存量房貸利率何時下調(diào)？存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭如何實施？針對近日引發(fā)市場和購房人熱議的新一輪住房金融政策，記者以購房者身份探訪多地銀行機構(gòu)，與業(yè)內(nèi)人士深入探討轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)會對銀行和購房者產(chǎn)生哪些影響。

“要官方回答不？”某大行個貸中心負責人對記者笑稱，近日前來咨詢的客戶太多了。存量房貸事關(guān)每個家庭的“錢袋子”，也和銀行的經(jīng)營發(fā)展息息相關(guān)。

多地銀行回應(yīng)“存量房貸利率調(diào)降”：仍需等待具體細則出臺

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發(fā)布會上表示，將降低存量房貸利率，并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。潘功勝在發(fā)布會上介紹，央行擬指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，預(yù)計平均降幅約0.5個百分點。預(yù)計該政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數(shù)為1500億元左右。

回顧一年前，上一輪存量房貸利率調(diào)整，大幅降低了存量房貸和新發(fā)放房貸之間的利率差距。2023年8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，決定自同年9月25日起，對符合條件的存量首套住房貸款進行利率下調(diào)。借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。

隨后，多家銀行發(fā)布公告，將于2023年9月25日起批量下調(diào)存量首套住房貸款利率，并明確操作細則。9月初，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行紛紛發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項，對調(diào)整范圍、調(diào)整后的利率水平、調(diào)整方式等進行解答。此后有多家股份制銀行和地方城農(nóng)商行跟進，相繼披露存量房貸利率調(diào)整細則。

記者注意到，此前央行發(fā)布的《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，當年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.97%，較上年同期低0.29個百分點，超過23萬億元存量首套房貸款利率平均下調(diào)0.73個百分點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

2024年5月17日，房貸政策再出新政。為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，央行取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率下限，絕大多數(shù)城市均已取消當?shù)厥滋缀投追抠J利率下限，金融機構(gòu)可自主確定對客戶的個人住房貸款利率。此后，新舊房貸利率的差距再次拉大，因而廣大購房者對新一輪存量房貸利率下調(diào)尤為關(guān)注。

目前，我們存量房貸平均利率約為4%，甚至更高。以此計算，假如商貸額度100萬元，還款期限30年，那么利率降低50個基點后，每月月供將減少約280元，30年可減少利息支出10萬余元。

值得注意的是，去年降存量房貸利率并不包括二套房；而此番調(diào)降，無論首套房還是二套房均包括，可見政策力度之大。

“因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術(shù)準備?！迸斯僭诎l(fā)布上表示，下一步，央行也在考慮指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調(diào)整。

記者以購房者身份就存量房貸利率下調(diào)事宜咨詢了北京、上海多家銀行個貸部，工作人員均表示仍需等待具體細則出臺?！熬唧w執(zhí)行時間、操作方式，要等監(jiān)管下發(fā)細則后，我們再開會討論去落實。等細則出來后，我們會統(tǒng)一進行通知?！惫ば幸晃还ぷ魅藛T表示。

行業(yè)凈息差仍處于歷史低位，銀行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)有“難處”

記者注意到，目前市場熱議的存量房貸利率下調(diào)模式中，除了和去年類似的“重定價”之外，還有“轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”。據(jù)金融時報報道，關(guān)于存量房貸跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，央行在9月24日表示，初期會先在（商業(yè)銀行）本行行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，下一步再考慮是否有機會（允許）跨行轉(zhuǎn)按揭。

“重定價”是指存量房貸借款人與原貸款銀行協(xié)商制定房貸新的利率，購房者將房貸從A銀行轉(zhuǎn)到利率更優(yōu)惠的B銀行，并按最新貸款要素簽訂按揭合同；而“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中，貸款人能更換貸款銀行，即在C銀行的存量房貸利率是4.3%，但新發(fā)放的房貸利率是3.3%，那么你就可以跟C銀行協(xié)商重新簽訂一份合同，將利率同步至3.4%。

那么，對于“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行如何落實？他們的“難處”又在哪里？

“要官方回答不？”西部地區(qū)某大行個貸中心負責人對記者笑稱，近期咨詢的客戶很多，但目前還沒出臺操作細則。只能說“我行已關(guān)注到相關(guān)新聞，目前正在積極研究相關(guān)方案和具體操作細則，待接到監(jiān)管部門正式文件后，將盡快依法有序推進落實。后續(xù)，我行將通過官網(wǎng)、網(wǎng)點、客戶服務(wù)公眾號等渠道公布具體操作指引，歡迎您隨時查閱。”

回顧過往，2008年那一次大規(guī)模的存量房貸利率調(diào)整時，“跨行轉(zhuǎn)按揭”也曾放開。當時央行將房貸利率下限從0.85下調(diào)到0.7倍，很多小銀行為了留住客戶開啟了跨行轉(zhuǎn)按揭，大力貼息。不過，彼時銀行的凈息差比較高，大多在3%以上，利潤豐厚。哪怕經(jīng)過存量房貸轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的“貼息大戰(zhàn)”后，也還有2%以上的凈息差。

今時不同往日，8月9日，金融監(jiān)管總局發(fā)布2024年二季度銀行業(yè)保險業(yè)主要監(jiān)管指標數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與2024年一季度時保持一致。與去年同期相比，下降了20個BP，處于歷史低位。

據(jù)記者統(tǒng)計，上半年A股上市銀行凈息差持續(xù)收窄。根據(jù)東方財富Choice數(shù)據(jù)，截至2024年6月末，42家A股上市銀行的平均凈息差為1.64%，較上年末下降了0.14個百分點，較上年同期下降了0.22個百分點。

其中，有16家上市銀行凈息差低于1.54%的行業(yè)平均水平，4家銀行與行業(yè)平均水平持平，共有30家低于《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中1.8%的評分“警戒線”。

業(yè)內(nèi)：轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)需要在風險控制和市場活躍度之間找到平衡點

轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)在實際運行中有哪些風險和難點呢？

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委指出，從“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)開展需要考慮的問題來看，在跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)中，要考慮抵押品的價值重估、抵押權(quán)屬的變更、不同銀行之間貸款標準不同等。此外，從操作便利性來看，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，“轉(zhuǎn)按揭”可能會增加許多額外的工作量。實際上，在之前的存量房貸利率調(diào)整中，銀行普遍采用了一種更為簡便的方法，即通過系統(tǒng)自動調(diào)整，直接降低后續(xù)月份的月供金額，而無需客戶進行額外操作。

“相對于重定價，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是相對復(fù)雜的金融業(yè)務(wù)，涉及多個利益相關(guān)方，需要在風險控制和市場活躍度之間找到平衡點?！蹦迟Y深銀行業(yè)研究人士對記者表示。他認為，對銀行而言，面臨的首要沖擊是利差壓縮，尤其是凈息差和盈利能力承壓的銀行。此外，銀行可能需要通過降低利率來吸引和保留客戶，這將會增加市場競爭壓力。

從操作層面來看，轉(zhuǎn)按揭涉及多個環(huán)節(jié)，增加了銀行的運營成本和操作難度。該人士表示，“短期內(nèi)，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)可能會壓縮銀行的息差空間，影響其短期收益。不過長期來看，轉(zhuǎn)按揭也可能會在一定程度上降低不良貸款率，提升資產(chǎn)質(zhì)量，增強銀行的市場競爭力。”

為什么轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)先在本行內(nèi)運作，暫不支持跨行操作？

該人士認為，初期在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭，可以避免跨行操作帶來的復(fù)雜性，減少協(xié)調(diào)成本和風險。同時，也可以避免銀行間競爭失衡，影響市場穩(wěn)定。“跨行轉(zhuǎn)按揭涉及更多法律和操作上的難題，如抵押權(quán)變更、信息共享等問題，需要進一步的政策和技術(shù)準備?！?/p>

對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量房貸在本行內(nèi)實施“轉(zhuǎn)按揭”，即存量房貸利率重定價，與去年9月的調(diào)降路徑相同。之所以強調(diào)“初期會在本行內(nèi)實施轉(zhuǎn)按揭”，主要是因為當前存量房貸仍屬銀行高收益、低風險的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，允許跨行轉(zhuǎn)按揭，會加劇銀行之間的競爭，特別是對存量房貸規(guī)模占比較高的大行會產(chǎn)生較大沖擊。

“對于購房者而言，實際辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時需要對房產(chǎn)進行重新評估，那么如果房產(chǎn)估值下降，可能會導(dǎo)致可貸款的金額減少?！痹撊耸刻嵝训?，如果房價下跌，可能會影響到轉(zhuǎn)按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財務(wù)負擔。此外，還要注意業(yè)務(wù)過程中可能產(chǎn)生的費用和時間成本問題，以及由于個人信用狀況的變化，對新貸款申請結(jié)果帶來的不確定性。

海外的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是如何操作的呢？

民生宏觀團隊分析認為，以美國為例，在2008年金融危機期間，該國推出了住房可負擔再融資計劃（HARP），旨在幫助困境中的房主通過降低利率或延長貸款期限來減輕還款壓力。

此外，日本的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)主要依靠合同條款的創(chuàng)新來優(yōu)化貸款條件。例如，日本住房金融公司（JHF）提供的“Flat 35”產(chǎn)品允許借款人選擇固定利率的長期按揭貸款，以應(yīng)對利率變動帶來的風險。居民可申請還款前十年0.25%折扣、前五年額外0.25%折扣，同時利率每月審查一次，有概率更改合同中的固定利率。

從實施主體來看，美國的轉(zhuǎn)按揭政策由政府主導(dǎo)，設(shè)立特定目的機構(gòu)來收購銀行的存量房貸，既保證了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債表健康，又確保了按揭政策實施的范圍和效果；日本則通過創(chuàng)新合同條款，如“Flat 35”提供的長期固定利率貸款，來吸引借款人進行轉(zhuǎn)按揭，從而降低利率風險。