原標(biāo)題：廣州微調(diào)樓市限購政策，因城施策繼續(xù)落實

菏澤之后，廣州也出手微調(diào)樓市政策了。

廣州市住建委19日發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》?！兑庖姟分赋?，2017年3月30日前（含當(dāng)日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。

而2017年3月30日后土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交確認(rèn)書或經(jīng)公告確認(rèn)土地出讓成交日為準(zhǔn)）房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)的銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位。

廣州市住建委表示，下一步，廣州市區(qū)各住建部門將聯(lián)合加強商服類房地產(chǎn)項目的銷售監(jiān)管，進一步規(guī)范市場秩序，為保持市場平穩(wěn)運行、全面優(yōu)化營商環(huán)境創(chuàng)造條件。

此前的2017年3月30日，廣州市政府發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（穗府辦函〔2017〕65號，下稱3.30新政），要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位；法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。

對于此次政策調(diào)整，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此前廣州執(zhí)行的是“330新政”后入市的商服物業(yè)均不能賣個人，現(xiàn)在這個限制改為文件公布之日（2017年3月30日）后土地出讓成交的商服類房地產(chǎn)項目不能賣給個人，而這個時間點之前出讓的商服類土地項目可以出售給個人了。

簡單理解就是，只要是2017年3月30日前出讓的商服類土地，即便其項目入市時間是“330新政”之后，也可以銷售給個人了。

“對于市場來說，相當(dāng)于市場上大量存量商住房可以銷售給個人，對于這些存量項目來說肯定是巨大的利好?！睆埓髠フf。

從全國市場來看，住宅庫存繼續(xù)減少，而商業(yè)類庫存在繼續(xù)增加。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，全國辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降5.1%。辦公樓銷售額下降6.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降0.2%。辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少15萬平方米。

張大偉表示，目前全國商住類政策最嚴(yán)格的城市是北京與廣州，商住房價格均有大幅度的調(diào)整，廣州的商住庫存過去一年明顯增加。從政策角度看過去的確存在嚴(yán)格的情況，所以廣州調(diào)整商住房政策也在情理之中。

廣州并非此次樓市調(diào)控政策微調(diào)的第一個城市。

12月18日下午，山東省菏澤市住建局發(fā)布了《關(guān)于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在對棚戶區(qū)改造工作提出5點要求的同時，還提出“取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施”、“降低市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度”。

通知提出，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號)中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。

“山東菏澤樓市取消限售”的消息一經(jīng)傳播，便引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。受該消息影響，房地產(chǎn)板塊今日逆勢收漲，魯商置業(yè)、中迪投資、榮安地產(chǎn)、華業(yè)資本、*ST天業(yè)、ST慧球漲停，臥龍地產(chǎn)漲逾4%，粵泰股份漲逾3%。

12月19日下午，菏澤市住建局對此發(fā)布情況說明（下稱“說明”）稱，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償?shù)氖忻?，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

菏澤市住建局稱，近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查和評估，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

張大偉認(rèn)為，菏澤作為一個貨幣化安置棚戶區(qū)比例高的城市，新建住宅供應(yīng)量不足，價格上行。在當(dāng)下這個時點，作為全國第一個取消限售政策的城市，帶來的市場心理影響和示范效應(yīng)將比較大。而對于房地產(chǎn)市場來說，預(yù)期管理影響非常大。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年11月以來樓市調(diào)控政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實之前政策為主。

張大偉認(rèn)為，廣州和菏澤此番調(diào)整，預(yù)示著可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漲幅明顯回落，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調(diào)將可能頻繁出現(xiàn)。

“市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在?！睆埓髠フf。

華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱，目前調(diào)控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經(jīng)濟也存在波動壓力，目前形勢下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計后續(xù)房地產(chǎn)市場政策環(huán)境有所改善。

不過，這種政策微調(diào)更應(yīng)該看作是地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的因城施策行為，尚不能認(rèn)定是大尺度的政策松綁。

今年7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊近日對第一財經(jīng)表示，考慮到未來基建補短板的穩(wěn)增長效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場和政策不會有明顯變化。

章俊預(yù)計，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調(diào)整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。