美國(guó)成屋銷(xiāo)售創(chuàng)2010年以來(lái)最慢，房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，庫(kù)存持續(xù)增加

周二發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）報(bào)告顯示，6月份成屋銷(xiāo)售速度降至2010年來(lái)最低水平，同時(shí)房?jī)r(jià)再次攀升至歷史高點(diǎn)。購(gòu)房者的熱情受挫于高昂的房?jī)r(jià)，而售房者則期待按揭貸款利率能進(jìn)一步下探。

具體來(lái)看，6月成屋銷(xiāo)售年化總量?jī)H為389萬(wàn)戶(hù)，不僅低于市場(chǎng)預(yù)期的399萬(wàn)戶(hù)，與5月的411萬(wàn)戶(hù)相比也顯著下滑，跌幅達(dá)到5.4%，超出預(yù)估的3%降幅。與去年同期相比，未經(jīng)調(diào)整的銷(xiāo)量更是大幅減少了13.4%。這是成屋銷(xiāo)售連續(xù)第四個(gè)月走低，且表現(xiàn)弱于經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的普遍預(yù)期，標(biāo)志著自1999年以來(lái)6月的最差銷(xiāo)售成績(jī)。

房?jī)r(jià)方面，6月售出的成屋中位數(shù)價(jià)格攀升至42.69萬(wàn)美元，創(chuàng)下歷史新高，較去年同期增長(zhǎng)4.1%。

值得注意的是，盡管庫(kù)存略有回升，6月底待售房屋數(shù)量升至132萬(wàn)戶(hù)，為2020年10月以來(lái)最多，但這依然遠(yuǎn)低于疫情前2019年6月的190萬(wàn)戶(hù)水平。目前的庫(kù)存消化周期約為4.1個(gè)月，雖為四年來(lái)的高位，但仍表明市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

分析指出，盡管房源增多，房?jī)r(jià)依舊上漲，主要?dú)w因于庫(kù)存水平相對(duì)歷史標(biāo)準(zhǔn)仍處于低位。數(shù)據(jù)顯示，大部分房屋在上市不足一個(gè)月內(nèi)便完成交易，且近三成的房屋售價(jià)超過(guò)標(biāo)價(jià)，平均待售時(shí)間為22天，較上月縮短。

從地域分布看，全美四大區(qū)域的銷(xiāo)售量均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，中西部地區(qū)的銷(xiāo)售速度更是跌至2011年以來(lái)最低。單戶(hù)住宅和公寓、合作公寓的銷(xiāo)售分別觸及年度低點(diǎn)和疫情以來(lái)新低。

投資買(mǎi)家和二套房購(gòu)買(mǎi)者占6月購(gòu)房者的16%，與5月持平；而首次購(gòu)房者的占比則從31%下滑至29%，遠(yuǎn)低于歷史常態(tài)40%，凸顯了市場(chǎng)可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題的嚴(yán)峻。

各價(jià)位房屋銷(xiāo)售普遍下滑，唯有標(biāo)價(jià)超百萬(wàn)美元的房產(chǎn)除外。NAR的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)中位數(shù)刷新紀(jì)錄，但未來(lái)大幅上漲的可能性不大。市場(chǎng)正逐步從極端偏向賣(mài)方的狀態(tài)中調(diào)整，盡管銷(xiāo)售速度依然較快，但與之前相比，買(mǎi)家接受無(wú)檢查購(gòu)房的情況減少，房屋銷(xiāo)售所需時(shí)間延長(zhǎng)。

成屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)反映的是過(guò)戶(hù)情況，一般滯后簽約一到兩個(gè)月，故6月數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)了4月和5月的市場(chǎng)決策。目前市場(chǎng)普遍期待美聯(lián)儲(chǔ)降息動(dòng)作，近期30年期按揭貸款利率雖從7.29%的高點(diǎn)降至6.87%，但仍遠(yuǎn)高于2021年底的水平。

接下來(lái)，市場(chǎng)將關(guān)注即將公布的6月新屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。