近日，“銀行直供房低價(jià)拋售”話題在社交平臺(tái)持續(xù)發(fā)酵。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京實(shí)際在拍房源僅個(gè)位數(shù)且全部零報(bào)名，與網(wǎng)絡(luò)熱傳數(shù)據(jù)反差巨大。所謂“數(shù)萬套銀行直供房入市”，實(shí)為部分房產(chǎn)中介為制造噱頭而夸大數(shù)量、以訛傳訛，目的是吸引購房人“上鉤”從而購買其他真實(shí)房源，同時(shí)在賣房業(yè)主中制造焦慮。

熱議：網(wǎng)傳10萬套銀行直供房將入市

所謂銀行直供房，是指銀行作為出售方，將通過司法程序取得的房產(chǎn)在資產(chǎn)處理平臺(tái)上直接交易給購買者。不少中介在網(wǎng)上稱這類房源數(shù)量龐大，價(jià)格堪比“白菜價(jià)”，引發(fā)不少關(guān)注。

“突發(fā)！銀行內(nèi)部流出直供房，買房像撿白菜！”“98萬的房，33萬就賣！房?jī)r(jià)回到2008！”記者看到，一些房產(chǎn)中介在短視頻和網(wǎng)文中大肆渲染，稱這是“剛需上車的絕佳機(jī)會(huì)”。有人甚至宣稱：“銀行賣房比市場(chǎng)價(jià)低20%到30%，還能貸款！”更有人將其形容為“樓市重磅炸彈”，勸業(yè)主趕緊賣房：“銀行都下場(chǎng)賣房了，手里有‘老破小’的得早做打算?！?/p>

對(duì)銀行直供房的套數(shù)，這些房產(chǎn)中介也是張口就來，各說各話。有的鼓吹“76萬套殺入樓市”，有的煞有介事分析“6萬套銀行直供房，二手房何去何從？”還有的預(yù)測(cè)“年底前將超10萬套”。至于為何有這么多房源，他們宣稱是“斷供房、抵債房激增，銀行被迫親自下場(chǎng)快速變現(xiàn)”。

以中間數(shù)字10萬套來看，是什么水平？據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年，北京全年二手住宅成交17.6萬套，是2017年以來的次高水平。而1.5萬套被視為北京二手房市場(chǎng)的月度“枯榮線”。10萬套相當(dāng)于去年二手房成交量的約六成，若真集中入市，對(duì)市場(chǎng)將產(chǎn)生不小影響。

隨著這些忽高忽低的數(shù)字不斷發(fā)酵，不少業(yè)主和購房者心里打起了鼓?！笆遣皇窃撢s緊賣房了？”“我是不是該再等等？”社交平臺(tái)上，類似評(píng)論不少。

探訪：平臺(tái)將開拍僅4套連鎖中介沒房源

真像中介說得那么邪乎？記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一被熱炒的概念在實(shí)際市場(chǎng)中難覓蹤影，與網(wǎng)絡(luò)渲染的海量房源形成鮮明對(duì)比。

記者了解到，目前全國各地的銀行直供房主要通過在阿里拍賣和京東拍賣平臺(tái)競(jìng)拍。11月25日，記者登錄兩個(gè)平臺(tái)，搜索欄里推薦的關(guān)鍵詞就有“銀行直供”，按此搜索，京東拍賣平臺(tái)并無北京地區(qū)的銀行直供房，阿里拍賣平臺(tái)即將開拍的也僅有4套，且全部無人報(bào)名。

再翻閱阿里拍賣平臺(tái)的2025年全年記錄，更難言熱度。記者查詢看到，上線過的銀行直供房，無論是住宅、商業(yè)辦公，還是商鋪和車位，絕大多數(shù)都以流拍告終。例如朝陽區(qū)望京東園的一處兩層商鋪，自今年4月起已上拍15次，均無人出價(jià)。

記者隨后查詢了工商銀行、招商銀行等多家銀行的官方網(wǎng)站，在其“資產(chǎn)處置”類公告中，同樣未能找到可供個(gè)人直接購買的北京房源。一位銀行工作人員向記者表示：“我們確實(shí)會(huì)處置抵債資產(chǎn)，但數(shù)量遠(yuǎn)沒有網(wǎng)上傳的那么夸張，而且大部分都通過正規(guī)的法拍渠道進(jìn)行?！?/p>

線下調(diào)查同樣遇冷。鏈家、我愛我家、麥田等大型連鎖中介均明確表示不接受這類房源的委托。一位資深經(jīng)紀(jì)人向記者道出緣由：“這類房源產(chǎn)權(quán)狀況難以核實(shí)，我們不敢輕易接手?！睎|城區(qū)一家小型中介門店的工作人員也表示：“網(wǎng)上說得熱鬧，但我們這片區(qū)從沒接觸過銀行直供房?！?/p>

專門從事法拍房業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)雖然表示可以帶看，但積極性普遍不高。一位從業(yè)多年的法拍房中介直言，目前北京市面上的銀行直供房數(shù)量很少，月均僅十余套，且項(xiàng)目本身不夠優(yōu)質(zhì)。按其所說，銀行遇到斷供房產(chǎn)，通常會(huì)優(yōu)先通過成熟的法拍渠道處理。北京的法拍市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范，而且法拍價(jià)格未必低于評(píng)估價(jià)。只有在多次流拍后，這些房產(chǎn)才會(huì)轉(zhuǎn)為抵債資產(chǎn)，“也就是網(wǎng)傳的銀行直供房”。

對(duì)于網(wǎng)傳“10萬套銀行直供房將入市”的說法，該中介直言不靠譜：“北京法拍房市場(chǎng)正常情況下月均上拍量約1000套，2024年全年成交也不到2800套。10萬套，太夸張了！”

算賬：銀行直供房“漏”不好撿

中介所謂的“白菜價(jià)”靠譜嗎？記者將阿里平臺(tái)上的幾套銀行直供房和在售二手房做了對(duì)比。

以密云區(qū)白檀小區(qū)為例，今年11月，一套84.66平方米的銀行直供房最終以97.68萬元成交，折合單價(jià)1.15萬元/平方米。記者走訪中介了解到，同小區(qū)一套82.48平方米的二手房，掛牌價(jià)為115萬元，業(yè)主105萬元能賣，按此計(jì)算，折合單價(jià)1.27萬元/平方米。兩者相比，銀行直供房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。

再看通州區(qū)興貿(mào)三街19號(hào)院一套109.19平方米的銀行直供房，一拍起拍價(jià)為137.28萬元，而同小區(qū)105.26平方米的二手房，掛牌價(jià)為135萬元，業(yè)主120萬元能賣。折合單價(jià)看，銀行直供房更貴。

“目前北京市面上絕大部分銀行直供房，起拍價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的9折至9.5折?！狈ㄅ姆恐薪椴芟壬蛴浾咄嘎?，通常法拍房起拍價(jià)是市場(chǎng)價(jià)的六到七折，從價(jià)格上看，銀行直供房并沒有優(yōu)勢(shì)。他進(jìn)一步解釋：“這類房源很難出現(xiàn)‘骨折價(jià)’，因?yàn)殂y行需要考慮自身的債權(quán)回收。前幾年北京房產(chǎn)抵押時(shí)估值較高，現(xiàn)在即便市場(chǎng)下行，銀行也不會(huì)以低于債權(quán)的價(jià)格出售?！?/p>

購房者還需考慮其他成本。銀行直供房采用競(jìng)價(jià)模式，若競(jìng)拍者眾多，最終成交價(jià)可能遠(yuǎn)超起拍價(jià)。此外，中介費(fèi)也是一筆不小開支。記者了解到，這類交易的中介費(fèi)通常為總房款的2%至3%，部分機(jī)構(gòu)收費(fèi)最低5萬元起。以興貿(mào)三街19號(hào)院那套109.19平方米的銀行直供房為例，按機(jī)構(gòu)所說，中介費(fèi)為2.74萬元，而普通二手房買賣中，買家通常只需支付1%的中介費(fèi)。

從事二手房交易15年的經(jīng)紀(jì)人老劉也向記者表示，即便不考慮目前北京市面上的銀行直供房房源數(shù)量有限，“撿漏”的可能性也不大?！岸址繕I(yè)主是個(gè)人，可能偶爾因?yàn)橹背鍪肿儸F(xiàn)而大幅降價(jià)，但銀行作為機(jī)構(gòu)，定價(jià)機(jī)制十分透明，一般隨行就市，既不會(huì)明顯高于市場(chǎng)行情，也不會(huì)輕易低價(jià)拋售?！?/p>

揭秘：房源數(shù)量和折扣大多是炒作

沒有“天量房源”，更沒有“骨折價(jià)”，網(wǎng)絡(luò)熱議是如何來的？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就在其個(gè)人公眾號(hào)上直言不諱地指出了其中的“彎彎繞”：比如四川農(nóng)信系統(tǒng)銀行，實(shí)際是500套多一點(diǎn)，500多套經(jīng)過炒作成了2.4萬套，“搞得現(xiàn)在好像全國的銀行不干金融業(yè)務(wù)了，都在賣房子，房子全砸手里邊了?！?/p>

這一現(xiàn)象在北京同樣存在。以阿里拍賣平臺(tái)為例，記者查詢到，今年1月1日至今，該平臺(tái)上北京地區(qū)銀行直供房共拍賣225場(chǎng)，但剔除重復(fù)上拍的房源后，實(shí)際數(shù)量?jī)H80套左右。

調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，在社交平臺(tái)為銀行直供房推波助瀾的中介，目的不外乎兩個(gè)：有的渲染“樓市崩盤”，只為勸說業(yè)主盡快拋售；有的大談“機(jī)不可失”，是想以低價(jià)為誘餌招攬客戶。

“您來看看，北京有套銀行直供房比市場(chǎng)價(jià)能便宜20萬左右呢！這種房子基本不會(huì)競(jìng)價(jià)，您參拍大概率就是底價(jià)拿?！?0月25日，法拍房中介小李在電話里熱情地邀請(qǐng)記者看房。然而當(dāng)記者來到該公司后，小李的態(tài)度卻發(fā)生了180度轉(zhuǎn)變，銀行直供房“有毛病了”。按其所說，這套房源還有不到一天就結(jié)束拍賣了，價(jià)格也不是很合適，“起拍價(jià)123萬元，買完房還要交稅，加起來總成本快130萬元了。而且這是商住房，個(gè)人沒資格買，得用公司名義?！?/p>

小李轉(zhuǎn)而開始向記者推薦其他法拍房源：“您看這些都在您的預(yù)算范圍內(nèi)，更能撿漏，住宅還不用像公司持有商住那樣每年支付稅費(fèi)?！?/p>

用低價(jià)房源引流是行業(yè)老套路?！坝行┙?jīng)紀(jì)人為了搶客戶，對(duì)外報(bào)低價(jià)引流，等人上門再說房源已售，轉(zhuǎn)而推薦其他房源。”一名業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在都要求經(jīng)紀(jì)人做個(gè)人自媒體號(hào)，蹭熱點(diǎn)既能吸引關(guān)注，又能向賣房業(yè)主施加心理壓力，促使其接受更低報(bào)價(jià)，從而快速成交賺取傭金。

貼士：買房前弄清當(dāng)“債主”還是“房主”

業(yè)內(nèi)人士提示，若購買銀行直供房，首要任務(wù)是厘清交易模式，辨明自己終將成為“債主”還是“房主”。

目前，銀行直供房主要通過“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”與“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”兩種形式進(jìn)行。以通州區(qū)新城東里一套起拍價(jià)為140萬元的房源為例，看似出售房產(chǎn)，實(shí)則交易標(biāo)的并非房屋本身，而是“債權(quán)”。競(jìng)買人競(jìng)拍成功后，獲得的并非《買賣合同》，而是《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

“這相當(dāng)于花錢買了個(gè)討債的權(quán)利。”業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)買家需要自行與債務(wù)人協(xié)商，是償還欠債，還是用房子來抵債?！斑@個(gè)過程充滿變數(shù)，房產(chǎn)可能因被占用、被其他法院查封或存在第二抵押權(quán)人而無法順利過戶。”

即便是風(fēng)險(xiǎn)較低的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓”模式，建議購房者在參拍前調(diào)查清楚，全面評(píng)估真實(shí)購房成本。