原標(biāo)題：京城存量房貸摸底：利率暫未變動、提前還款仍需排隊(duì)

隨著新增房貸利率不斷下行，存量房貸借款人提前還款的現(xiàn)象增多且漸成“熱潮”，利率調(diào)降的呼聲日漸高漲。

近日，央行表態(tài)也透露出支持存款房貸利率下調(diào)的信號，不過，7月17日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于距離官方表態(tài)時間較短，目前北京地區(qū)各家銀行暫未有利率調(diào)整的跡象，提前還款的現(xiàn)象雖較此前有所“降溫”，但仍需預(yù)約排隊(duì)辦理。

存量房貸利率暫未調(diào)整

央行的最新表態(tài)透露出支持存款房貸利率下調(diào)的信號。

近日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上，談及存量房貸利率話題時，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

中金公司研究部認(rèn)為，央行提到“自主協(xié)商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點(diǎn)通過銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)，但具體方案仍有不確定性，包括自主協(xié)商的時間、存量按揭調(diào)整幅度、是否允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”等。

存量房貸利率可能下調(diào)的信號迅速引發(fā)市場關(guān)注，近期，網(wǎng)絡(luò)上流傳一則消息稱，“工商銀行存量房貸客戶只要兩年內(nèi)沒有拖欠還款等不良記錄，均可向貸款經(jīng)辦行申請重新簽署房貸合同，房貸利率按最新放款利率執(zhí)行”。

對此，7月17日，北京商報記者咨詢工商銀行客服獲悉，“目前暫未接到此類通知，后續(xù)會與監(jiān)管部門做好溝通對接，若有具體執(zhí)行方案會第一時間對外公布，客戶可關(guān)注工商銀行官方網(wǎng)站或公眾號，也可以聯(lián)系房貸經(jīng)理咨詢”。工商銀行北京某房貸營業(yè)部個貸經(jīng)理也表示，“暫未接到存量房貸利率下調(diào)通知，存量房貸仍按照原有簽訂合同的利率執(zhí)行”。

北京商報記者同日調(diào)查多家北京地區(qū)銀行發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)各家銀行尚處于觀望中，暫未有利率調(diào)整跡象。

招商銀行北京貸后服務(wù)中心人員透露，沒有接到存量房貸利率下調(diào)或變化的通知，利率仍按照LPR+合同當(dāng)時約定的加點(diǎn)幅度執(zhí)行。

光大銀行北京某支行客戶經(jīng)理也表示，目前已聽說相關(guān)政策，但還沒有接到分行關(guān)于存量房貸利率下調(diào)的通知。

北京商報記者從多家銀行北京分行方面也獲知了存量房貸利率暫未調(diào)整的信息，多位銀行內(nèi)部人士表示，“分行還在等待總行消息”“目前暫未接到有變化的通知”“暫未收到政策通知，可持續(xù)關(guān)注相關(guān)政策”“目前尚未下調(diào)存量房貸利率”。

對于北京地區(qū)存量房貸后續(xù)是否有調(diào)降的可能，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，存在一定的可能，但是在調(diào)整的幅度以及調(diào)整的時間點(diǎn)方面會表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎。如果發(fā)生了調(diào)整，那么預(yù)計調(diào)整方式上不會“一刀切”，而是有針對性地根據(jù)客戶及銀行情況制定差異化方案，時間點(diǎn)上可能也不會成為首個試點(diǎn)的地區(qū)。

　　提前還款仍需排隊(duì)

提前還款潮被視為存量房貸利率調(diào)降話題的導(dǎo)火索。

隨著新增房貸利率不斷下行，存量房貸借款人提前還款的現(xiàn)象增多且漸成“熱潮”，利率調(diào)降的呼聲日漸高漲。

鄒瀾直言，“盡管去年以來貸款市場報價利率下行了0.45個百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系”。

隨著6月最新一輪的5年期以上LPR調(diào)整，多地首套房房貸利率已下調(diào)10個基點(diǎn)。

北京商報記者從北京地區(qū)多家銀行處獲悉，新增首套房房貸利率已由4.85%降至4.75%。

而個別階段性下調(diào)首套住房貸款利率下限的城市，利率最低已降至3.6%。

不過，存量房貸利率卻仍然偏高，多在5%以上，部分地區(qū)房貸利率甚至超過6%。

受新增房貸與存量房貸利差以及居民資產(chǎn)配置調(diào)整的影響，2022年以來，房貸提前還款現(xiàn)象明顯增多，至今仍有不少借款人選擇提前還房貸。

7月17日，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前提前還款的現(xiàn)象雖較此前有所“降溫”，但仍需預(yù)約排隊(duì)辦理。

前述工商銀行北京某房貸營業(yè)部個貸經(jīng)理表示，現(xiàn)在辦理提前還款仍需排隊(duì)，但周期有所縮短，“目前提前還款可線上申請，預(yù)計7月申請，1個月之內(nèi)可以辦理扣款”。

建設(shè)銀行北京某房貸部門人士介紹，辦理提前還款40萬元以內(nèi)可以線上手機(jī)銀行預(yù)約辦理，40萬元以上只能在柜臺辦理，提前還款現(xiàn)在預(yù)約，預(yù)計9月才能辦理，一方面此前提前還款的人較多，另一方面資金也需要調(diào)動安排。

“存量房貸利率下調(diào)一定程度能減少提前還貸現(xiàn)象”，明明認(rèn)為，除此以外，考慮到居民風(fēng)險偏好回升、資本市場表現(xiàn)逐步回暖、消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇，提前還貸的現(xiàn)象即便排除存量貸款利率下調(diào)的因素也將逐步減少。

客戶與利潤之間的博弈

存量房貸利率是否下調(diào)對于銀行而言是一場留住優(yōu)質(zhì)客戶與利潤收益之間的博弈，無論是降低存量房貸利率抑或是提前還款都關(guān)乎商業(yè)銀行的收益。

一位股份制銀行內(nèi)部人士透露，很多銀行對提前還款行為進(jìn)行了一定控制，如嚴(yán)格按照約定在合同期限（如30個工作日）即將到期之時方履行提前還款，甚至超出期限。因?yàn)樘崆斑€款行為將對銀行完成有關(guān)貸款指標(biāo)和利潤指標(biāo)造成一定影響。

降低存量房貸利率亦是如此。明明表示，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者以新發(fā)放貸款置換存量貸款，有利于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸等問題，同時，居民消費(fèi)金融支出下降可以部分增加社會消費(fèi)支出，從需求端拉動經(jīng)濟(jì)增長。但同時這一調(diào)整可能給銀行帶來的經(jīng)營壓力，尤其是在銀行凈息差持續(xù)下行的背景下，存量貸款利率下調(diào)會進(jìn)一步壓縮盈利空間。

根據(jù)中金公司研究部的測算，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70個基點(diǎn)，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元，節(jié)約月供和總還款額約7%；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會消費(fèi)品零售額的0.7%。而假設(shè)100%存量按揭貸款的利率下調(diào)70個基點(diǎn)，對銀行凈息差、營業(yè)收入、凈利潤影響分別為-9個基點(diǎn)、-4%（年化）、-9%（年化）。2022年全行業(yè)、國有大行、股份行、區(qū)域行按揭貸款占比分別為21%、28%、17%、13%，存量按揭下調(diào)對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區(qū)域行影響較小。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪也表示，綜合來看，銀行下調(diào)存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規(guī)模較大的國有銀行，會以社會責(zé)任為導(dǎo)向，為了提振消費(fèi)而降低存量房貸利率。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低存量房貸利率一定程度上能減少提前還貸現(xiàn)象，從而降低對銀行收益的影響。中金公司研究部指出，綜合來看，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風(fēng)險、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表。假設(shè)居民由于存量按揭利率下調(diào)選擇不提前還貸，對銀行凈息差、營業(yè)收入、凈利潤的正貢獻(xiàn)分別為+2個基點(diǎn)、+1%、+2%，可對沖部分存量按揭降息的影響。

“降存量房貸利率對銀行特別是大行而言是當(dāng)下痛苦但長遠(yuǎn)有利的選擇。可在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款?！闭新?lián)首席研究員董希淼認(rèn)為。

明明則建議，銀行可以對利率偏高的存量房貸制定階梯性方案，并且提高優(yōu)惠門檻，從存量房貸數(shù)目、個人征信情況等角度確定優(yōu)惠政策的受用群體。