●隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放，農民市民化、非戶籍人口城鎮(zhèn)化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關投資也將有所增加，進而對沖樓市的回落和調整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個過程，其對未來樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強度和舉措落實的力度。

●高度關注可能偏離調控目標的這幾種情況：第一，調整沒有到位，過熱仍在繼續(xù)；第二，調整過速過猛；第三，調整出現(xiàn)逆轉；第四，投機空間轉移。

●推進中國經濟去房地產化，釋放新需求去庫存并對沖市場調整，促進房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展，關鍵是建立一套讓房地產利潤平均化的市場調節(jié)機制與政府調控機制，讓政府部門與市場相關主體積極又理性地參與促進房地產發(fā)展。

2016年中國樓市經歷了由驚心動魄、跌宕起伏到轉危為安的過程。2015年年中以來，在相對寬松的政策背景下，中國房地產市場逐步進入上升的周期，尤其是2016年初之后，房地產市場出現(xiàn)井噴式由一線向周邊及二線城市波浪式擴散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調整的跡象，但是自7月尤其是8月以來形勢迅猛逆轉，房地產市場過熱面臨著區(qū)域進一步擴散和熱點地區(qū)瘋狂和失控的風險。隨著一線城市從嚴調控的推進，以及9、10月份熱點二線城市房地產調控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。2016年樓市經歷了整體上升、局部過熱和調整出現(xiàn)的過程。 2017年，樓市將延續(xù)短期調整，總體將平穩(wěn)回落，但也有不確定性。總體上，本輪樓市調整將持續(xù)到明年下半年，且呈現(xiàn)空間差異化趨勢。具體來看，首先，全國住房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度下降。銷售價格增幅將逐步回落，不排除個別時間段出現(xiàn)由增幅下降變?yōu)榻^對下降的情況，其中，一、二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市則進一步分化。其次，全國總體庫存將進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨。再次，在經歷年初的波動后，全年房地產投資將保持2%-4%的增長，低于2016年增長。其中一二線城市增長更好。全國商品房新開工面積也將會下降，同時分化還會持續(xù)，一、二線城市新開工面積或將增加。最后，2017年房地產投資對經濟增長的貢獻與2016年相比會明顯下降。以下我們分別從華房指數(shù)、基本面、改革紅利和投資投機轉變層面對未來一年的樓市進行預測。

價格增幅由正轉負投資增幅全年較低

在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，未來一年內，全國層面上的房價增幅在延續(xù)2016年第四季度短暫調整，在將于2017年第一季度有較大幅度回落，三季度增幅將出現(xiàn)負值，此后降幅收窄。房地產投資增長幅度在經歷第一季度的波動后，二三季度緩慢回升，2017全年增幅在2%左右，在2016年較低增長的基礎上繼續(xù)明顯放緩。同時，一線城市的房價增速將有所放緩，并存在波動調整的可能，住房開發(fā)投資增速將會有所增加。二線城市的房價增速會相對平穩(wěn)，住房開發(fā)投資增速或將出現(xiàn)較快幅度的回升。

悲觀預期導致觀望供需下降帶來市場調整

從周期上看，本世紀以來，中國房地產存在著周期時間3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要原因是受到政策調整影響，加上預期相應變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，從而導致房地產市場短期上下波動。2013年是中國房地產市場的轉折之年。2013年之前10多年，每次出現(xiàn)的調整都是在政策打壓下的結果，每次出現(xiàn)的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調整是在沒有任何干預的情況下，房地產市場的自發(fā)調整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開始轉升，2016年可能調整，到2017年下半年完成。