原標(biāo)題：財(cái)政部專家：建議房地產(chǎn)稅從第三套房開(kāi)始征收

3月27日，原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在接受媒體采訪談及房產(chǎn)稅時(shí)表示，從家庭的第三套房開(kāi)始征稅，這是接受度比較高的而且也相對(duì)寬松的方案，能爭(zhēng)取形成一個(gè)最大的公約數(shù)。

目前，房地產(chǎn)稅研究過(guò)程中還存在分歧。

賈康表示，他注意到了國(guó)家稅務(wù)總局前副局長(zhǎng)許善達(dá)有關(guān)“房地產(chǎn)稅研究過(guò)程中沒(méi)有達(dá)成共識(shí)”的說(shuō)法。

賈康分析，據(jù)他過(guò)去所接觸到的，有關(guān)免稅部分的安排這方面，就有不同思路。

“按照人均多少平米做扣除以后征稅是我了解的比較主流的看法?！辟Z康介紹，現(xiàn)在中國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記制度完成以后有信息支撐的全套能力，具體城鎮(zhèn)區(qū)域的這些房主們有家庭成員的信息、有多套住房的相關(guān)信息、輸入身份證號(hào)相關(guān)家庭直系成員有多少套房信息，這方面上是一網(wǎng)打盡的。

但是在網(wǎng)上有不同的意見(jiàn)。

社科院曾提出一個(gè)假想方案，按人均40平米征稅。

賈康表示，全中國(guó)統(tǒng)計(jì)下來(lái)是人均30平米出頭，網(wǎng)上的反對(duì)意見(jiàn)是說(shuō)一個(gè)家庭兩個(gè)父母帶一個(gè)未成年子女三口人住120平米的房子，按這個(gè)界限不用交稅，但是出現(xiàn)不幸孩子身亡，兩個(gè)父母悲痛欲絕的情況下，稅務(wù)局的人上門說(shuō)需要交房地產(chǎn)稅了。

他覺(jué)得按照這個(gè)假設(shè)場(chǎng)景是非常難辦的事，不能光講法上合理，一個(gè)和諧社會(huì)要爭(zhēng)取處理好這種事情。

賈康考慮的方法則更為寬松一點(diǎn)。

他自問(wèn)，第一套房不征行不行？比如第一套房大到400平米，小到40平米怎么辦？那就要討論大家愿不愿意接受，不能再細(xì)化了。

另外，如果第一套房扣除，會(huì)激發(fā)普遍的離婚潮，父母變成一人一套房，這個(gè)情況人們已經(jīng)領(lǐng)教過(guò)了，確實(shí)在有些城市出現(xiàn)過(guò)排隊(duì)離婚的場(chǎng)景。

品牌營(yíng)銷專家燕鵬飛點(diǎn)評(píng)到“那么是不是可以再放寬一點(diǎn)？單親家庭扣第二套房，雙親家庭扣第三套房？”網(wǎng)上流出的香港就是這套方案，潘石屹當(dāng)年說(shuō)過(guò)，家庭的第三套房開(kāi)始征稅，這是接受度比較高的而且也相對(duì)寬松的方案，能爭(zhēng)取形成一個(gè)最大的公約數(shù)。

4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

這意味著，經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

“我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記推行已久?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)賈康4月25日對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

最早在2007年，我國(guó)原《物權(quán)法》頒布實(shí)施，其中第10條明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，為建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度指明了方向、奠定了法律基礎(chǔ)。

2013年，黨中央、國(guó)務(wù)院正式作出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重大改革決策，提出將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合。

具體而言，是由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

此后，我國(guó)通過(guò)各類舉措推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程加速，包括于2015年3月1日起正式施行《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；2017年8月全國(guó)各級(jí)信息平臺(tái)接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)四級(jí)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行；2022年，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等重要里程碑節(jié)點(diǎn)。

而今年恰是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革實(shí)施十周年。

自然資源部表示，目前全國(guó)有約3000個(gè)大廳、40000個(gè)窗口，每天為40萬(wàn)群眾和企業(yè)提供各類登記服務(wù)，十年來(lái)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本、不動(dòng)產(chǎn)登記證明3.6億多份。

此外，2000多個(gè)市縣同步頒發(fā)電子證書證明3.3億多本。

至此，我國(guó)全面建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

這一改革的全面實(shí)現(xiàn)將產(chǎn)生什么影響？尤其是，土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)和群眾最普遍、價(jià)值最高的財(cái)產(chǎn)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

“全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)家實(shí)施現(xiàn)代化治理的前提條件，不只是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題?！辟Z康對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱。

至于與房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)稅等公眾關(guān)心的敏感問(wèn)題的關(guān)系，賈康認(rèn)為首先要看到，這一制度覆蓋各類不動(dòng)產(chǎn)，屬于國(guó)家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)層面的信息問(wèn)題，不能只是把它直接與房地產(chǎn)調(diào)控掛鉤，或簡(jiǎn)單地理解成只為征收房地產(chǎn)稅而推行的工作。

不過(guò)賈康仍指出，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，屬于最基礎(chǔ)性的優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和深化相關(guān)改革的前提條件，對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)稅開(kāi)征，亦將起到基礎(chǔ)條件支撐作用。

“不動(dòng)產(chǎn)登記的全面實(shí)現(xiàn)對(duì)于國(guó)家了解房地產(chǎn)現(xiàn)狀起著重要的價(jià)值?！贬槍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌分析道。

顧云昌對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，有著龐大的房屋規(guī)模和發(fā)展速度，但對(duì)于自己的家底仍是不清楚的。“摸清家底，對(duì)于群眾權(quán)益保障以及政府制定房地產(chǎn)發(fā)展政策都有益處，因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控、高質(zhì)量發(fā)展離不開(kāi)數(shù)據(jù)的支持。”

具體到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的影響，多位房地產(chǎn)專家都對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)肯定了兩者間的促進(jìn)關(guān)系。

顧云昌指出，房地產(chǎn)稅中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)稅的稅率如何計(jì)算、是否全面增收、是否有一定優(yōu)惠等，這些都離不開(kāi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如今不動(dòng)產(chǎn)登記的全面統(tǒng)一則對(duì)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)有一定的助推作用。

“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房地產(chǎn)稅才可能全面落地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉持相似觀點(diǎn)，并直言房地產(chǎn)稅是未來(lái)幾年肯定會(huì)落地。

張大偉認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的全面完成，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，特別是過(guò)去少數(shù)灰色收入進(jìn)入房地產(chǎn)的可能降低?！安粍?dòng)產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控，目的也并非反腐。但應(yīng)該說(shuō)這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大。”

針對(duì)樓市影響方面，張大偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，雖然樓市已經(jīng)有多年時(shí)間消化，但是對(duì)于部分高端住宅部分投資型旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這一政策依然是利空；同時(shí)已經(jīng)不可能再刺激小城市的房地產(chǎn)發(fā)展。

“畢竟不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，房地產(chǎn)稅中的持有環(huán)節(jié)稅已經(jīng)具備了出臺(tái)的所有技術(shù)條件?！睆埓髠シQ。

地方應(yīng)以定制化思路考量

時(shí)代周報(bào)：據(jù)預(yù)測(cè)，上海（樓盤）和重慶（樓盤）可能會(huì)在既有房產(chǎn)稅的改革基礎(chǔ)上率先升級(jí)為房地產(chǎn)稅政策。從此前上海、重慶的試點(diǎn)情況來(lái)看，主要是對(duì)高端存量或增量的征收，由于涉及人群有限，影響亦有限。這兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可以給全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅征收帶來(lái)哪些啟示？

賈康：房地產(chǎn)稅的征收方案，不同城市應(yīng)因地制宜，不能一概而論。中央的表態(tài)是充分授權(quán)地方，中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯分化，不只是分化為一二三四線城市，各線中不同層次的城市也在分化，一個(gè)城市不同地段、不同功能區(qū)也在分化，所以不存在可以普遍適用的解決方案。但也要注意，雖然同一城市有不同地段、不同功能的區(qū)分化，但房地產(chǎn)稅征收通常都要按大片來(lái)考慮，不能太細(xì)碎了。

時(shí)代周報(bào)：房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)，涉及的不只是這一稅種下的具體問(wèn)題，還有一系列配套的制度改革，例如地租等。在房地產(chǎn)稅開(kāi)征前，還有哪些配套政策考量？

賈康：開(kāi)征房地產(chǎn)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程，無(wú)法一蹴而就，應(yīng)考慮前后呼應(yīng)的配套政策。搭建這個(gè)基本框架，要把稅、費(fèi)、地租和不動(dòng)產(chǎn)整個(gè)制度框架全盤考慮，做好制度協(xié)調(diào)，要考慮怎么整合、怎樣盡可能降低社會(huì)的綜合負(fù)擔(dān)，其中，還要考慮不同類型的負(fù)擔(dān)如何分流歸位以理順相互關(guān)系。例如住房的土地使用權(quán)在70年后到期，如何按《物權(quán)法》已定原則進(jìn)行續(xù)期操作？這些問(wèn)題都要在配套改革中處理好。

具體的配套政策，每個(gè)地方都不一樣，地方應(yīng)以定制化的思路考量，但核心道理是一致的：如何在啟動(dòng)房地產(chǎn)稅征收時(shí)，綜合各方面復(fù)雜的參數(shù)，做好配套方案的設(shè)計(jì)。這項(xiàng)工程難點(diǎn)很多，主要難點(diǎn)就是既得利益的阻礙。

　　免征標(biāo)準(zhǔn)可考慮再寬松

時(shí)代周報(bào)：越來(lái)越多人贊同，房地產(chǎn)稅的征收不能簡(jiǎn)單依據(jù)人均平方數(shù)或首套房等單一指標(biāo)來(lái)作扣除的第一單位，免征標(biāo)準(zhǔn)的劃定該有哪些考量？

賈康：免征標(biāo)準(zhǔn)很重要。堅(jiān)持扣除第一單位，應(yīng)明確地在立法上作為一個(gè)前提，至于第一單位是人均多少平方米、或是不是一個(gè)家庭的第一套房，這種技術(shù)爭(zhēng)議其實(shí)不是根本問(wèn)題。核心是如何使房地產(chǎn)稅的征收如何具備可行性，在社會(huì)可接受的程度上實(shí)施，這就需要公眾理性地討論起步時(shí)的最大公約數(shù)。

在立法過(guò)程中粗線條勾畫技術(shù)層面的框架后，出臺(tái)征收方案時(shí)則可以柔性切入。例如，在扣除第一單位的前提下，最寬松的考慮，既不是人均多少平方米的扣除，因?yàn)檫@樣在家庭成員出現(xiàn)變故的情況下可能引起稅收負(fù)擔(dān)的上升；也不一定是所謂的第一套房，第一套房在中國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中有可能引出以避稅為目的的離婚潮。

是否可考慮再寬松些？例如單親家庭按第一套房作為扣除的第一單位，從第二套房開(kāi)始征收；雙親家庭則按前兩套房做扣除的第一單位，從第三套房開(kāi)始征收。總之，先把最可為公眾廣泛接受的制度框架建立起來(lái)，以后再逐步地動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

時(shí)代周報(bào)：《中國(guó)家庭金融資產(chǎn)配置風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告》2016年數(shù)據(jù)顯示，69.05%的城鎮(zhèn)家庭僅有1套房產(chǎn)，15.44%的家庭有2套房產(chǎn)，僅有3.63%的家庭擁有3套及以上房產(chǎn)。這一事實(shí)能給房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)帶來(lái)什么啟示？在房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)上，從免征面積、稅率和征收范圍等方面，如何統(tǒng)籌以取得最大公約數(shù)？

賈康：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多行政手段已經(jīng)誤傷了不少剛需，不是長(zhǎng)久之計(jì)。房地產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段，可以替代目前副作用很大的行政手段。

最大公約數(shù)是立法過(guò)程中的重要考量，不可能大家都一致同意，只能通過(guò)走向共贏的機(jī)制來(lái)尋求最大公約數(shù)。也就是說(shuō)，立法過(guò)程應(yīng)該是陽(yáng)光化、透明的，有必要時(shí)還應(yīng)舉行聽(tīng)證會(huì)，通過(guò)電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等渠道直播，大家充分地表達(dá)自身的觀點(diǎn)，但這些觀點(diǎn)應(yīng)是有論據(jù)的、講理的，通過(guò)這樣的方式來(lái)尋求最大公約數(shù)。免征面積、稅率和征收范圍屬于具體的問(wèn)題，需要牽頭的立法機(jī)構(gòu)根據(jù)其工作機(jī)制，最后形成一個(gè)交付人大審議通過(guò)的文本。

　　在市場(chǎng)中動(dòng)態(tài)調(diào)整

時(shí)代周報(bào)：房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)中，一個(gè)核心的考慮是走調(diào)節(jié)高端的路線，即對(duì)于剛需而言，可以盡量減少負(fù)擔(dān)，對(duì)于房子持有多的則要多交稅，但如何避免囤房者增加的持房成本轉(zhuǎn)嫁到租房或者買房者身上？

賈康：如果房主把房子出租，那就是隨行就市，不是房主想轉(zhuǎn)嫁持房成本就能轉(zhuǎn)嫁的。這里存在一個(gè)潛力空間，即如果很多空置房在房地產(chǎn)稅推出時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，其實(shí)相當(dāng)于增加供給，使供需平衡得以改善，降低租金價(jià)格或者對(duì)沖租金的上漲，這是一個(gè)市場(chǎng)過(guò)程。

大量的空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可以抑制甚至降低房租價(jià)格，但還要看各地具體的數(shù)量表現(xiàn)。不排除部分房主轉(zhuǎn)嫁持房成本的情況，這是一個(gè)調(diào)整的過(guò)程，總體來(lái)說(shuō)資源配置是優(yōu)化的，降低空置率對(duì)社會(huì)來(lái)說(shuō)是好事。

時(shí)代周報(bào)：有人擔(dān)心，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程已繳納了土地出讓金，再在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅可能造成重復(fù)征稅的情況。如何協(xié)調(diào)土地出讓金和稅收的關(guān)系？

賈康：土地出讓金即通常所說(shuō)的地租，這兩者是相互協(xié)調(diào)的關(guān)系，在這兩個(gè)影響參數(shù)互動(dòng)的過(guò)程中，市場(chǎng)發(fā)揮作用求得平衡，如果以后形成了穩(wěn)定稅收，前面批租環(huán)節(jié)的價(jià)格水平可能會(huì)下降。

另外，要強(qiáng)調(diào)的是，兩者不是二者取其一的關(guān)系。土地出讓金是土地所有者通過(guò)讓渡經(jīng)濟(jì)權(quán)利得到的收入，而房地產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)征收，是國(guó)家憑借社會(huì)管理者的政治權(quán)力所征繳的收入，兩種收入的依據(jù)不同?，F(xiàn)代社會(huì)的稅制實(shí)際上是多稅種、多環(huán)節(jié)的復(fù)合稅制，必然存在重復(fù)納稅的問(wèn)題，真正需要關(guān)注和討論的，是這種重復(fù)是否合理。