樓市大爭(zhēng)議,樓市全面回暖還是再跌20%？

樓市回暖的話(huà)題再次引起廣泛關(guān)注。有人問(wèn)：“房?jī)r(jià)要漲了嗎？”“現(xiàn)在是抄底的好時(shí)機(jī)嗎？”“是不是應(yīng)該賣(mài)掉手中的房產(chǎn)？”這些問(wèn)題反映了人們對(duì)市場(chǎng)變化的敏感和焦慮。

最近有三組數(shù)據(jù)引起了人們的討論。首先是復(fù)蘇信號(hào)：11月百城二手房?jī)r(jià)格打破了連續(xù)7個(gè)月的下跌趨勢(shì)，一二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格分別上漲了0.69%和0.33%，重點(diǎn)30個(gè)城市的新房成交面積達(dá)到了年內(nèi)新高，同比增長(zhǎng)20%。其次是房企銷(xiāo)售額下滑：11月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比下降9.46%，環(huán)比減少18.62%。最后是高盛的預(yù)測(cè)：2024年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)可能再跌20%到25%，預(yù)計(jì)2025年企穩(wěn)，2027年平均上漲2%。

這些數(shù)據(jù)之間的矛盾在于，在國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的大方針下，10月和11月全國(guó)樓市成交量和價(jià)格上漲，但房企銷(xiāo)售額卻在下降。這引發(fā)了對(duì)救市政策效果的質(zhì)疑，而高盛對(duì)中國(guó)樓市依然持悲觀(guān)態(tài)度。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博認(rèn)為，判斷樓市是否回暖的關(guān)鍵指標(biāo)是成交套數(shù)和成交面積。通常情況下，這兩個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)先放量，然后才是成交價(jià)格反彈。11月的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等城市的二手房成交量創(chuàng)下了新高，新房市場(chǎng)也表現(xiàn)良好，特別是在上海和深圳出現(xiàn)了“日光盤(pán)”現(xiàn)象。這種增長(zhǎng)可能是由于10月以來(lái)出臺(tái)的各種樓市政策，尤其是降低地產(chǎn)交易稅費(fèi)的政策，為購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)際優(yōu)惠。

然而，這種增長(zhǎng)是否意味著全面復(fù)蘇仍需觀(guān)察。一方面，樓市數(shù)據(jù)存在滯后性；另一方面，房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化。城市間樓市分化明顯，增長(zhǎng)主要集中在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，中小城市成交量仍然萎縮。這表明不同城市的樓市分化正在加速，高端改善需求成為推動(dòng)核心城市市場(chǎng)的重要因素。

平安證券的一份報(bào)告指出，未來(lái)樓市復(fù)蘇路徑可能是從核心城市的好產(chǎn)品開(kāi)始，逐步擴(kuò)展到一二線(xiàn)核心區(qū)，最終帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市的整體復(fù)蘇。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正企穩(wěn)還需要關(guān)注CPI增速和銀行存款利率等因素。

高盛和惠譽(yù)等機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)樓市持悲觀(guān)態(tài)度，認(rèn)為高庫(kù)存和家庭負(fù)債將抑制房?jī)r(jià)上漲。盡管如此，也有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為國(guó)家全力“止跌回穩(wěn)”的決心不容忽視。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市核心區(qū)目前是一個(gè)較好的買(mǎi)入點(diǎn)，適合剛需和投資客。強(qiáng)二線(xiàn)城市可以繼續(xù)觀(guān)望，其他城市則需要更多時(shí)間。購(gòu)房時(shí)應(yīng)放松心態(tài)，重點(diǎn)關(guān)注居住屬性，同時(shí)考慮租金房?jī)r(jià)比等因素。

樓市的復(fù)蘇是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要綜合考慮多種因素。未來(lái)走勢(shì)高度分化，核心城市可能會(huì)率先回暖，而中小城市的情況則更加不確定。