拆遷一直是大眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。隨著城市更新步伐加快，多個(gè)城市的拆遷項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，許多項(xiàng)目已經(jīng)喊了十幾年甚至更久。今年的情況有所不同，許多城中村和舊改項(xiàng)目的進(jìn)度顯著加快。

無論是成都前段時(shí)間引發(fā)熱議后又被辟謠的“拆遷潮”，還是上海東安一村和二村的搬遷儀式，以及住建部計(jì)劃新增100萬套貨幣化安置形式的城中村改造和危舊房改造，都顯示出新一輪拆遷潮的到來。

近期上海的拆遷規(guī)模不小。以東安一村、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目為例，10月14日啟動(dòng)正式簽約，僅5天就實(shí)現(xiàn)了99.95%的超高簽約比例。10月18日舉行了集中搬遷儀式，速度非常快。這是上海有史以來最大的單地塊舊改項(xiàng)目，位置在內(nèi)環(huán)，涉及面積超過31萬平方米，產(chǎn)證數(shù)量6057個(gè)，居民達(dá)一萬五千余人。征收房屋最早建于1956年，面積從7平方米到160多平方米不等，大部分是40至60平方米的小戶型。動(dòng)遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，每平方米約15萬元。有報(bào)道提到，一位業(yè)主名下有9套房，總面積不足560平方米，分到了約8200萬元的拆遷款。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)拆遷總成本約500億元，后續(xù)開發(fā)總投資約700億元。

上海市規(guī)劃和自然資源局最新批復(fù)的各區(qū)2024-2026年國土資源利用計(jì)劃方案顯示，徐匯區(qū)儲(chǔ)備地塊最多，共103塊；其次是浦東新區(qū)86塊、閔行區(qū)53塊、嘉定區(qū)35塊、虹口區(qū)29塊、普陀區(qū)23塊、靜安區(qū)19塊、長寧區(qū)17塊以及黃浦區(qū)1塊。土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整體上調(diào)42%，最高等級的補(bǔ)償費(fèi)從每畝9.32萬元漲到13.23萬元，最低等級的也從每畝5.75萬元漲到8.17萬元。各項(xiàng)拆遷征收工作正在積極推進(jìn)，投入金額空前。除浦東新區(qū)因面積大預(yù)算最多外，徐匯、虹口、普陀等中心城區(qū)的舊改預(yù)算顯著增加，遠(yuǎn)超去年同期水平。

上海近幾年的城市更新重點(diǎn)在“兩舊一村”改造，包括零星舊改、不成套舊住房改造和城中村改造。項(xiàng)目多、任務(wù)重，拆遷預(yù)算大幅增加。例如，徐匯區(qū)的動(dòng)遷款數(shù)額連續(xù)三年增長，顯示出城市更新的決心。巨額投入帶來城市界面的進(jìn)一步提升，大量房票和購買力流入市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海2020年至2023年連續(xù)四年拆了近10萬戶，八成以上為貨幣補(bǔ)償。今年拆戶數(shù)接近3萬戶。手拿幾百萬拆遷款的客戶，無論是選擇新房還是二手房，都會(huì)成為推動(dòng)置換改善的動(dòng)力。東安一村已有業(yè)主購買了普陀的新房。

其他城市也在大力推動(dòng)改造。成都年初政府工作報(bào)告指出將加快推進(jìn)70個(gè)城中村改造項(xiàng)目，4月發(fā)布的機(jī)會(huì)清單涉及32個(gè)項(xiàng)目600億投資。今年以來，成都發(fā)布了1-8號征收土地公告，集中在成華區(qū)龍?zhí)督值篮臀浜顓^(qū)華興、金花橋等街道，征地面積約45公頃。補(bǔ)償安置方案批復(fù)的公告則有1-39號，總計(jì)298公頃土地。到2025年，成都目標(biāo)完成棚改1萬戶、城中村改造6800戶。川渝地區(qū)得到國家戰(zhàn)略加持，新一輪基建投資背景下，成都的發(fā)展備受期待。

武漢近兩年劃分了33個(gè)城市更新單元，今年多地進(jìn)行土地預(yù)征收，涉及漢陽、經(jīng)開漢南、新洲、黃陂等地的道路、住宅和商業(yè)用地。吳家田片城中村改造項(xiàng)目占地面積約749.7畝，預(yù)計(jì)總投資70多億元。杭州今年的拆遷戶也將超過2萬戶，江干區(qū)涉及3100多戶，拱墅區(qū)5000多戶，蕭山區(qū)近6000戶，下城區(qū)2400多戶。還有上城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、余杭區(qū)、大江東的拆遷整治改造項(xiàng)目等。

如此大規(guī)模的城市改造，資金來源多樣。截至5月27日，國開行今年發(fā)放的城中村改造專項(xiàng)借款已超過1000億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等34個(gè)城市的376個(gè)項(xiàng)目，支持建設(shè)安置房100萬套，惠及村民、居民53萬戶。專項(xiàng)借款成本低、期限長，緩解了各地政府前期征收安置階段的資金壓力，加速了城中村改造進(jìn)程。

拆遷賠償方式也在不斷優(yōu)化。上海、廣州等地對舊改征地補(bǔ)償方案進(jìn)行了改進(jìn)，提供更多樣化的房源選擇，地理位置優(yōu)越、交通便利，產(chǎn)品力也有很大提升。上?，F(xiàn)在甚至有全精裝交付的動(dòng)遷房，完全按照高于市場的標(biāo)準(zhǔn)交付。除了傳統(tǒng)的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，部分地區(qū)還增加了綜合補(bǔ)償方式。

新一輪拆遷不僅影響拆遷戶，還會(huì)帶來城市面貌的翻新。國家會(huì)議政策方向明確通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造、危舊房改造。超大城市背后都有大量的城中村，如上海、深圳、廣州等。城中村改造有助于消化住房庫存，貨幣化安置在釋放購買力和刺激流動(dòng)性方面更具優(yōu)勢。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來5年，超大特大城市城中村改造預(yù)計(jì)帶動(dòng)10萬億元投資，每年帶來的住宅新增需求約4400萬平方米。這不僅盤活存量資產(chǎn)，還提升了城市功能。市中心老舊房屋未來也可能被拆遷，既提升居住環(huán)境，也是籌集保障性住房的重要方式。