今年的樓市，但凡出現(xiàn)一點(diǎn)微小的波動(dòng)，都會(huì)被拿來(lái)放大解讀。周成交熱度按周分析、豪宅法拍房拍出高溢價(jià)、部分項(xiàng)目去化率回升，都有文章可作。

歸根結(jié)底，行業(yè)之所以對(duì)各種小變化草木皆兵，還是因?yàn)槿鄙俅_定性。

新房銷(xiāo)售領(lǐng)域，目前政策和市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始各論各的了；各個(gè)城市出于特定的供需關(guān)系，市場(chǎng)特征在短期內(nèi)，甚至出現(xiàn)完全相反的表現(xiàn)。大方向缺少確定性，就只能從各個(gè)細(xì)節(jié)里尋找市場(chǎng)走向的證據(jù)。

但是和新房市場(chǎng)對(duì)比之下，這兩年，住房租賃市場(chǎng)的確定性，反而強(qiáng)得可怕。

首先，是鼓勵(lì)租賃性住房發(fā)展的政策出臺(tái)，相當(dāng)?shù)睦讌栵L(fēng)行。

2023年，中央和地方政府出臺(tái)了的租賃相關(guān)政策多達(dá)160余條，涉及政策培育、金融支持、稅收優(yōu)惠、市場(chǎng)監(jiān)管、房源籌集、獎(jiǎng)補(bǔ)措施、租金減免等供需兩端的方方面面。

其次，在政策的扶持下，市場(chǎng)的響應(yīng)也很積極。租賃市場(chǎng)的熱度不斷上升。

根據(jù)邁點(diǎn)數(shù)據(jù)，2023年，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開(kāi)業(yè)房源量突破百萬(wàn)間，達(dá)到114.08萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)30.8%。TOP30企業(yè)累計(jì)管理房源量達(dá)168.89萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)了48%。租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)模增長(zhǎng)勢(shì)頭，可以說(shuō)是相當(dāng)強(qiáng)勁。

今年開(kāi)年，租賃企業(yè)也迎來(lái)了一個(gè)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的“小陽(yáng)春”。根據(jù)克而瑞長(zhǎng)租的最新統(tǒng)計(jì)，從1月到3月中旬，22個(gè)重點(diǎn)城市就有59個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓新項(xiàng)目亮相。

政策大力支持，市場(chǎng)積極響應(yīng)，租賃賽道的發(fā)展顯然已經(jīng)進(jìn)入了“快車(chē)道”。

再加上近期不少地方國(guó)資，親自下場(chǎng)收購(gòu)存量商品房充作保租房，將租賃市場(chǎng)作為了新房市場(chǎng)去庫(kù)存的緩沖池，也導(dǎo)致租賃賽道在目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)格局中，開(kāi)始擔(dān)當(dāng)起越來(lái)越重要的角色。

長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式

基本上跑通了

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，其實(shí)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。管房子比蓋房子賺錢(qián)的時(shí)代，已經(jīng)來(lái)了。

去年房企業(yè)績(jī)大多虧損，但是靠運(yùn)營(yíng)收租，賺管理、品牌費(fèi)的公司表現(xiàn)卻很不錯(cuò)，比如龍湖冠寓、貝殼租賃都實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，貝殼租賃為主的新興業(yè)務(wù)收入更是大幅增長(zhǎng)了194.8%，凈收入達(dá)到了84億。

華潤(rùn)有巢的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在2023年也實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)額7.0億元，按年增長(zhǎng)9.5%；萬(wàn)科泊寓也首次實(shí)現(xiàn)了年度盈利。

除了市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)的盈利能力得到改善，保租房項(xiàng)目的盈利能力也超預(yù)期。

保租房租金水平僅為公寓租金水平的30%-60%，但去年已上市的4單保租房REITs，有三單都實(shí)現(xiàn)了收入上漲。息稅折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)2023年預(yù)測(cè)完成度全超100%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：REIT各季度公告，ICCRA整理

租賃企業(yè)從暴雷到盈利，最大的根源，在于現(xiàn)在的環(huán)境和前兩年已經(jīng)完全不一樣了。

上一輪長(zhǎng)租公寓從如火如荼到快速陷入暴雷潮，最根本的原因，就是在于商業(yè)模式本身存在問(wèn)題。

因?yàn)橹暗拈L(zhǎng)租公寓以“二房東”模式為主，通過(guò)低價(jià)收購(gòu)房源進(jìn)行裝修，再以高價(jià)出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤(rùn)空間非常有限，要想達(dá)到一定的盈利水平，就必須要上規(guī)模。

這就導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，直至出現(xiàn)“高收低賣(mài)”的情況，企業(yè)挪用租客的預(yù)付租金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)，最終導(dǎo)致暴雷。

而這兩年，租賃賽道在房源供應(yīng)、資金來(lái)源和資金成本方面，得到了極大的改善。

一是房源來(lái)源比過(guò)去更加充足了。

這兩年，政策面上對(duì)租賃供給政策，進(jìn)行大量改革，物業(yè)來(lái)源渠道豐富了很多。長(zhǎng)租公寓靠高價(jià)搶房的情況基本消失了。

一方面農(nóng)村集體土地可以直接入市，用于建設(shè)大型租賃社區(qū)。不僅土地價(jià)格合理，批量建設(shè)也能有效提高運(yùn)營(yíng)效率。

另一方面，一些老舊廠房也可以改造成商業(yè)、養(yǎng)老和長(zhǎng)租公寓。去年，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)大批量集中供應(yīng)的趨勢(shì)，其中大部分新開(kāi)項(xiàng)目，都是“非改租”類(lèi)的存量改造產(chǎn)品。這些老舊物業(yè)的盤(pán)活，也極大的降低了物業(yè)收儲(chǔ)成本。

例如北京朝陽(yáng)區(qū)的方艙醫(yī)院，就被改造成了青年旅舍，改頭換面為保租房金盞七彩家園開(kāi)始對(duì)外出租，房租每月1200元。

而且，這兩類(lèi)渠道都是集中式公寓，一般來(lái)說(shuō)，集中式公寓毛利率更高，約在30-40%之間，分散式公寓毛利率僅在10-30%之間。集中式物業(yè)的獲取難度降低，顯然也擴(kuò)大了租賃生意的利潤(rùn)空間，讓長(zhǎng)租業(yè)務(wù)變得更加性感了。

二是資產(chǎn)價(jià)格比前兩年合理很多。

一般來(lái)說(shuō)，目前重點(diǎn)城市的市場(chǎng)化住宅租賃的租售比，基本上都在1.5%左右。也就是說(shuō)，如果嚴(yán)格按照過(guò)去的市場(chǎng)化模式收購(gòu)新房，租賃購(gòu)房貸款的成本是無(wú)法被項(xiàng)目收益覆蓋的。

目前租賃機(jī)構(gòu)收購(gòu)房屋做租賃，整體項(xiàng)目收益可以平衡，核心關(guān)鍵就在于——低價(jià)。

比如1月份青島收購(gòu)租賃房項(xiàng)目，實(shí)際收購(gòu)價(jià)格是周邊新房的50-70%，而且房源也多數(shù)來(lái)自于國(guó)資主體。大量房企低價(jià)拋售資產(chǎn)，大大降低了租賃企業(yè)的收儲(chǔ)成本。

而純租賃用地的價(jià)格，也相較普通住宅開(kāi)發(fā)用地便宜很多。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年部分純租賃用地的樓面地價(jià)僅為1000-3500元/平方米左右，約為周邊普通住宅地價(jià)的20%-30%。經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目的IRR基本在5%-6%左右，已經(jīng)能算過(guò)賬了。

三是有了更低成本的資金渠道。

去年，中央層面上一口氣出臺(tái)了20條和住房租賃相關(guān)的行業(yè)政策。其中，接近一半都是要加大金融支持。

包括允許“商改租”“工改租”“集租地”等特殊類(lèi)型住房租賃資產(chǎn)，按照住房類(lèi)型貸款；支持大力發(fā)展保租房REITs等等；1000億總額的“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，甚至利率不高于3%。

今年1月，從去年年初開(kāi)始征求意見(jiàn)的住房租賃「金融17條」，也正式落地了。將允許租賃企業(yè)進(jìn)行團(tuán)體購(gòu)房貸款，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)30年，貸款額度達(dá)到8成；以及支持住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券等等。

四是長(zhǎng)租公寓納保，打開(kāi)退出通道。

自2021年7月保租房被納入公募REITs試點(diǎn)后，為最終退出提供了一條通道，吸引了不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“納?！敝\上市。

如華潤(rùn)有巢、萬(wàn)科泊寓、招商伊敦、和旭輝瓴寓等，旗下項(xiàng)目“納保”比例已經(jīng)不低。

以全國(guó)最大的集中式公寓提供商——萬(wàn)科泊寓為例，去年萬(wàn)科泊寓在北京、天津、深圳、廈門(mén)等23個(gè)城市納保147個(gè)項(xiàng)目，涉及房源達(dá)到10.15萬(wàn)間。一年時(shí)間里，納保項(xiàng)目數(shù)增長(zhǎng)了122.73%。目前，納保房源數(shù)已經(jīng)占到已開(kāi)業(yè)房間數(shù)的一半以上！

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

長(zhǎng)租公寓企業(yè)積極“納保”，一方面有機(jī)會(huì)獲得公募REITs上市的“通行證”，另一方面，也有機(jī)會(huì)享受金融支持、稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼、改建審批綠色通道，適用民水民電民氣價(jià)格等優(yōu)惠政策。

這一系列操作下來(lái)，影響長(zhǎng)租公寓盈利能力的三大障礙——

①租賃房源供應(yīng)不足。

②對(duì)租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的金融政策支持不足。

③參與競(jìng)爭(zhēng)的長(zhǎng)租企業(yè)，運(yùn)營(yíng)能力不成熟。

基本都得到了改善，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式基本上能跑通了。

市場(chǎng)空間巨大

機(jī)構(gòu)玩家紛紛下場(chǎng)

盈利障礙逐漸解決，直接帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的投資熱情。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易投資額110億元，超過(guò)了前兩年的總和。

《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過(guò)1200萬(wàn)套，目前市場(chǎng)空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，而且機(jī)構(gòu)滲透率極低，市場(chǎng)空間巨大。

一方面，有政策積極推動(dòng)，一方面，市場(chǎng)投資熱情提升，導(dǎo)致目前租賃賽道的擴(kuò)張意愿明顯，大量新的租賃品牌，扎堆入市。

1、頭部企業(yè)，盈利模式更多元

相較早期長(zhǎng)租公寓的“二房東”模式，目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)逐漸開(kāi)始向“重資產(chǎn)”和“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)向。

所謂重資產(chǎn)，就是自持物業(yè)，拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)一條龍，再運(yùn)用金融工具如REITs退出。

目前的大型租賃社區(qū)，就有不少新玩家和資本的身影，并且盈利模式也更加多元。

例如，珠寶出身的周大福，就成立了自己的租賃企業(yè)——城璟租住集團(tuán)。并且在一年時(shí)間里，就完成了兩個(gè)重資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的收購(gòu)。

去年6月，城璟租住集團(tuán)還收購(gòu)了上海松江新城核心區(qū)位的獨(dú)立宿舍園區(qū)項(xiàng)目。今年3月，又收購(gòu)了上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)的三棟獨(dú)立樓宇。

兩個(gè)項(xiàng)目均用于開(kāi)發(fā)宿舍型保租房，進(jìn)入相對(duì)空白的“藍(lán)領(lǐng)”市場(chǎng)，發(fā)力企業(yè)級(jí)客戶，從“ TO C”轉(zhuǎn)向做“TO B”生意。

所謂輕資產(chǎn)，就是只做品牌、系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)管理能力的輸出。

貝殼的“省心租”模式，就是提供輕托管服務(wù)。房企了過(guò)去“二房東”通過(guò)金差價(jià)獲利的模式，即不通過(guò)惡性低價(jià)收房、高價(jià)出租來(lái)獲取利潤(rùn)。

而是，與業(yè)主協(xié)商確定一個(gè)無(wú)需支付租金的空置期，通過(guò)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力、縮短空置期來(lái)盈利。并向業(yè)主收取一定的服務(wù)費(fèi)用，如房屋維修基金等。

去年，依靠“省心租”模式的輕托管服務(wù)，貝殼的租賃運(yùn)營(yíng)規(guī)模突破了20萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)了新興業(yè)務(wù)194.8%的收入增長(zhǎng)，凈收入達(dá)到84億。

另外，在傳統(tǒng)的長(zhǎng)租模式之外，不少租賃企業(yè)也開(kāi)始探索“日租、短租”等更靈活的出租模式。

例如，龍湖冠寓春節(jié)前，龍湖冠寓推出全國(guó)“隨心住”產(chǎn)品，可在全國(guó)24個(gè)城市，100多家門(mén)店任意住7天?？梢赃B住，也可以拆分使用，包含節(jié)假日和周末。去年9月、12月，冠寓也分別推出過(guò)“國(guó)慶7天隨心住”和“華南5城隨心住”產(chǎn)品。

泊寓、城家、領(lǐng)寓等頭部租賃企業(yè)，也都推出過(guò)短租、隨心住等主打靈活性的“短”產(chǎn)品。長(zhǎng)租公寓變“短”背后，是租賃企業(yè)正在探索更多的盈利空間。

2、新品牌扎堆入市，外資加碼長(zhǎng)租

去年全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗交易投資額達(dá)到110億元，超過(guò)了前兩年的總和。大量新品牌入市，發(fā)力高端公寓、人才公寓市場(chǎng)。

例如，去年全球資管巨頭博楓旗下中高端租賃住宅品牌“博鄰blinq”的首個(gè)項(xiàng)目——上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓入市。面向企業(yè)高管、精英提供340套公寓客房，主力戶型為一房，均價(jià)在1~1.5萬(wàn)。出租率達(dá)到80%以上。

去年8月博楓又收購(gòu)了朗詩(shī)寓運(yùn)營(yíng)的靜安區(qū)聚源大廈，同樣打造高端租賃產(chǎn)品。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年僅上海中高端集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模就已接近60億元。中高端賽道利潤(rùn)更高、市場(chǎng)潛力大，已經(jīng)成為不少長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)力的新賽道。

去年，城家公寓、招商伊敦、樂(lè)乎公寓、貝殼等租賃企業(yè)都有新的服務(wù)式產(chǎn)品和高端產(chǎn)品線入市。

8月，貝殼推出首個(gè)自營(yíng)中高端長(zhǎng)租公寓貝殼·海鹽。11月，城家也在上海推出了旗下服務(wù)式公寓品牌——瑞貝庭的首家旗艦店，可提供110間公寓，工期耗時(shí)4個(gè)月，房間單間造價(jià)達(dá)到14萬(wàn)元。

此外，不少地方人才公寓，也成為企業(yè)發(fā)力的新方向。

去年11月，百瑞紀(jì)集團(tuán)與南方傳媒中心合作，定制打造300多套房源的人才公寓產(chǎn)品，并由窩趣進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)和安全管理。

鄭州城發(fā)安居公司則與樂(lè)乎、百瑞紀(jì)、牛油果三家租賃企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略合作，共同運(yùn)營(yíng)管理美寓系列人才公寓項(xiàng)目。萬(wàn)科泊寓則和西安市航天基地東長(zhǎng)安國(guó)際項(xiàng)目，達(dá)成了人才公寓的建設(shè)合作，提供1054套租賃房源。瓴寓和有巢公寓，也分別在杭州和上海有新拓人才公寓項(xiàng)目。

通過(guò)發(fā)力人才公寓，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)輸出的輕資產(chǎn)模式，也為當(dāng)前住房租賃運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)拓展打開(kāi)了思路。

3、地方國(guó)企逐漸成為供應(yīng)主力，保租房進(jìn)入爆發(fā)期

隨著“十四五”保租房計(jì)劃的不斷推進(jìn)，近兩年保租房開(kāi)始進(jìn)入到大量入市供應(yīng)的階段，地方國(guó)企開(kāi)始逐漸成為市場(chǎng)的主流力量。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年3月新開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP30的租賃企業(yè)中，已經(jīng)有超過(guò)一半都是地方國(guó)企。2024年，也將是保租房供應(yīng)爆發(fā)的大年，下場(chǎng)的國(guó)企數(shù)量和運(yùn)營(yíng)規(guī)模，還將發(fā)生一場(chǎng)大洗牌。

房地產(chǎn)“租售并舉”新模式的大戲，也將在今年逐漸進(jìn)入高潮期。