與短期調(diào)控不同，長效機(jī)制需要在更長時期發(fā)揮作用。劉洪玉分析，以稅收機(jī)制為例，過去調(diào)控時，常把各種稅的稅率和征管規(guī)則調(diào)來調(diào)去，有時通過稅惠政策鼓勵買房，有時又通過增加稅負(fù)抑制買房?！岸愂盏拈L效機(jī)制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負(fù)一次性公之于眾，讓購房者清晰知道，如果買房目的是住房投機(jī)、住房投資或住房消費(fèi)，將分別面臨什么樣的稅負(fù)，引導(dǎo)購房行為?！?/p>

再比如，供地機(jī)制。劉洪玉說，一座城市在人口持續(xù)流入的情況下，如果土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，政府土地管理目標(biāo)又是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)，則住房升值預(yù)期及升值預(yù)期驅(qū)動下的住房投機(jī)難以避免，房價穩(wěn)定就難以實(shí)現(xiàn)。“如果政府土地政策的出發(fā)點(diǎn)能從被動管理變?yōu)橹鲃庸芾?，將土地管理目?biāo)定位為‘努力滿足經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展帶來的空間需求’，積極拓展土地供應(yīng)來源、降低土地供給成本、透明土地供應(yīng)計(jì)劃、提高土地供給彈性，就有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)市場穩(wěn)定?！?/p>

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長效機(jī)制，需要在供地、金融、財(cái)稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財(cái)稅制度上，要完善中央與地方分權(quán)的財(cái)稅體制。此外，還要深化戶籍制度改革，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，以釋放新市民群體的購房需求。

明年目標(biāo)

既防止大起大落，又有效去庫存

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

“泡沫是資產(chǎn)價格背離其價值的一種現(xiàn)象，泡沫越大，價格和價值背離越嚴(yán)重，大起大落的可能性就越大?！备鶕?jù)劉洪玉的判斷，當(dāng)前房地產(chǎn)市場泡沫主要出現(xiàn)在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市。

“抑制泡沫、防止大起大落”應(yīng)如何界定呢？劉洪玉認(rèn)為，主要在于保持住房價格的基本穩(wěn)定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房價漲幅沒有超過三個數(shù)字中的最高值，就可認(rèn)為房價基本穩(wěn)定?！?/p>

“現(xiàn)階段推動一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房價上漲的因素尚未完全消除，實(shí)施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。”任興洲說。

2016年，與一些城市出現(xiàn)房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題”也被列入了明年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之中。

專家認(rèn)為，三四線城市庫存壓力較大與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限、城市化工業(yè)化發(fā)展不足、人口集聚效應(yīng)不強(qiáng)等有緊密聯(lián)系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫(yī)療等城市公共服務(wù)能力和水平，創(chuàng)造更多更好的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會，吸引農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口去落戶、定居并借此消化庫存；二是要適當(dāng)收緊甚至?xí)壕徯略鐾恋毓┙o，提高新建商品房項(xiàng)目的品質(zhì)，避免增加新的庫存壓力；三是通過改革與農(nóng)村土地相關(guān)的體制機(jī)制，讓農(nóng)民在進(jìn)城時有更殷實(shí)的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質(zhì)基礎(chǔ)、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財(cái)政補(bǔ)貼才能買得起房。