近期《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的規(guī)劃引起熱議，其實(shí)《導(dǎo)則》共分四部分：總則；住區(qū)規(guī)劃；建筑品質(zhì)；運(yùn)營(yíng)維護(hù)。

這篇文件適用于北京市新建商品住宅工程，改建、擴(kuò)建既有住宅及其他類型居住建筑可參照?qǐng)?zhí)行。

作為提升住宅設(shè)計(jì)品質(zhì)的技術(shù)指引，結(jié)合北京市商品住宅土地供應(yīng)機(jī)制和規(guī)劃管理規(guī)定，供相關(guān)行政管理部門、建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位在商品住宅建設(shè)及管理中使用。高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)除應(yīng)符合本導(dǎo)則外，尚應(yīng)符合國(guó)家、行業(yè)及北京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則

北京市規(guī)自委前幾天在官網(wǎng)關(guān)于印發(fā)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》的通知。

• 政策文件

此次《導(dǎo)則》是北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)為落實(shí)新時(shí)代高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)和“好房子”建設(shè)要求，在總結(jié)過去住宅建設(shè)正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，召集相關(guān)方面專家精心編制而成的，具有開創(chuàng)性和引領(lǐng)性的指導(dǎo)性技術(shù)文件。

本導(dǎo)則旨在貫徹國(guó)家和北京市提升住房品質(zhì)的政策要求，推動(dòng)商品住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，提升我市住宅設(shè)計(jì)水平，發(fā)揮設(shè)計(jì)引領(lǐng)作用，促進(jìn)商品住宅開發(fā)品質(zhì)全面提升，建設(shè)更加富有生命力的高品質(zhì)住區(qū)。

全部導(dǎo)則主要在協(xié)調(diào)有序的空間布局、生活便捷的配套體系、全齡宜居的公共環(huán)境、環(huán)境友好的花園住區(qū)、建筑品質(zhì)、舒適可變的居住空間、健康安全的室內(nèi)環(huán)境、綠色低碳的建筑技術(shù)、耐久適用的建筑材料、運(yùn)營(yíng)維護(hù)上等展開了非常詳細(xì)的解讀。

這篇文件內(nèi)容特別多，長(zhǎng)達(dá)小一萬字的內(nèi)容，我們撿著重要的幾個(gè)點(diǎn)說一下。

• 文件內(nèi)容

注重風(fēng)貌協(xié)調(diào)，融合地域特征與現(xiàn)代生活需求，保護(hù)傳承歷史文化特征，實(shí)現(xiàn)住區(qū)與城市和諧統(tǒng)一。

在空間布局上和建筑高度上都有規(guī)劃，比如強(qiáng)調(diào)布局應(yīng)高低錯(cuò)落有致，與周邊城市天際線和諧統(tǒng)一，高層和低層建筑平緩過渡，避免建筑高度的斷崖式變化，營(yíng)造和諧、美觀的城市空間。

在沿街的建筑上，為了建筑高度過高，規(guī)城市街道形成壓迫，所以也對(duì)建筑高度進(jìn)行了限制。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

• 文件內(nèi)容

在建筑布局上，鼓勵(lì)采用圍合式布局，

結(jié)合公共服務(wù)設(shè)施與景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，增強(qiáng)相鄰街道空間連續(xù)性，塑造完整、積極的城市界面。

還在外立面上也做了一些建議，

把控立面色彩與材質(zhì)，提升建筑外觀品質(zhì)，符合地域文化，增強(qiáng)建筑可識(shí)別性。

結(jié)合街區(qū)風(fēng)貌，對(duì)建筑屋頂色彩與形式、屋頂綠化、太陽能利用等進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，營(yíng)造與環(huán)境相協(xié)調(diào)、具有可辨識(shí)度的第五立面。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

• 文件內(nèi)容

鼓勵(lì)綜合考慮北方氣候特點(diǎn)、區(qū)域環(huán)境特征、建筑高度等因素，在保證居住安全性與后期管理可實(shí)施性的前提下，打造設(shè)計(jì)合理、形式多元、場(chǎng)景多樣的住宅陽臺(tái)，

鼓勵(lì)在多層住宅設(shè)置開敞陽臺(tái)。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

• 文件內(nèi)容

為營(yíng)造積極的住區(qū)環(huán)境，

首次提出鼓勵(lì)住宅底層空間適度架空，

架空面積可不計(jì)入容積率，且建筑高度控制也可折減；為了便于社區(qū)居民出行，鼓勵(lì)設(shè)置開放的風(fēng)雨連廊，并不計(jì)入容積率。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

• 文件內(nèi)容

在不影響住區(qū)居民生活品質(zhì)的前提下，可結(jié)合整體綠化在住區(qū)場(chǎng)地內(nèi)

設(shè)置有蓋且不封閉的風(fēng)雨連廊，

用于連接相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c社區(qū)出入口、小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園、建筑小品（例如：涼亭）等公共空間相互銜接，方便居民休閑與出行。

當(dāng)風(fēng)雨連廊為不封閉的建筑空間時(shí)，其建筑面積可不計(jì)入用地容積率。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

• 文件內(nèi)容

優(yōu)化室內(nèi)空間功能布局，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)生活多樣化需求，降低噪音影響，強(qiáng)化智能化應(yīng)用，增強(qiáng)居住舒適性和便捷性。

在產(chǎn)品力設(shè)計(jì)上有了更好的建議，比如空間方正、功能完善，層高與套型建筑面積、戶內(nèi)功能空間尺度相匹配，鼓勵(lì)結(jié)合彈性限高政策營(yíng)造尺度舒適的戶內(nèi)高度。

戶型面寬、進(jìn)深尺寸與朝向設(shè)計(jì)合理，每套住宅的自然通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于地面面積的5%。

——馬老師幫選房，學(xué)習(xí)筆記

• 文件內(nèi)容

在文件里還給出了2012-2022年北京高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅建設(shè)的一些項(xiàng)目，比如學(xué)府壹號(hào)院、懋源璟澐等等。

• 文件內(nèi)容

今年能讓人想起來的“好房子”設(shè)計(jì)就是龍湖觀萃了，“風(fēng)雨連廊”、“外敞陽臺(tái)”、“架空層”等等都在這個(gè)項(xiàng)目有所體現(xiàn)。這也是北京首個(gè)帶設(shè)計(jì)方案入市的項(xiàng)目，未來也還會(huì)有“好房子”的項(xiàng)目。

如果這些導(dǎo)則能夠一一落地，那北京將來也不缺“好房子”了。就陽臺(tái)來說，現(xiàn)在城六區(qū)只有海淀在依舊堅(jiān)挺，它一時(shí)半會(huì)估計(jì)也不會(huì)放開，其他城五區(qū)或多或少都已經(jīng)出現(xiàn)了有陽臺(tái)的項(xiàng)目。

期待北京的“好房子”導(dǎo)則落地，給買房人帶來真正的“優(yōu)惠”！

為什么跟馬老師看房：

首先，我們最專業(yè)。

連續(xù)五年踩地踩盤，深耕一線風(fēng)雨無阻，我們是“春江水暖鴨先知”，“聽的見樓市炮火聲”的專業(yè)新房評(píng)測(cè)團(tuán)隊(duì)。

其次，我們看工地。

我們除了看售樓處和樣板間，還會(huì)帶參團(tuán)粉絲看項(xiàng)目工地，地成功了，盤就成功了，地失敗了，盤也就失敗了。

第三，我們有觀點(diǎn)。

我們的選房觀點(diǎn)從來不模棱兩可，力求給參團(tuán)粉絲清晰明確的選房建議。一邊看房一邊了解區(qū)域特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)前景，并對(duì)區(qū)域及項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣比較，完善和修正選房方案。

第四，嚴(yán)格執(zhí)行“安全第一”選房原則。

不安全房企不推薦，不安全項(xiàng)目不帶看。