原標(biāo)題：第一財經(jīng)社論：積極做好風(fēng)險資產(chǎn)價值重估的準(zhǔn)備

報告強(qiáng)調(diào)房住不炒和租購并舉的背后，是對經(jīng)濟(jì)社會變遷的深刻理解，投資者需做好不動產(chǎn)定價重估的積極準(zhǔn)備。

隨著中共二十大和二十屆一中全會的勝利閉幕，經(jīng)濟(jì)社會步入行則將至的實干時期。

新時代、新起點、新征程，開始落實到人們觸目可及的經(jīng)濟(jì)社會日常。

唯有如此，個體對美好生活的訴求才能匯聚進(jìn)時代的歷史長河。

這其中較為引發(fā)人關(guān)注的就是房地產(chǎn)。

最新數(shù)據(jù)顯示，大連等十多個大中城市的首套房貸利率跌破4%，如大連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等降至3.8%，清遠(yuǎn)等地則最低觸及3.7%。

9月底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知提出，對今年6~8月新建商品住房售價環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放住房貸款利率下限。

若在過往，如此低的融資成本，可能一石擊浪，不過，在需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等三重壓力下，如其他風(fēng)險資產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)面臨著一場顯見的風(fēng)險定價重估和投資邏輯重塑。

這不僅因為二十大報告在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”中闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；更主要是因為社會結(jié)構(gòu)和整體風(fēng)險偏好，都出現(xiàn)新的調(diào)整，住房的居住屬性已通過自上而下與自下而上兩個途徑得到強(qiáng)化，金融屬性則開始褪卻。

這首先緣于中國人口數(shù)量和質(zhì)量結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

日益老齡化少子化的人口數(shù)量結(jié)構(gòu)，預(yù)示著不動產(chǎn)在時間序列軸線上呈現(xiàn)出總量過剩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化特征；從人口質(zhì)量結(jié)構(gòu)上，接受高教育人口在總?cè)丝谥械恼急蕊@著增加，這些接受高教育的群體，在全國的自由遷徙上具有更多的優(yōu)勢，這將加速適齡勞動力在全國范圍內(nèi)尋找匹配崗位的機(jī)會。

可見，人口質(zhì)量和數(shù)量的變化，會逐漸改變?nèi)藗儗ψ》康恼J(rèn)知，住房自有率將不再是一個一致性的需求目標(biāo)。

區(qū)域發(fā)展不均衡和區(qū)域競爭，在加速人口流動的同時，使人們開始調(diào)整對住房內(nèi)生價值評價指標(biāo)，即住房內(nèi)生價值愈發(fā)基于房租和房租貼現(xiàn)率，而非基于房價上漲預(yù)期。

由于貼現(xiàn)率圍繞自然利率或國債收益率曲線擺動，這將逐漸褪卻掉住房的金融屬性，使其回歸到實用價值的居住屬性。

而隨著股市等權(quán)益市場在制度、風(fēng)險定價、交易和管控等上的日益完善，權(quán)益市場將會逐漸成為居民部門價值儲存的主要配置市場，這也使逐漸剝離金融屬性的房地產(chǎn)面臨系統(tǒng)性定價重構(gòu)。

社保福利體系的日益完善，也將帶來房地產(chǎn)的定價重估。

在社保體系覆蓋度不夠的情況下，人們用養(yǎng)兒防老來進(jìn)行代際交易，因此購置房產(chǎn)定居就成為了根深蒂固的傳統(tǒng)，因為自有住宅的安居是孝道傳統(tǒng)文化的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒有自有住宅的加持，孝道的維系成本就很高。

隨著職工社保、城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老體系等的完善和覆蓋度的提升，孝道逐漸從經(jīng)濟(jì)的跨期交易中解脫出來，這將從傳統(tǒng)文化和信念方面，改變?nèi)藗儗ψ》康亩▋r邏輯。

此外，目前基于金融屬性估值的住房，其高房價抬升了經(jīng)濟(jì)社會運行成本，壓低市場的投資邊際收益率，加劇房市的有效需求不足，使高房價很難維持，房地產(chǎn)這一風(fēng)險資產(chǎn)出現(xiàn)重估定價是遲早的事，且價值重估越早對經(jīng)濟(jì)社會的傷害和拖累越小。

二十大報告強(qiáng)調(diào)房住不炒和租購并舉的背后，是對經(jīng)濟(jì)社會變遷的深刻理解，投資者需做好不動產(chǎn)定價重估的積極準(zhǔn)備，各地應(yīng)把握住政策激勵的頭寸，避免過猶不及的誘多，扼殺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的活力和透支長期的增長潛能。