臨近春節(jié)，江蘇銀行與高和資本宣布，共同發(fā)起設立國內首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金，規(guī)模達200億元。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示，該基金將專注于盤活商業(yè)地產(chǎn)，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標的，致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價值發(fā)掘和市場流動性激活。

對此，上交所資產(chǎn)證券化負責人賀銳驍指出，由專業(yè)投資機構的價值判斷能力和商業(yè)銀行等專業(yè)資產(chǎn)服務機構的風險管理能力結合，通過投資端的引導有助引導資產(chǎn)證券化市場形成更好的風險定價機制，提升二級市場流動性，專業(yè)的ABS基金參與將有助于形成市場定價的風向標?！　?/p>

盤活存量資產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平方米，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓、商業(yè)物業(yè)、酒店等，一線城市商業(yè)地產(chǎn)價值應該在3萬億元以上?！叭欢鴱默F(xiàn)狀來看，商業(yè)地產(chǎn)融資和流動性的工具非常有限，中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，少數(shù)通過信托、保險、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好德支持商業(yè)物業(yè)的運營和發(fā)展?！庇袠I(yè)內人士指出。

反觀成熟市場，以美國為例，商業(yè)地產(chǎn)主要通過REITs、CMBS等方式進行融資，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。江蘇銀行投行資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理高增銀認為，隨著國內資本市場的不斷發(fā)展，直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向，中國CMBS和REITs市場有著十萬億級的市場潛力，將成為推動商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業(yè)物業(yè)從其本質來講是重要的實業(yè)品類，是服務業(yè)，和其他實體經(jīng)濟一樣，需要創(chuàng)新金融的支持。去年10月份《國務院關于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》已經(jīng)提出“積極開展以商業(yè)物業(yè)等為基礎資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務”。資產(chǎn)證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本，另一方面由于將債務直接對應于資產(chǎn)，可以有效降低和控制杠桿率。

專業(yè)機構操盤

據(jù)記者了解，近幾年國內資產(chǎn)證券化業(yè)務開展得如火如荼，江蘇銀行在發(fā)行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的同時也通過各類資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。僅2016年，江蘇銀行便主導并完成多個全國首單項目，包括全國首單票據(jù)收益權資產(chǎn)證券化項目、全國首單不良資產(chǎn)收益權轉讓項目、全國首單境外上市企業(yè)供應鏈金融資產(chǎn)證券化項目等，同時在消費金融、應收賬款、收費收益權、信托受益權證券化等領域均有成功案例，初步形成了一定的市場影響力。

江蘇銀行總行運營總監(jiān)趙輝表示，近兩年來伴隨著商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的蓬勃興起，銀行也在積極投身參與這個市場的發(fā)展，在這個過程中深切感受到，僅憑單打獨斗是不行的。

而作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領跑者，高和資本自2009年成立以來，已經(jīng)在北京、上海核心區(qū)域投資商業(yè)物業(yè)總額超過270億元。除在并購領域，高和資本還關注商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新，推動了CMBS在國內的落地。

據(jù)悉，在未來投資選擇上，新成立的基金將重點關注兩類產(chǎn)品，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發(fā)行的高評級的優(yōu)先級ABS產(chǎn)品，以流動性支持、持有并交易的模式參與其中；另一類是優(yōu)質商業(yè)地產(chǎn)證券化項目的中間級、次優(yōu)級產(chǎn)品，以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據(jù)，發(fā)掘投資價值。