原標題：買房取消“公攤”，北京已執(zhí)行了16年。然后呢？

近日，住建部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》，其中包括的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（下稱“《住宅規(guī)范》”），第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易。

消息一出，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

此前，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，在住房公攤面積上頻頻“出招”,“買100平方米得70平方米”屢現(xiàn)報端,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。

業(yè)內(nèi)人士認為，該征集意見若實施，將更有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，打著政策擦邊球賣低得房率（套內(nèi)面積/建筑面積）房子的開發(fā)商將會受到打擊。

不過，對于購房者來說，其實際購房成本并不會因此降低——以套內(nèi)面積計價后，房屋的單價將會迎來上漲，房屋總價并不會因此發(fā)生變化。此外，物業(yè)費、供暖費等費用因此降低的可能性也不大。

《中國經(jīng)濟周刊》記者聯(lián)系碧桂園、恒大、泰禾等地產(chǎn)商相關負責人，對方均表示暫無法對住建部新規(guī)征求意見稿發(fā)表評論。

官方首次明確應由套內(nèi)面積交易房屋

中國的公攤制度源于香港。目前內(nèi)地尚無法律對公攤面積加以約束，只有建設部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出的原則性規(guī)定。

建設部制定、1995年12月1日起開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，住宅的電梯井、樓梯間、地下室等被列入分攤的公用建筑面積，倉庫、機動車庫、作為人防工程的地下室等則不計入公用建筑空間。

據(jù)悉，不同類型住宅，公攤面積基本可以按照4個梯度劃分：7層以下住宅，其公攤率在7%～12%；7至11層的小高層，其公攤率在10%～20%，12至33層的高層住宅，其公攤率在14%～24%；別墅類的公攤率在1%～8%。

此前，在全國房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，不少地區(qū)出臺了限價措施。部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。新華社評論道：公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

不僅如此，個別開發(fā)商陽奉陰違，以精裝修為由頭，規(guī)避限價措施。而在計算精裝修的價格時，公攤面積也會計算在內(nèi)，大大提高了購房者的購房成本。

究其根源，在于內(nèi)地此前并無全國性的法律法規(guī)明確規(guī)定購房時以套內(nèi)面積還是建筑面積計價。

其實，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%～10%的罰款。

2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中也規(guī)定，預售商品住宅實行以套內(nèi)建筑面積計價。在2008年修訂時，該辦法進一步明確為“新建商品房轉(zhuǎn)讓應當按照套內(nèi)建筑面積計價”。

此次住建部征求意見的《住宅規(guī)范》，則是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內(nèi)面積來進行交易。

公攤面積大幅降低可能性不大

若《住宅規(guī)范》最終通過并正式發(fā)布，會對房地產(chǎn)行業(yè)造成怎樣的影響？

中國建筑科學研究院有限公司相關負責人認為，這一做法可以解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題?！坝捎谖覈赜虿町惔?、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。”

此外，住戶使用面積不透明的問題也將解決。按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。“可以說，從技術角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費者權益的保護?！痹撠撠熑苏f。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，若按照套內(nèi)面積交易，將有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易。房地產(chǎn)企業(yè)將更多地考慮如何提高套內(nèi)面積，提高房源的得房率。

不過，房產(chǎn)交易以套內(nèi)面積計價，公攤面積真的可以大幅降低嗎？

一位不愿具名的建筑行業(yè)高級工程師接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，雖然購房者普遍覺得公攤面積較大，但實際上可操作的空間并不是非常多。為了樓盤可以盡快銷售，很多開發(fā)商要求設計公司在設計時，盡量降低公攤面積，“購房者都知道公攤面積大的話自己吃虧，在選擇樓盤時會盡量選擇公攤面積小的樓盤，開發(fā)商的壓力其實也很大。即便征求意見稿通過，開發(fā)商有了減少公攤的動力，但除了大堂、通道等處公攤面積可以一定程度上減少外，電梯井、配電室等設備用房可縮減的余地并不大。”

雖然公攤面積可縮減的余地不多，測繪時是否會有其他貓膩？以套內(nèi)面積作為計價依據(jù)，可否杜絕因測繪問題導致的公攤面積糾紛？

一位地產(chǎn)測繪公司負責人對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，在測繪方面，國內(nèi)已有《房產(chǎn)測量規(guī)范》，要求非常嚴格，若弄虛作假將面臨著吊銷資質(zhì)的懲罰。雖然測繪公司受開發(fā)商委托測繪，但測繪的價格一般并不高，沒必要為一兩個開發(fā)商冒如此大的風險。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，一些地區(qū)確實存在“偷面積”的現(xiàn)象?！氨本┢骄鶈翁追砍山幻娣e在121.8平方米，而深圳則只有100平方米。實際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而是深圳‘偷面積’更普遍，另外南方的墻體相對較薄也有一定影響。

張大偉認為，若新規(guī)最終通過，打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商將會受到打擊。

房價：“羊毛出在羊身上”

對于普通購房者來說，更關心的還是若以套內(nèi)面積作為計量依據(jù)，能否降低自己的購房成本。

對此，業(yè)內(nèi)人士的回答出奇地一致：“羊毛出在羊身上。”

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，“若《住宅規(guī)范》最終實施，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，未來進行房地產(chǎn)銷售將直接按使用面積的銷售單價進行計算，其房屋的總價并沒有發(fā)生變化，基本不會影響房地產(chǎn)開發(fā)商對房子的銷售，已購房者的個人資產(chǎn)也不會因此縮水?！?/p>

不過，也有業(yè)內(nèi)人士中認為，在存量房中，消費者會更加注重折合成為套內(nèi)面積的單價。也就是說，未來公攤面積大的二手房在出售時可能會比公攤面積小的房子難賣。

江瀚還特別指出，此次新規(guī)的出臺，將可能對原先的房地產(chǎn)每平方米限價進行一定的突破，需要各地監(jiān)管部門密切關注，“要嚴防房地產(chǎn)開發(fā)商在進行建筑面積與使用面積切換時，對原先的房子進行變相漲價?！?/p>

張大偉介紹，按照市場平均的得房率，基本如果按照套內(nèi)計算，全國的房價相當于還要高20%～25%。不過他同樣認為，即便新規(guī)正式實施，也只是房產(chǎn)單價上漲，房屋的總價不會變化。

他還說，《住宅規(guī)范》只是一個工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準?！皬恼邇?nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小?！?/p>

有專家曾指出，以套內(nèi)面積作為交易基礎，可以降低購房者的物業(yè)費、暖氣費等相關費用。

中部省份某供暖公司工作人員接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時，對上述說法并不認同?！啊蹲≌?guī)范》只是規(guī)定在房產(chǎn)交易過程中應以套內(nèi)面積作為計價基礎，熱費的收取并不受此規(guī)定影響。即便是以后熱費也改為以套內(nèi)面積計價，價格也應該會做一定程度的調(diào)整，甚至可能會大范圍推動熱計量收費，即以每戶使用的熱量收費，而不再與住宅面積掛鉤。”

這方面也有具體案例：據(jù)《北京日報》報道，按套內(nèi)面積賣房已執(zhí)行了16年的北京市，物業(yè)費、供暖費等費用仍按建筑面積收取。

未來房產(chǎn)稅是否以套內(nèi)面積收??？

有業(yè)內(nèi)人士認為，此次征求意見稿可能是對未來房產(chǎn)稅的出臺進行一定的鋪墊。

江瀚分析稱，“試點房產(chǎn)稅的幾個城市所采用的房產(chǎn)稅計量辦法，都是以房屋面積進行計算的，如果以建筑面積進行計算的話，無疑對納稅人而言是非常不公平的一件事。此次新規(guī)的出臺，有可能是為未來合理征收房產(chǎn)稅，降低大家的房屋使用負擔做基礎?！?/p>

不過，有專家提到，房產(chǎn)稅的收繳標準在考慮公攤面積時面臨兩難。

若以建筑面積收取，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，別墅的公攤面積可能達到零，而塔樓、公寓類的建筑則最高能達到50%以上，而塔樓、公寓類的房產(chǎn)一般面積較小，業(yè)主相對而言收入較低，一刀切地以建筑面積為單位收取，或有失公平。

若以套內(nèi)面積為標準收取房產(chǎn)稅，就要解決公共區(qū)域所占據(jù)的面積稅收流失的問題，畢竟在宏觀層面，房產(chǎn)稅將是未來地方政府的主要收入來源之一。此外，還存在開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅的可能性，如何避免這種現(xiàn)象還需探索研究。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說，這次住建部《住宅規(guī)范》的征求意見稿，是一種很大的變革，會讓房產(chǎn)稅和其他跟房屋交易面積相關的制度發(fā)生變革，最終統(tǒng)一以套內(nèi)面積進行計算?！斑@一點來講，對財政稅收的計費標準、購房者權益都有很好的積極意義?！?/p>

他認為，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小，但從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，如何緩解社會矛盾，也值得深思。

《中國經(jīng)濟周刊》記者周琦|北京報道