原標(biāo)題：馬光遠(yuǎn)：房價漲到了天上，選擇做接盤俠，還是租房？

作者：馬光遠(yuǎn)

2016年房價的暴漲，讓熱點城市的房價距離年輕人越來越遠(yuǎn)。以北京為例，在房價均價早已經(jīng)突破5萬之后，每套房子的價格平均接近600萬，一個家庭稅后年收入20萬的家庭，不吃不喝也需要30年。即使北京市將2017年房價調(diào)控的目標(biāo)確定為“環(huán)比不上漲”，但目前的房價已經(jīng)讓很多人可望不可及。

從租金看，北京目前平均每套住房的租賃價格為4500多，相對于買房，租房的壓力明顯要小很多。那么，你會選擇租房還是選擇買房？

其實，就在去年6月份，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出要構(gòu)建租售并舉的住房制度。并在稅收、公積金等各個方面鼓勵租房。

然而，從去年的情況看，這種鼓勵措施并沒有讓很多人放棄買房而去租房。因為，這絕非一個簡單的解決負(fù)擔(dān)問題。

從簡單的數(shù)學(xué)而言，相對于高高在上的房價，房租還是比較便宜的。接近600萬的售價，和4500元每月的房租比，北京的租售比已經(jīng)到了令人嘆為觀止的程度。

北京一些房子的租售比甚至超過了1:1000，按照租金，收回買房的成本，甚至?xí)^70年的住房的法定期限。我不敢說北京的房租很便宜，但最起碼，相對于房價，房租至少是能承受的。

但是，即便如此，很多中國人在盡可能的情況下，仍然會選擇買房，而不是租房。因為在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是“住”的。

比如，北京的學(xué)區(qū)房為什么到了駭人聽聞的天價仍然有那么多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學(xué)的資格。相對于孩子的前途，房價是否太高已經(jīng)不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權(quán)與教育等公共服務(wù)進(jìn)行緊密捆綁的情況下，房子當(dāng)然不是簡單住的。

至于其他的原因，比如，房價上漲的預(yù)期，國人的習(xí)慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經(jīng)是次要原因。也就是說，在公共服務(wù)的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權(quán)相對于租賃權(quán)，具有獨特的不可比擬的優(yōu)勢。

住房公共政策給房屋所有權(quán)賦予了很多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發(fā)展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不愿意選擇租房的根源。特別是在房價上漲預(yù)期仍然很強(qiáng)烈的情況下，這更成了大家集體行動的邏輯。

我從來不鼓勵年輕人租房子，因為這種選擇很害人。去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，提出了中國未來住房制度的大方向是建立租售并舉的住房制度。然而，即使是去年國務(wù)院出臺的上述鼓勵租房的辦法，仍然沒有多少亮點可言，落地的更是寥寥無幾。

房地產(chǎn)市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，因為政府在其中無利可圖。鼓勵租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。

政策如果真的要鼓勵租房，最起碼應(yīng)該做到三點大的突破：

第一、把買房和孩子入學(xué)脫鉤。買房可以入學(xué)，租房也應(yīng)該有入學(xué)資格，如果規(guī)定租房有入學(xué)資格，相信很多人會選擇租房而不是買房；

第二、房租支出應(yīng)該抵扣個稅。如果房租可以納入個人所得稅的可抵扣項，也會有一部分人尋找租房；

第三、不要建設(shè)太多的公共租賃房，以及太多的保障性住房。政府的保障范圍應(yīng)該主要限于低收入群體，保障的方式應(yīng)該以貨幣，特別是應(yīng)該發(fā)放租房券。北京去年年底出讓了幾塊土地，但最后都搞成了開發(fā)商自持，這顯然是要開發(fā)商出租。在房租價格相對于房價沒有太高收益的情況下，開發(fā)商會把毛坯房裝修了出租？出臺這樣的政策究竟有沒有做過調(diào)研？

回到房價和租金。我必須說明，中國的房價和房租其實都偏高。在美國，衡量房價是否合理的標(biāo)準(zhǔn)之一，就是一個家庭是否把家庭收入的30%以上用于住房支出。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，中國很多人不僅僅把假體收入的100%用于住房支出。而且還要捆綁好幾代人的收入。房價之不合理不言自明。

然而，當(dāng)房價與教育資源捆綁的時候。房子的價值當(dāng)然不僅僅是房子。因此，“房子是住的，不是炒的”。這個目標(biāo)要兌現(xiàn)，不僅僅要抑制炒房的，更要把買房和孩子入學(xué)等脫鉤。否則，說房子是用來住的，很顯然不能解釋學(xué)區(qū)房為什么那么搶手。

所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入學(xué)的，就不要考慮價格的漲跌，因為這不是一個經(jīng)濟(jì)問題，這是一個很缺德的問題。

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