融信年報顯示其資產(chǎn)負(fù)債比率的計算公式為：資產(chǎn)負(fù)債比率=（借款總額-受限制現(xiàn)金-現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及初步年期超過三個月的定期存款）/權(quán)益總額；而較為大眾所熟知的資產(chǎn)負(fù)債率計算公式則為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額=負(fù)債總額/（權(quán)益總額+負(fù)債總額）。

比較兩個公式不難看出，兩個負(fù)債率分子分母的具體構(gòu)成均不同，因此差距較大。此外，“權(quán)益總額”在兩個負(fù)債率中都處在分母位置，如果“權(quán)益總額”大幅增加，便能致使兩負(fù)債率的最終數(shù)值產(chǎn)生較大變動。

2014年，融信權(quán)益總額（即股東權(quán)益合計）僅有10.29億元；到2015年底，其權(quán)益總額較2014年翻了五番，達(dá)到50.73億元。2016年，融信權(quán)益總額漲到230.89億元，約是2015年的4倍。

這便是融信瘋狂借債，其“資產(chǎn)負(fù)債比率”和“資產(chǎn)負(fù)債率”不升反降的原因。

一位不愿具名的注冊會計師對記者表示，如果“權(quán)益總額”大幅增加且增幅超過兩個負(fù)債率計算公式中分子的增幅，就能把公司債務(wù)成功“掩飾住”，為負(fù)債高的房企創(chuàng)造低成本債務(wù)融資的機會。

明股實債？

《國際金融報》記者通過實地走訪及向多位專業(yè)人士咨詢發(fā)現(xiàn)，融信連年猛增的權(quán)益總額背后或許是“明股實債”。

這需要從融信自2014年以來，連年猛增的“權(quán)益總額”的具體來源開始分析。

融信2015年年報顯示，公司權(quán)益總額為50.73億元，較2014年的10.29億元猛增了40.44億元。其中，有16.48億元來源于“非控股股東的注資”，占新增40.44億元的40.75%，近一小半。

融信2015年年報披露，此筆16.48億元的注資來源于福建歐氏建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱“歐氏建設(shè)”），用于投資融信三個房地產(chǎn)項目并換取49%的股權(quán)。

而這家名為歐氏建設(shè)的公司，其股東為歐國義、歐國仁以及福建歐氏投資（集團(tuán)）有限公司。歐國義、歐國仁和融信的實際控制人歐宗洪也是自家人，且福建歐氏投資（集團(tuán)）有限公司是歐宗洪大哥歐宗金的產(chǎn)業(yè)。

上述不愿具名的注冊會計師對記者表示，所謂“明股實債”，是房地產(chǎn)企業(yè)利用項目進(jìn)行股權(quán)型融資，約定收益和股權(quán)回購期限，作為債權(quán)人的項目小股東給項目提供“股東貸款”，在其財報中一般不會被計入負(fù)債。

再看融信2016年新增的權(quán)益總額具體來源可以發(fā)現(xiàn)，又有一筆來自非控股權(quán)益的注資占到權(quán)益總額230.89億元的36.68%。但是，融信在其2016年年報中并未披露此非控股權(quán)益的具體來源。