三四線樓市，將走向何方？供應過剩與人口流失挑戰(zhàn)

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2024-11-28 15:57:59 千千來

三四線樓市未來將何去何從？9月末的新政以來，一線城市有所回暖，企穩(wěn)的目標基本達到；二線城市分化嚴重，少數(shù)強二線城市跟上了一線的腳步，但大部分二線城市仍在觀望；三四線城市則普遍偏冷。特朗普當選后，形勢又發(fā)生變化：美聯(lián)儲降息空間減少，股市波動性加大，購房者觀望情緒上升，市場在等待新一輪增量政策出臺。預計這些政策要到明年全國兩會之后才會陸續(xù)推出。

討論三四線城市樓市的未來時，需關注兩個標準：城市的級別和資金總量。直轄市、省會城市、計劃單列市通常被視作二線或以上，而普通地級市則多為三線或四線?？拷痪€城市的普通地級市機會更多，如廊坊、惠州、中山等。資金總量是衡量城市綜合實力的重要指標，它反映了歷年創(chuàng)造和吸引財富的總積累，比GDP更真實可靠。例如，北京的資金總量25.4萬億，位居全國第一，嚴格意義上的一線城市包括北京、上海、香港和深圳。廣州資金總量8.8萬億，遠不及一線城市第一名的一半，因此其一線城市地位備受質疑。按照“一半原則”，普通地級市（非省會）需達到1.5萬億以上才能算二線，超過2.5萬億才能算中二線，超過4萬億才能算強二線。資金總量低于1.5萬億但高于0.75萬億的算強三線，低于0.75萬億但高于0.5萬億的算普通三線，低于0.5萬億的算四線。

結論是，大部分三四線城市的不動產未來投資價值不高，金融屬性基本消失。原因在于供應量大，人口增量少，很多地方甚至出現(xiàn)人口流失。數(shù)據(jù)顯示，過去五年全國幼兒園“在園幼兒”人數(shù)下降了12.1%，主要是由于出生率下降。新出生人口數(shù)量在過去兩年跌破了1000萬，總人口也出現(xiàn)了下降。具體到各省市，廣東、江蘇、浙江等地的情況顯示，只有少數(shù)城市的人口增長，多數(shù)城市人口減少。這導致許多三四線城市的房屋難以出售，新房去化周期超過60個月，有的甚至達到100個月。本地居民家庭擁有大量房產，加上外來人口少，房屋出租困難，資產長期凍結。一旦開征房地產稅，可能會引發(fā)價格急跌。

實際上，這種現(xiàn)象并非壞事，反而為年輕一代提供了緩沖空間。當大城市生活壓力過大時，三四線城市可以成為他們的去處。這些地區(qū)的房價長期不漲，如同一個巨大的濕地，孕育著小企業(yè)、新生兒和養(yǎng)老需求，讓這個快速發(fā)展的國家有喘息的機會。從投資角度看，選擇錢多、級別高的大城市核心區(qū)購房是明智之舉。若無此能力，則應合理配置家庭資產，增加金融資產占比，如美元、黃金、ETF基金、銀行理財、保險等。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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