■本報記者 王麗新

“到2020年，長租公寓租金收入將達到20億元。”龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日報》記者透露，長租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，龍湖的第四大主航道業(yè)務，而龍湖是將長租公寓定位于主航道業(yè)務的首家房地產(chǎn)公司。

韓石表示，目前冠寓計劃布局16個一、二線城市，截至2017年底，將開業(yè)逾1.5萬間，未來將達到5萬間，進入行業(yè)前三名。而關于長租公寓回報率低和盈利難的問題，韓石稱，相對周邊租賃市場，龍湖布局的長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內不考慮盈利問題”。

輕重并舉式擴張

4年前，北京首次購房者平均年齡為30歲。時至今日，北京首次購房者平均年齡為34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場進入存量房時代，租賃市場成為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報》記者表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億元。

目前，除了鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀機構先行布局這一市場外，萬科、龍湖等開發(fā)商開始介入。然而，長租公寓萬億元藍海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。

對此，韓石向《證券日報》記者透露，目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手，一般是對有十年以上租約的物業(yè)進行改造，或者以股權合作、委托管理等方式獲取項目，希望以此快速形成規(guī)模，未來會逐漸加大重資產(chǎn)冠寓項目比例，以輕重結合方式發(fā)展。

值得關注的是，從回報率與運營成本方面來看，長租公寓回報率僅在1%－2%之間，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點，這意味著若無法掌握成本優(yōu)勢，這一“生意”很難做。

“龍湖有自己的成本控制計算模型，對集采、價格、運營等成本控制得非常嚴格?！表n石向《證券日報》記者透露，對于長租公寓的拓展，龍湖有一個全景計劃，即7天內判斷一個項目是否值得獲取，獲取項目到開業(yè)運營的周期控制在130天內，從拿到項目、出設計圖紙、施工到驗收，每一個環(huán)節(jié)的計劃精確到半日內，以此從成本計算和運營體系上降低成本，提高利潤空間。