從時(shí)間上來說，十八屆三中全會(huì)對改革有總體布局，若兌現(xiàn)改革承諾，至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應(yīng)該初步形成，并在全國一些重要的區(qū)域和城市開征。全國全面開征可能還需要一個(gè)過程。

事實(shí)上，2013年之前是最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)樽》肯鄬Ρ容^短缺，房價(jià)一直在上漲，征收房地產(chǎn)稅比較合適?，F(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了，特別是三、四線城市，征收房地產(chǎn)稅的最佳時(shí)機(jī)也許錯(cuò)過，但是對于一、二線城市來說，房價(jià)還在上漲，開征房地產(chǎn)稅仍是最佳時(shí)機(jī)，對抑制投資也比較有效。

我們一直建議：先在上漲過快的城市開征房地產(chǎn)稅，再向全國推行。初步建立之時(shí)，征稅起點(diǎn)可以高一些、稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，通過一段時(shí)間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來。

NBD：有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對調(diào)控房地產(chǎn)作用不大，房地產(chǎn)稅出臺(tái)面臨難題，您怎么認(rèn)為？

倪鵬飛：房地產(chǎn)稅對宏觀調(diào)控能不能起作用，我認(rèn)為重慶的這次嘗試是一個(gè)很好的觀察。從實(shí)施效果來看，對“三無人員”的二套房開始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷σ惶追空魇?，作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用，盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高。

一些研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示：上海、重慶兩個(gè)城市的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)投資是有效果的，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。

下一步，我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵，許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高，應(yīng)該更多地用經(jīng)濟(jì)而不是行政手段解決市場問題。內(nèi)地房地產(chǎn)模式最初學(xué)自香港，這個(gè)橋梁是深圳，實(shí)際上是深圳學(xué)香港、全國學(xué)深圳。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅，深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式，供全國借鑒。

防范風(fēng)險(xiǎn)要“抑制炒”、“支持住”

　NBD：多個(gè)城市近期上調(diào)了貸款利率折扣，個(gè)人房貸監(jiān)管趨嚴(yán)，您認(rèn)為未來房貸利率趨勢如何？

倪鵬飛：我認(rèn)為貸款利率的變化是合理回歸，正常的消費(fèi)行為要按正常的利率開展，尤其當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的時(shí)候，中央提出因城施策，三四線城市應(yīng)該松貸款支持消費(fèi)，一二線城市緊貸款抑制投資，但金融機(jī)構(gòu)出于盈利性和安全性考慮，為了擴(kuò)大一二線城市市場份額，在最低利率的基礎(chǔ)上實(shí)行八五折信貸，不僅刺激了消費(fèi)，更刺激了投資和投機(jī)。因此，貫徹支持中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控，一二線城市房貸利率應(yīng)該取消優(yōu)惠，回歸到正常水平。

此外，近日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)研究制定了《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號》，要求資管計(jì)劃禁投16個(gè)城市房產(chǎn)項(xiàng)目，從而堵塞過去一些金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管的漏洞和空隙，將資金流入到房地產(chǎn)市場的行為。這必將收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

NBD：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報(bào)告（2016~2017）》認(rèn)為全國35個(gè)大中城市樓市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，我國房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)到危險(xiǎn)水平？如何防范？

倪鵬飛：總體上，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處在可控水平，個(gè)別城市風(fēng)險(xiǎn)較大，比如一二線房價(jià)上漲過快的城市，房價(jià)事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出價(jià)值的合理水平。

防范風(fēng)險(xiǎn)一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”；如果不抑制炒的話，房價(jià)很有可能會(huì)反彈。這次調(diào)控的特點(diǎn)是“邊調(diào)邊看，逐步完善”，希望平穩(wěn)調(diào)整，不是一個(gè)迅速的下行，避免大起大落。

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長效機(jī)制，相信今年會(huì)在長效機(jī)制建設(shè)方面有一些突破，所涉基礎(chǔ)性制度改革，也將逐步啟動(dòng)。

NBD：我國房地產(chǎn)庫存中70%分布在三四線城市，去庫存效果尚不樂觀，您怎么看？

倪鵬飛：前年我們在研究和測算時(shí)發(fā)現(xiàn)：總體上去庫存大概需要四五年的時(shí)間。盡管都是三四線及以下城市，情況差別也非常大。首先，庫存和積壓過多的城市，需要減少供給，特別是減少土地供應(yīng)，減少房地產(chǎn)投資和開發(fā)，這樣才有效，否則永遠(yuǎn)去不完。其次，從需求層面來看，要改善三四線城市投資環(huán)境、生活環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，讓老百姓不僅能夠生活，接受好的公共服務(wù)，而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè)，這樣才會(huì)有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入，才能最終增加住房的需求。