原標(biāo)題：韓國房價(jià)跌穿有區(qū)域成交量暴跌70%

韓國的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房價(jià)早已暴跌超30%，部分區(qū)域房價(jià)跌了40%，成交量更是暴跌70%。

這在2021年是無法想象的。那時候，韓國房價(jià)一路狂飆，五年平均漲幅80%，首爾房價(jià)一度超過15萬元人民幣/平方米，高居全球第二。

這狂熱到狂跌的背后，是一個有韓國特色的老故事——杠桿游戲。

2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國出口需求，韓國將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點(diǎn)。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。韓國房價(jià)直接飛起。

韓國房價(jià)“越調(diào)越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風(fēng)點(diǎn)火，還有韓國的特色制度——傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房制度，它讓無數(shù)人對加杠桿買房趨之若鶩，為房價(jià)助漲助跌。

全租房制度，就是房客按照房價(jià)的一定比例（一般在50%-80%左右），給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

舉例來說，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

說它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

看起來雙方都受益的政策，其實(shí)隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。房東拿到押金肯定是要去投資，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房價(jià)炒了起來。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費(fèi)”住房，本以為可以攢點(diǎn)錢自己買房，但愈發(fā)高的房價(jià)總是可望不可及，只能繼續(xù)“傳貰”。

就在樓市參與者不停加杠桿的基礎(chǔ)上，加息又下了一劑猛藥。2021年8月至2022年7月，韓國六次加息。隨之，貸款利率上升，買房的人還貸成本有所增加。而那些從銀行貸款租房的人，負(fù)擔(dān)也加重，轉(zhuǎn)向普通的月租房。但當(dāng)租客想退租，向房東要回全部押金時，很多房東因?yàn)槎际恰巴稒C(jī)炒房”（拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），無法退回押金，只能選擇賣房，賣房的越來越多，這樣房價(jià)就會越來越低。大家都搶著賣，房地產(chǎn)泡沫便開始破裂。

之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

但這都只是冰山一角。有專家預(yù)計(jì)，韓國今年還會發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預(yù)計(jì)會產(chǎn)生1兆八千億元的損失。

不僅買房的普通人在杠桿中迷失，韓國房地產(chǎn)開發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤危險(xiǎn)。

媒體援引調(diào)查指出，韓國30家大型建筑企業(yè)中有11家的負(fù)債率超過200%。韓國銀行調(diào)查亦顯示，已有約36％的房地產(chǎn)上市開發(fā)商的營業(yè)利潤完全無法償還利息，韓國房地產(chǎn)已經(jīng)陷入流動性危機(jī)。

同時，韓國金融研究院報(bào)告顯示，由于利率長期保持在低位，房地產(chǎn)影子金融（游離于銀行系統(tǒng)之外，不受健全法規(guī)制度限制的房產(chǎn)基金、信托和項(xiàng)目融資貸款等房產(chǎn)金融投資產(chǎn)品）已達(dá)到750萬億韓元，刷新歷史最高紀(jì)錄，比2018年末增加88.6%之多。

可隨著市場景氣急轉(zhuǎn)直下和利率飆升影響，截至去年9月底，影子金融系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資拖欠率在9個月內(nèi)上漲了2倍以上?？膳碌氖?，這些影子金融機(jī)構(gòu)和銀行系統(tǒng)也存在大量的過橋交易，一旦出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)至整個金融體系。

正是意識到這樣的風(fēng)險(xiǎn)，韓國政府采取措施迅速推動“反市場政策”的正?；ｍn國總統(tǒng)尹錫悅曾要求尋找房地產(chǎn)市場軟著陸的方案。有分析人士認(rèn)為，韓國房價(jià)今年將觸底反彈，明年有可能恢復(fù)到去年1月的水平。目前看，今年4月開始，韓國房價(jià)的跌幅較此前放緩。

但分析指出，韓國房地產(chǎn)市場令人擔(dān)憂的因素不是價(jià)格過高，而是增長前景疲軟、房地產(chǎn)相關(guān)貸款激增、利率相對較高。例如，目前韓國的家庭負(fù)債杠桿（占GDP）已經(jīng)達(dá)到了108%，遠(yuǎn)高于美國、中國、日本、歐元區(qū)76-60%左右的水平，這對市場預(yù)期需求會造成很大負(fù)面影響。

所以，想要系統(tǒng)性解決樓市問題，韓國要走的路還有很長。