全球房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出新的活力，4月期間，多國房價(jià)指數(shù)呈現(xiàn)普遍增長態(tài)勢。美國房價(jià)較去年同期上漲6.5%，澳大利亞和葡萄牙的房價(jià)增幅也分別達(dá)到5%和顯著上升。值得注意的是，盡管某些地區(qū)長期面臨高利率環(huán)境，房地產(chǎn)市場的韌性卻超出預(yù)期。

美國、澳大利亞以及歐洲部分地區(qū)似乎已減輕了利率上調(diào)帶來的壓力，房地產(chǎn)市場保持堅(jiān)挺。根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院的分析，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場在上次泡沫收縮中相對(duì)穩(wěn)定，所有重要住房市場的價(jià)格均已超越疫情前水平。

Kashif Ansari，全球房產(chǎn)科技公司Juwai IQI的聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO，指出美國房價(jià)在4月的增長未受高利率和購房高成本影響。這一現(xiàn)象歸因于房源短缺導(dǎo)致的賣方市場，房主不愿低價(jià)售房，買家選擇有限，議價(jià)能力弱。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司的執(zhí)行合伙人陳躍武表示，隨著美國通脹率的回落及市場預(yù)測美聯(lián)儲(chǔ)將于2024年降息，當(dāng)前美國的按揭貸款利率已從8%以上的高點(diǎn)降至7%以下。

近期，美國抵押貸款利率出現(xiàn)下滑，6月19日數(shù)據(jù)顯示，30年期固定抵押貸款利率自3月以來首次跌破7%。牛津經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)測，盡管降息步伐未加速，抵押貸款利率的下行趨勢或?qū)⒊掷m(xù)。即便服務(wù)業(yè)通脹維持高位，也不再重現(xiàn)去年末市場對(duì)利率下調(diào)期望落空的情景。

盡管未來幾個(gè)月可能出現(xiàn)更多令政策制定者失望的數(shù)據(jù)，但市場利率重演2023年11月因降息預(yù)期驅(qū)動(dòng)的快速下降并隨即反轉(zhuǎn)的情況可能性較低。市場對(duì)接下來18個(gè)月的政策利率預(yù)期保持穩(wěn)定，意味著即便經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不佳，抵押貸款利率也不太可能再次攀升。

陳躍武預(yù)期，美聯(lián)儲(chǔ)降息后房貸利率將進(jìn)一步顯著降低，刺激美國房市快速增長。Ansari補(bǔ)充說，多數(shù)美國家庭的現(xiàn)有按揭利率低于當(dāng)前市場水平，長期固定利率為他們提供了緩沖，高利率環(huán)境下他們的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)際上在增加。購房者的觀望態(tài)度可能導(dǎo)致一旦利率下降，市場將迎來購買熱潮，推動(dòng)房價(jià)再次上揚(yáng)。美國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)、低失業(yè)率、高時(shí)薪以及移民潮等因素，預(yù)示短期內(nèi)房地產(chǎn)市場熱度難減。

盡管疫情期間對(duì)更大居住空間的需求推高了房價(jià)，之后利率上升引發(fā)的房價(jià)回調(diào)僅降低了峰值，多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住房市場仍高于疫情前水平。房價(jià)收入比接近金融危機(jī)前水平，而房價(jià)租金比則高出許多，暗示房價(jià)雖可能不會(huì)全面回落，但仍存調(diào)整空間，同時(shí)預(yù)示租金上漲壓力可能持續(xù)，延緩服務(wù)業(yè)通脹放緩。

以澳大利亞為例，人口增長速度快于住房供應(yīng)，造成租房和購房成本激增。盡管多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的名義工資增長放緩，實(shí)際工資增長依然穩(wěn)健，美國以外的國家如加拿大、英國、德國的工資增長保持態(tài)勢，日本更是實(shí)現(xiàn)了三十年來最高的工資增長率。

盡管一些市場抵押貸款違約率輕微上升，整體仍處于較低水平。結(jié)合抵押貸款利率的下降趨勢，房地產(chǎn)市場有望維持健康狀態(tài)，但這或意味著租金增長放緩的過程將更為緩慢，服務(wù)業(yè)及整體通脹水平可能在較長時(shí)間內(nèi)維持高位。