當(dāng)前樓市面臨著怎樣的困境？

近期房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出新的動態(tài)。7月，全國商品房庫存結(jié)束了連續(xù)4個月的下降趨勢，轉(zhuǎn)而上升。新房銷售面積顯著下滑，從6月的1.12億平方米減少至7月的6233萬平方米，近乎減半。房價方面，無論觀察百城還是70城的數(shù)據(jù)，同比下跌幅度均在擴(kuò)大。這與6月開發(fā)商沖刺中期業(yè)績后，7月銷售自然回落有關(guān)，同時也反映了“5.17”之后政策刺激效果的減弱。當(dāng)前政策雖然頻出，但作用周期較短，通常僅維持幾周到兩個月。

購房需求在濃厚的房價下跌預(yù)期中顯得謹(jǐn)慎，主要集中在原本就有購房意向的剛性需求群體。這些需求在政策激勵下加速釋放，隨后市場再次陷入平靜。即便傳統(tǒng)觀念認(rèn)為“買漲不買跌”，仍有不少因素推動購房需求，包括快速城鎮(zhèn)化帶來的年輕人口集中于一二線城市，以及因房屋質(zhì)量問題催生的換房需求。新房市場趨向豪宅化，與主流剛需不完全匹配，而換房需求同樣屬于剛需范疇，如家庭人口增加、教育資源需求等。

與此同時，二手房市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。7月，盡管新房交易下滑，但22個重點(diǎn)城市的二手房成交面積同比增長31%。與去年同期相比，二手房成交占比顯著提升，部分城市如北京、深圳、蘇州已進(jìn)入明顯的存量房交易時期。二手房因其即時入住、價格親民等優(yōu)勢受到青睞，尤其是在總價控制方面，如成都、天津、武漢等城市，低總價二手房交易活躍。

令人意外的是，房地產(chǎn)市場快速步入存量時代。二手房市場的堅(jiān)挺與新房市場的低迷形成鮮明對比，租賃市場亦展現(xiàn)活力。以上海為例，二手房月交易量與租賃交易量的巨大差異凸顯了市場的分化。二手房的繁榮理論上應(yīng)能激活新房市場，然而現(xiàn)實(shí)卻是兩者走向分化，二手房價格更加親民，吸引了部分改善型需求。

這一現(xiàn)象背后，開發(fā)商追求確定性收益，傾向于開發(fā)面向富裕群體的高端項(xiàng)目，導(dǎo)致新房市場向大戶型、豪宅化傾斜。地方政府急于出讓土地，高端項(xiàng)目頻出，而國企開發(fā)商回歸核心區(qū)域，進(jìn)一步推動了這一趨勢。上海新近的地王爭奪便是例證。

對于未來，新增地塊傾向于打造高溢價產(chǎn)品，使得新房市場疲軟，背后是供需結(jié)構(gòu)的變化。為應(yīng)對這種情況，多地政府推進(jìn)“以舊換新”政策，同時讓國企介入收購存量新房，以促進(jìn)去庫存、穩(wěn)定樓市并提供保障性住房，但這方面的進(jìn)展因價格談判難題而受限。

整個市場正處于新模式轉(zhuǎn)型的陣痛中，政策雖頻繁出臺以提振信心，但避免直接干預(yù)市場底部形成。收購存量房的博弈仍在繼續(xù)，這是舊產(chǎn)能出清和風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程，也將促使開發(fā)商正視自身責(zé)任，直至最終接受市場現(xiàn)實(shí)，采取斷臂求生的策略。目前，這一轉(zhuǎn)變還在進(jìn)行中，市場調(diào)整的節(jié)奏還需時間來顯現(xiàn)。當(dāng)前樓市面臨著怎樣的困境？！