中房智庫(kù)研究員 徐妍

　　正值“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市銷(xiāo)售旺季，但全國(guó)各地卻掀起了新一輪“調(diào)控潮”。本來(lái)調(diào)控雖然尚未波及北京等一線城市，但從各大機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年北京樓市的“銀十”并未迎來(lái)更多新項(xiàng)目入市。截至9月20日，北京市的住宅庫(kù)存量也僅余4.7萬(wàn)套。

　　取證難影響純新盤(pán)入市

　　2017年10月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有11個(gè)項(xiàng)目入市。不過(guò)，其中包括國(guó)銳金嵿公館、西宸原著、領(lǐng)秀慧谷等8個(gè)項(xiàng)目均為老項(xiàng)目后期，僅和光塵樾、通州萬(wàn)國(guó)城MOMA、京投發(fā)展?璟悅府3個(gè)項(xiàng)目屬于純新盤(pán)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2017年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)月度開(kāi)盤(pán)量基本都在10個(gè)左右，即便是以往銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”也未有改觀。供應(yīng)的減少也使得住宅庫(kù)存快速下滑，截至9月20日，北京住宅存量?jī)H余4.7萬(wàn)套，相比去年同期減少1.8萬(wàn)套。

　　相比庫(kù)存下滑，近期北京商品住宅的成交下滑顯得更為嚴(yán)重，截至9月20日，北京商品住宅（不含保障房、自住房以及商辦）僅實(shí)現(xiàn)成交1234套，相比去年同期減少59%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，今年北京住宅市場(chǎng)的供需均進(jìn)入了“冰凍期”。從入市項(xiàng)目特征來(lái)看，8個(gè)老項(xiàng)目當(dāng)中現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房多達(dá)7個(gè)。推遲入市已成為今年北京許多項(xiàng)目的普遍選擇。一方面是由于信貸收緊帶來(lái)的需求受限，成交低迷使得項(xiàng)目入市積極性下滑；另外去年延續(xù)至今年取證難的情況也未有緩解。

　　“調(diào)控政策當(dāng)中對(duì)于獲取預(yù)售證的限制，除去價(jià)格封頂之外，‘不高于前期銷(xiāo)售價(jià)格、不高于周邊產(chǎn)品價(jià)格’也是限制條件之一，這使得一些業(yè)績(jī)壓力不大的老項(xiàng)目選擇蟄伏。而對(duì)業(yè)績(jī)有要求的項(xiàng)目則開(kāi)始尋求在提升產(chǎn)品配置的前提下突破價(jià)格限制，加精裝、加科技等硬件的升級(jí)也導(dǎo)致了上市項(xiàng)目量的減少以及供應(yīng)周期的延后?！惫惚硎?，從純新盤(pán)方面來(lái)看，“高價(jià)地項(xiàng)目”取證難的問(wèn)題依然存在，其中和光塵樾項(xiàng)目為2015年拿地，樓面地價(jià)在每平方米5萬(wàn)元左右，項(xiàng)目所在區(qū)域房?jī)r(jià)基本在10萬(wàn)元/平方米左右，該項(xiàng)目也一直在積極取證當(dāng)中。