(dá)2500億-5000億元。央行優(yōu)化保障性住房再貸款政策，資金支持比例提高至100%，預(yù)計(jì)2025年實(shí)際使用額將增至1000億-1500億元。土儲專項(xiàng)債重啟同樣值得關(guān)注，預(yù)計(jì)2025年發(fā)行規(guī)模將達(dá)2500億-3000億元。

針對房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，“白名單”制度持續(xù)擴(kuò)圍。住建部明確2025年將按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸、能早盡早”原則，擴(kuò)大“白名單”項(xiàng)目覆蓋范圍，預(yù)計(jì)專項(xiàng)借款審批金額將達(dá)8.54萬億元，實(shí)際放款率提升至50%左右，全年新增實(shí)際放款約2.63萬億元。此外，各地延續(xù)限購放松、認(rèn)房不認(rèn)貸等需求端政策，試圖激活潛在購房需求。

盡管政策支持力度空前，但10月房價(jià)仍持續(xù)下行，核心在于市場信心不足與庫存高壓形成的雙重制約。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜、就業(yè)市場波動背景下，潛在購房者心態(tài)已從“擔(dān)心買貴”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂ε陆颖P”，觀望情緒濃厚。這種信心缺失導(dǎo)致政策刺激效果大打折扣，即便限購、限貸等政策全面松綁，也難以快速撬動需求釋放。數(shù)據(jù)顯示，2025年全國商品房銷售面積預(yù)計(jì)同比下跌4%左右，雖較2024年跌幅收窄，但仍處于下行區(qū)間。

庫存高企是市場降溫的關(guān)鍵因素。除了二手房掛牌量激增，新房市場庫存壓力同樣不容忽視。三四線城市由于此前過度開發(fā)，住房供給遠(yuǎn)超實(shí)際需求，庫銷比長期處于高位。一線城市雖需求相對旺盛，但部分區(qū)域同樣面臨庫存積壓問題，疊加二手房的競爭擠壓，新房去化周期拉長。這種供大于求的格局導(dǎo)致市場定價(jià)權(quán)向買方轉(zhuǎn)移，房企為加速去化不得不采取降價(jià)促銷策略，進(jìn)而引發(fā)房價(jià)下跌的連鎖反應(yīng)。

此外，房企流動性困境尚未完全緩解也影響市場預(yù)期。盡管“白名單”等政策為房企提供了資金支持，但部分中小房企仍面臨債務(wù)到期壓力，2025年房企各項(xiàng)債務(wù)到期規(guī)模約3.1萬億元，雖較2024年減少8000億元，但仍處于高位。房企資金緊張導(dǎo)致新開工項(xiàng)目收縮，房屋施工面積持續(xù)下降，既影響房地產(chǎn)投資，也讓購房者對項(xiàng)目交付信心不足，進(jìn)一步抑制購房意愿。

從10月數(shù)據(jù)來看，政策托底與市場降溫的博弈仍處于“政策發(fā)力、市場筑底”的階段，尚未出現(xiàn)明確的反轉(zhuǎn)信號。政策的核心成效體現(xiàn)在“止跌”而非“回升”，一線城市新房價(jià)格降幅收窄、部分城市二手房跌幅放緩，顯示政策對市場的支撐作用正在逐步顯現(xiàn)，但尚未能扭轉(zhuǎn)整體下行趨勢。展望未來，樓市博弈將呈現(xiàn)三大趨勢。政策托底力度有望持續(xù)加大，更多城市加入政策松綁行列，一線城市可能進(jìn)一步優(yōu)化限購、限貸政策，專項(xiàng)債規(guī)模、保障性住房再貸款額度或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容。市場分化將進(jìn)一步加劇，一線及重點(diǎn)二線城市房價(jià)韌性更強(qiáng)，預(yù)計(jì)2025年一線城市新房價(jià)格同比可能上漲2.5%左右，二手房價(jià)格有望止跌；而三四線城市房價(jià)仍將面臨下行壓力，調(diào)整周期可能更長。

隨著城中村改造、專項(xiàng)債支持等政策落地見效，存量住房去化加快，供需關(guān)系將趨于平衡。房企流動性狀況改善后，項(xiàng)目交付信心恢復(fù)，將帶動購房需求釋放。預(yù)計(jì)2025年全國新建商品房價(jià)格同比下跌1%左右，二手房價(jià)格同比下跌2%左右，跌幅較2024年明顯收窄，房地產(chǎn)市場將從“深度調(diào)整”逐步轉(zhuǎn)向“止跌回穩(wěn)”。真正實(shí)現(xiàn)全面回升可能需要等到2026-2027年，屆時(shí)市場供需、房企資金、購房者信心等多方面因素將形成共振。當(dāng)前市場處于調(diào)整期，購房者可重點(diǎn)關(guān)注一線及重點(diǎn)二線城市的核心區(qū)域房源，結(jié)合自身需求理性決策；房企應(yīng)把握政策機(jī)遇，加快去庫存、優(yōu)化資金鏈，適應(yīng)市場從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型。