年初“高開(kāi)”的樓市，讓諸多企業(yè)再次誤判形勢(shì) 房地產(chǎn)格局再生變(3)

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2024-01-13 09:27:31 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

6月開(kāi)始，樓市成交明顯乏力，但由于年中促銷(xiāo)等因素，上半年銷(xiāo)售金額勉強(qiáng)超過(guò)2022年同期。

下半年，政治局會(huì)議后，各地開(kāi)始不斷出臺(tái)放松政策，但樓市下行趨勢(shì)并沒(méi)有改變；9月一線城市出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政，但行情僅持續(xù)了兩周左右，繼續(xù)向下；12月京滬出臺(tái)降首付降利率等新政，同樣沒(méi)有泛起太大漣漪。

政策力度一次比一次大，但影響卻越來(lái)越弱，新政效應(yīng)持續(xù)的時(shí)間越來(lái)越短。樓市政策效應(yīng)的遞減，一定程度影響了市場(chǎng)預(yù)期和信心。

一位TOP20房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，上半年，包括他在內(nèi)公司上下對(duì)于2023年樓市給予極大期望，“大家都覺(jué)得，疫情管控放開(kāi)了，形勢(shì)只會(huì)越來(lái)越好，我們當(dāng)時(shí)判斷，樓市會(huì)在6月企穩(wěn)并進(jìn)入上升通道”。

現(xiàn)實(shí)恰恰相反，6月開(kāi)始，樓市進(jìn)入新一輪下行通道，這讓他很崩潰，“其實(shí)大家都清楚，這個(gè)意味著什么，所以從那個(gè)時(shí)候，我們就比較佛了，房子能賣(mài)多少算多少”。

一位與房企交往密切的金融機(jī)構(gòu)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，最近，部分央企的資金部門(mén)負(fù)責(zé)人向他吐槽，由于市場(chǎng)不及預(yù)期，拿地支出的壓力開(kāi)始向資金端傳遞，“央企也意識(shí)到之前對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀了”。

在上述房企北京區(qū)域負(fù)責(zé)人看來(lái)，市場(chǎng)節(jié)奏變了，企業(yè)投資邏輯也需要改變，除了傳統(tǒng)利潤(rùn)率、去化周期等因素外，還要考慮企業(yè)的現(xiàn)金流和償債壓力，是否支持當(dāng)前市場(chǎng)的慢節(jié)奏，“這是房企衡量是否拿地一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)”。

當(dāng)“慢”下來(lái)成為樓市主基調(diào)后，房地產(chǎn)邏輯也在變化，當(dāng)前的市場(chǎng)軌道顯然不在適應(yīng)之前的高周轉(zhuǎn)模式，隨之而來(lái)還有對(duì)房企財(cái)務(wù)杠桿、現(xiàn)金流和利潤(rùn)率的要求也變得嚴(yán)苛起來(lái)，房企也要嘗試接受和適應(yīng)新模式。

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