恒豐銀行研究院研究員蔡浩說，個人住房貸款的一些風(fēng)險需要注意：一是要注意區(qū)域性差別，區(qū)分一線、二線和三四線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險；二是要注意防范一些樓市過熱地區(qū)的個人住房貸款風(fēng)險，特別是炒房客戶的違約風(fēng)險。

據(jù)了解，在個人住房貸款的快速上漲過程中，存在一些過度加杠桿的情況，比如假按揭、首付貸等。溫彬說，一旦房價回落，則可能面臨違約風(fēng)險。

房貸增速拐點或現(xiàn)

專家認(rèn)為，穩(wěn)定個人住房貸款關(guān)鍵在于降低居民部門的杠桿。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委說，如果簡單與國際進(jìn)行橫向比較，目前我國居民負(fù)債是不高的。相較過去，居民部門的杠桿率在不斷提高，未來需要把杠桿率控制在合理的水平。

“可以借鑒香港銀行業(yè)做法，按照房產(chǎn)不同市值制定差異化的首付比例，市值越高的房產(chǎn)，相應(yīng)的首付比例也越高?！睖乇蛘f，提高首付比例有利于控制違約風(fēng)險。

從9月底，北京、蘇州、合肥等多個城市出臺限購限貸政策。10月19日，人民銀行上海總部召開會議，要求各商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策。

溫彬說，個人住房貸款的快速上漲難以持續(xù)，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn)，抑制投資和投機性購房需求，預(yù)計房貸增量會逐月回落，剛需購房的貸款需求繼續(xù)優(yōu)先得到保障。

“各城市樓市調(diào)控政策在首付比例方面有較大幅度提升，購房者門檻隨之提高，預(yù)計這一輪地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，短期內(nèi)限購城市的商品房銷售面積將出現(xiàn)一定程度下滑，個人住房貸款的爆發(fā)性增長或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點。”董希淼說。

溫彬表示，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控趨嚴(yán)，商業(yè)銀行在制定明年的房貸政策時，會根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控政策、信貸需求等變化，進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化。

對于今后個人住房貸款的增長，董希淼說，我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)還需要經(jīng)歷相當(dāng)長的過程，未來一段時間內(nèi)，我國居民住房需求仍將呈上升態(tài)勢，個人住房貸款也將保持健康穩(wěn)定的增長。普華永道中國金融業(yè)主管合伙人梁國威也認(rèn)為，隨著城市的持續(xù)發(fā)展，考慮到人口流動的情況以及對中國經(jīng)濟未來發(fā)展的預(yù)期，房地產(chǎn)市場的需求不會下降。(經(jīng)濟日報記者 常艷軍 郭子源)