市場上一個詭異的現象出現了：

樓市成交量還沒有回暖呢，各大城市的土拍就已經火了！

首先是北京，保利、建工聯合以89.01億拿下的海淀永豐地塊，溢價率3.5%，銷售指導價直接去到9萬/㎡；杭州的臨平數字商貿城單元地塊由綠城拿下，溢價率達59.2%，創(chuàng)下近年來杭州土拍溢價紀錄；

上海楊浦區(qū)的02H1-01地塊，最終以總價22.03億元拍出，溢價率約21.18%，成交樓板價88462元/㎡，成為

楊浦區(qū)新的“單價地王”。

青島嶗山區(qū)地塊競價364輪，成交樓面價達39516元/㎡，刷新了青島樓面價紀錄。

仔細觀察這些城市的土拍，你會發(fā)現不僅是一線的北京上海，就連二線城市都開始出現土拍爆火的現象。

可能有些人會問：

土拍只是地方政府賺錢、開發(fā)商自嗨，和我們普通人有什么關系？

當然有關系！

因為這一輪土拍熱度，不是單純的市場現象，而是政C有意引導出來的。

而上面拉高土拍的熱度，目的只有一個：

制造稀缺

什么叫制造稀缺？簡單說就是：

官方通過土拍，把房子搞得越來越少，再把需求刺激起來。

那對于我們普通剛需來說，這意味著什么？

意味著市場供應會有巨大變化。

你以后能買的新房，越來越少了。

土拍爆火，為什么能影響供需？

因為4個字：

量縮質升

也就是把土地供應數量降下來，把每個地塊的建設質量拉上去。

那具體如何實現這4個字？

主要有3個步驟：

第一步，限制土地出讓

今年國內28個重點城市，包括一線二線甚至三四線城市，商品住宅用地供應規(guī)模同比下降達到18%。

大家不妨想想，現在拍下的地塊，是未來1-2年要上的新房，那拍地減少，等于1-2年的新房數量減少。

換言之，你以后想買房，大概率得買二手。

這就是調節(jié)供需影響價格的手段之一。

但是，光不讓賣地，還不至于讓土拍市場回暖，畢竟經濟行情不咋地，開發(fā)商也沒有拿地的心情。

所以，隨之而來的就是：

第二步，放開政策限制

大多數人所在的小城市沒有土拍限制，所以根本不知道過去不少核心城市的土拍都是既限房價又限地價的。

但當下，幾乎所有城市都放開了“限房價、限地價”的雙限政策。

比如過去土拍政策最嚴格的城市深圳，也都放開了雙限。

比如青島，也取消了地價“最高限價”，開發(fā)商土拍價高者得！

雙限一放開，開發(fā)商有錢可賺，才能進一步激發(fā)開發(fā)商的拿地熱情。

但說到這，這兩個步驟只能實現“量縮質升”中的“量縮”，那“質升”怎么辦？

于是有了第三步，賣核心區(qū)的地塊

最近核心城市的土拍，釋放的地塊中，多數都集中在核心區(qū)域，全是稀缺的好地塊。

比如深圳，最近就拿出了深圳灣后?？偛炕毓傩略鰞勺诰幼∮玫?。

土地供應本來就稀缺，現在拿出來還都是稀缺的地段，不僅地塊更容易賣出去，未來建成的房子也更更好賣；

地塊都在稀缺的核心區(qū)，沒有地價限制，地價也肯定更容易拉高；經過這一輪操作之后，賣地價格拉上去了、地方政府賺錢了，供應量還壓縮了，大家都高興。

更重要的是，土拍這一輪調整之后，供需關系也有了變化。

比如，此刻就已經有部分城市的去化周期開始變短了。

根據2024年6月諸葛數據研究中心監(jiān)測的數據：

上海的去化周期相比前兩個月從9個月縮短到了8.2個月；去化周期一直攀升的深圳，相比前兩個月也下降了0.5個月，現在去化時間只有22.1個月。

去化周期縮短意味著什么？

意味著市場上有人買房了，業(yè)主的房子越來越好賣了！

看來，強行壓低供應量，真的有去庫存的效果。

但是！

當我詳細盤過一輪數據之后發(fā)現，效果暫時來說還僅限于一部分城市。

畢竟，不是所有城市都能炒熱土拍、不是所有城市都能縮短去化周期。

要想真正實現去庫存，歸根結底還是要看需求。

如果這個城市的房子需求不足，本地人不想買、外地人不敢碰，怎么調整供需都沒用。

說白了，未來城市之間的分化會進一步擴大。

有需求的城市，上面折騰折騰救一救市還有用；

沒有需求的城市，怎么折騰都沒用。

在這個情況下，如果你要買房，選擇城市，就很重要了。

萬一選擇了那些供需關系不夠緊張的城市，以后房子都不好賣。

當下，哪些城市能在分化中跑贏大市？哪些城市還有購房需求支撐？哪些城市房子的去化周期有機會下降？

不管他們怎么折騰土拍，咱們老百姓決定不了政C變動，只能兵來將擋水來土掩。

那對于普通人而言，應該要關注什么呢？

我認為，至少有兩個信號是值得注意的：

第一，未來的樓市產品，會持續(xù)分化

放開土拍限價之后，大開發(fā)商一定會想著利益最大化。

那些邊緣地段、郊區(qū)地段，就不會這么受歡迎了。

而稀缺地段的地塊，會更加搶手，而且只要沒有建設約束，開發(fā)商一定更愿意做豪宅產品。

畢竟現在的市場，只有富人敢下手，豪宅成交有保障。

你看看最近深圳的新房市場就知道了，賣得好的都是豪宅項目。

這會導致一個什么結果？

產品分化！

豪宅和普宅的質量，會進一步分化

這還只是一方面。

大家別忘了，以后市場上的產品是3個階層：

豪宅、普宅、保障房

前兩個屬于商品房，畢竟還是商業(yè)化的項目，開發(fā)商有利可圖。

但是保障房，如果沒有國家撥款，靠開發(fā)商自己，是不會有太多資金。

因為開發(fā)商一定會把更多錢放在商品房尤其是豪宅的拿地和建造上，而不是保障房。

因此，不僅是豪宅和普宅的質量會分化；

普宅商品房和保障房的質量，也會進一步分化。

所以，千萬不要期待雙軌制之后，保障房會有普通商品房的質量。

第二，新房稀缺，二手房會更難賣

現在多數城市還都是新房市場，購買力多數都是買新房而不是二手房。

如果新房供應被人為壓縮制造稀缺。

這就會導致一個后果：

優(yōu)質的購買力，全部被新房的饑餓營銷套走。

因此，如果你手里剛好有二手房，要做好準備，最近這幾年，房子可能會越來越難賣。

尤其你的房子如果身處三四線城市，本來升值空間就不大、需求也不多，一旦購買力被新房搶走，

放在手里的時間越久，虧得就越多。

所以我們一直建議大家：

如果你的房子沒有什么升值空間，就要趁著現在庫存量還在相對高位，盡快套現或者置換。

那到底應該如何判定你的房子有沒有價值？

如果你的房子沒有價值，應該如何判斷賣房的時機？是現在賣還是等一等再出手？

現在市場這么差，只把房子掛出去根本賣不出去，能有什么賣房方法能快速匹配買家、盡快出售？