樓市成交量持續(xù)走低，促使多地推行住房“以舊換新”政策，旨在刺激市場(chǎng)交易活躍度。這一模式允許個(gè)人在政府指定開(kāi)發(fā)商處預(yù)定新房，同時(shí)委托中介、房企或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出售舊房。若舊房成功售出并補(bǔ)足新房與舊房的差價(jià)，即可完成置換。

對(duì)于民眾而言，參與“以舊換新”活動(dòng)可享受房?jī)r(jià)及契稅優(yōu)惠。即使舊房未能在規(guī)定期限內(nèi)售出，新房購(gòu)買合同亦會(huì)自動(dòng)解除，無(wú)需承擔(dān)額外責(zé)任。因此，有實(shí)際換房需求的民眾不妨嘗試此途徑。然而，整個(gè)置換過(guò)程中，成功出售舊房成為最大挑戰(zhàn)。

當(dāng)前樓市供大于求，賣房難度日益增大，多數(shù)交易需通過(guò)大幅降價(jià)實(shí)現(xiàn)。盡管“以舊換新”政策早前已陸續(xù)在部分城市推行，但成效有限，未廣泛普及。進(jìn)入2024年，部分城市加大政策扶持力度，尤其在促進(jìn)舊房銷售方面實(shí)施改革，使得“以舊換新”進(jìn)程明顯加快，推廣范圍擴(kuò)大。

針對(duì)舊房銷售難題，一些城市開(kāi)始探索由國(guó)資入場(chǎng)收購(gòu)，將收購(gòu)的舊房用作保障房供應(yīng)，既解決了“以舊換新”的瓶頸，又增加了保障房房源。地方政府大力推動(dòng)這一政策，表面旨在激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)則深層目的在于挽救日漸縮水的土地財(cái)政收入。

“以舊換新”強(qiáng)調(diào)“新”，即民眾只能用賣房所得購(gòu)買新房，此舉意在協(xié)助開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存。若庫(kù)存長(zhǎng)期積壓，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿降低，直接影響到政府的土地出讓收入。過(guò)去兩年，全國(guó)土地出讓金顯著下滑，加劇了個(gè)別地方政府的債務(wù)壓力。在官方評(píng)估中，我國(guó)地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但局部隱性債務(wù)問(wèn)題突出，仍需警惕。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)與潛在的地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府愈發(fā)重視并加大“以舊換新”政策扶持。這一模式能否成為未來(lái)住房市場(chǎng)的主流，以及其對(duì)樓市的整體影響，取決于能否有效解決舊房銷售難題。

市場(chǎng)化方式銷售舊房在當(dāng)前供需環(huán)境下困難重重，而政府介入模式，即由地方國(guó)資收購(gòu)舊房，雖能加速“以舊換新”進(jìn)程，卻對(duì)國(guó)資實(shí)力構(gòu)成考驗(yàn)，特別是在二手房市值較高的大城市推廣時(shí)，挑戰(zhàn)更為嚴(yán)峻。故目前“以舊換新”尚未在一線城市實(shí)施。

對(duì)于有住房置換需求的民眾，該政策提供了一種新的賣房選擇，無(wú)疑是利好消息。然而，對(duì)于僅需出售房屋的民眾而言，隨著“以舊換新”吸引部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)的購(gòu)買力將進(jìn)一步分散，導(dǎo)致賣房難度上升。

總之，在樓市供應(yīng)過(guò)剩與購(gòu)買力稀缺的雙重壓力下，未來(lái)賣房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈。個(gè)人賣家不僅需要應(yīng)對(duì)同類二手房源的競(jìng)爭(zhēng)，還將面臨來(lái)自開(kāi)發(fā)商和地方政府的挑戰(zhàn)，賣房之路或?qū)⒂l(fā)坎坷。