失去房地產(chǎn)的三年

前幾天，有朋友發(fā)給包叔一個(gè)小視頻，說：

見過局長(zhǎng)弄角色扮演嗎？

打開小視頻一看，演員是清一色的領(lǐng)導(dǎo)。沈陽一個(gè)副區(qū)長(zhǎng)閆區(qū)長(zhǎng)正打算下樓跑步。剛出門，就遇到區(qū)發(fā)改局的李局長(zhǎng)。他向閆區(qū)匯報(bào)工作：

某項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)有點(diǎn)問題，想要開會(huì)解決一下。

兩人商量了下，決定去售樓處現(xiàn)場(chǎng)加班。

到了電梯口，“剛好”被文旅局的薛局長(zhǎng)遇到。一聽兩人要去售樓處開會(huì)，就想起這個(gè)項(xiàng)目前幾天請(qǐng)客戶吃自助餐。薛局認(rèn)定兩人借開會(huì)的名義，到售樓處蹭飯。

于是，薛局也跟著一起去了。

到了售樓處，門口迎接的竟然是區(qū)商務(wù)局的郝局長(zhǎng)。郝局也不見外，直接在沙盤前搶了置業(yè)顧問的工作，給領(lǐng)導(dǎo)們介紹起項(xiàng)目：

一步高鐵一步地鐵，出門一座新的商業(yè)綜合體……

這邊聊得火熱，那邊薛局悄悄跑到樓上，坐在簡(jiǎn)餐區(qū)旁若無人地吃了起來。置業(yè)顧問帶著業(yè)主們來到簡(jiǎn)餐區(qū)，一看愣住了，準(zhǔn)備好的簡(jiǎn)餐都被薛局消化得差不多了。

于是，薛局只能賣房贖身。她留在售樓處，干起了郝局的工作。觀眾到這里才明白，郝局原來也是在賣房贖身：

賣不完不讓走。

一條視頻下來，該有的重點(diǎn)都有了——售樓處、沙盤、開盤成績(jī)、樣板間，還有項(xiàng)目為客戶準(zhǔn)備的諸多活動(dòng)。

房子不好賣，我這兩年見過各種套路。有營(yíng)銷總變中介，有知名主持人變中介，但還真沒見過領(lǐng)導(dǎo)親自賣房子的。

更有意思的是，這條視頻不是發(fā)在項(xiàng)目的營(yíng)銷號(hào)里，而是發(fā)在區(qū)文旅局的官方視頻號(hào)里。而商務(wù)局的官方視頻號(hào)里，也有幾條視頻在幫項(xiàng)目做宣傳。

客串一日售樓員的，也是老演員郝局。

1

看完小視頻，包叔身為房地產(chǎn)業(yè)的困難群眾，感覺暖洋洋的，好多年沒有人來送溫暖了。

不僅僅是沈陽。今年下半年開始，各地政府部門，對(duì)樓市的送溫暖，已經(jīng)花樣百出。

10月下旬的一天，濟(jì)南市歷下區(qū)的銀豐玖璽城項(xiàng)目接到通知，說政府領(lǐng)導(dǎo)要來視察，讓項(xiàng)目準(zhǔn)備準(zhǔn)備。

銀豐地產(chǎn)是濟(jì)南本地的民營(yíng)房企。他們的改善盤玖璽城項(xiàng)目?jī)扇f多一平米，是濟(jì)南今年的房地產(chǎn)銷冠，前10個(gè)月賣了32億。

雖然項(xiàng)目有了心理準(zhǔn)備，但當(dāng)天，他們還是吃了一驚。

一支隊(duì)伍浩浩蕩蕩地來到售樓處。前來視察的領(lǐng)導(dǎo)，有市委書記、副市長(zhǎng)、市委秘書長(zhǎng)，住建局局長(zhǎng)、以及區(qū)委書記……

一年前，玖璽城項(xiàng)目還被濟(jì)南市城管局罰了23.4萬。原因是項(xiàng)目一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心工程：

未組織竣工驗(yàn)收，擅自交付使用。

但這一次，書記在這個(gè)項(xiàng)目上呆了很長(zhǎng)時(shí)間。書記看得很多，問得也很細(xì)，比如項(xiàng)目整體開發(fā)、周邊配套，比如:

房地產(chǎn)新政之后，對(duì)樓市影響怎么樣?

這一天，書記跑了三個(gè)區(qū)，非常認(rèn)真地看了四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二天，他召集了包括銀豐等六家房企，召開房地產(chǎn)座談會(huì)。

會(huì)上，書記說房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐，各級(jí)各部門要有效解決企業(yè)發(fā)展遇到的困難問題，“努力為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，營(yíng)造良好環(huán)境”。

更早之前的8月份，青島夏季房交會(huì)成立儀式上，出來站臺(tái)的都是重量級(jí)官員。副市長(zhǎng)，副秘書長(zhǎng)、住建局局長(zhǎng)，還有：

教育局局長(zhǎng)。

房交會(huì)上有重量級(jí)嘉賓，可以理解，但一個(gè)項(xiàng)目的小活動(dòng)，區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都來了。

膠州熙元府推介團(tuán)購啟動(dòng)儀式上，參加活動(dòng)的是副市長(zhǎng)、區(qū)管委會(huì)副主任、；膠州寶佳雲(yún)湖甲第的示范區(qū)開放，不僅區(qū)管委會(huì)、膠州市領(lǐng)導(dǎo)來了，市住建局的領(lǐng)導(dǎo)也來了。

前不久，昆明、南寧的一把手，也都去看了房地產(chǎn)項(xiàng)目；10月底，陜西省省委書記在西安調(diào)研督導(dǎo)穩(wěn)增長(zhǎng)工作時(shí)，也視察了一個(gè)城中村改造項(xiàng)目；更早之前的10月上旬，青海省長(zhǎng)在西寧也視察了兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

八年前的國慶節(jié)，中國對(duì)過熱的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行史無前例的降溫政策。對(duì)于房地“逢漲必查，逢炒必辦”，房地產(chǎn)行業(yè)開始被重拳出擊。不少地產(chǎn)商或是中介機(jī)構(gòu)，都被被約談或處罰過。房地產(chǎn)也從三駕馬車、支柱行業(yè)，變成洪水猛獸，官員們避之唯恐不及。

一個(gè)頭部房企董事長(zhǎng)跟我說，早些年他還能見到省領(lǐng)導(dǎo)，后來見市領(lǐng)導(dǎo)都難：

政府也不敢出官方通告，得避嫌。

八年后，這個(gè)行業(yè)掉入谷底，風(fēng)向也原地掉頭。像沈陽、濟(jì)南這樣的省會(huì)城市，市領(lǐng)導(dǎo)會(huì)親自上陣，表達(dá)一座城市，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)最高規(guī)格的送溫暖。

視察項(xiàng)目后，這些地方也都開了房地產(chǎn)座談會(huì)。很多領(lǐng)導(dǎo)做了很多承諾，著重強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)：

房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。

2

半個(gè)月前，山東省平陰縣以9.24億元，出讓了該縣低空經(jīng)濟(jì)30年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。網(wǎng)友們紛紛評(píng)論：

上賣天，下賣地，下一步是不是就要賣空氣了？

調(diào)侃歸調(diào)侃。賣天的原因，還不是因?yàn)榈刭u不動(dòng)了。

從2011年到2023年的十三年間，中國賣地總收入70萬億，年均5.4萬億元。

這是一筆巨大的收入，它讓一座座新城拔地而起，一座座城市換了新顏。但從2022年開始，賣地收入的跌幅，開始呈擴(kuò)大趨勢(shì)。

財(cái)政部上個(gè)月公告，今年前10月全國賣地收入2.697萬億元：

同比下降了兩成多。

10月底，住建部又一次召開了座談會(huì)，聽取部分房地產(chǎn)、建筑業(yè)、市政公用行業(yè)領(lǐng)域企業(yè)負(fù)責(zé)人意見和建議。一個(gè)參會(huì)的企業(yè)代表跟我說，大家也反映了一些問題，比如：

政府欠款比較多。

政府欠款到底有多少，看看暴雷的融創(chuàng)就知道了。

去年9月份在一起意外事故中大難不死的孫宏斌，過去一年一直在自救中。因?yàn)槿f達(dá)商管上不了市，花了95億投資的融創(chuàng)，最近還起訴了萬達(dá)。

萬達(dá)這筆投資還是小頭。有著1100億到期未償付借貸的融創(chuàng)，同樣是各地政府的債主。這些錢，七七八八加起來據(jù)說：

小一百多億。

清華教授李稻葵前不久說，地方政府推遲支付給各種公司和員工的款項(xiàng)，占GDP的10%?，F(xiàn)在最大的經(jīng)濟(jì)刺激就是：

讓地方政府還錢。

李教授說的談何容易。社科院8月份發(fā)布的一個(gè)報(bào)告顯示，今年前7月全國有218個(gè)地級(jí)市賣地收入負(fù)增長(zhǎng)，這其中，海南的儋州和青海的玉樹，賣地收入：

完全歸零。

肉眼可見的，三四線的城市賣地越來越難了。各地城投公司，逐漸喪失托底能力。

就算是一二線城市，為了賣地，也開始大規(guī)模放松規(guī)劃條件。新賣的地得房率越來越高，但之前的房子，更不好賣了。

10月初，北京掛出了南三環(huán)一塊住宅用地。這塊地沒設(shè)置價(jià)格上限，也沒設(shè)置其他配建條件，甚至沒規(guī)定的銷售指導(dǎo)價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)是最簡(jiǎn)單的市場(chǎng)機(jī)制：

價(jià)高者得。

北京是最早在土地交易中加入配建條款的城市。

接著短短一個(gè)月，朝陽酒仙橋、豐臺(tái)萬泉寺、海淀朱房村，放在過去想都不敢想的地塊，現(xiàn)在都出現(xiàn)了。

酒仙橋舊改項(xiàng)目+小紅門項(xiàng)目+十八里店項(xiàng)目的組合地塊，起拍價(jià)就是150億。萬泉寺地塊起拍價(jià)就要110個(gè)小目標(biāo)。

最近，各地樓市里地王的消息又層出不窮了。兩周前，華潤(rùn)聯(lián)合體競(jìng)價(jià)202輪，拿下上海浦東楊思地塊，溢價(jià)率40%，創(chuàng)三年來新高。

上周一，中海、華潤(rùn)在深圳聯(lián)手，競(jìng)價(jià)295輪，終于拿到深圳后海金融總部基地，刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價(jià)的第一。

各地地王的誕生，一方面是房企補(bǔ)庫存，另一方面也是沖刺下土地出讓金。

畢竟，今年的土地出讓任務(wù)，很多地方完成不到一半。

一些央國企開始接到通知，要求在四季度加大投資力度。但他們的動(dòng)力也不是很高。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額7431.8億元，同比下降了：

31%。

去年1-11月，拿地最多的企業(yè)是保利，一共花了1125億。今年拿地最多的，還是保利，一共才花了476億。

包叔的好友獸爺說，以前他只需要一顆藍(lán)色小藥丸?，F(xiàn)在，他要大一把。

3

最近，有兩位分析師的發(fā)言引發(fā)了一些討論。

其中一位分析師說，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)遇到一些問題的主要原因，還是中國房地產(chǎn)2020年8月之后大幅下滑造成的。而所有經(jīng)歷了泡沫破滅的國家，都迅速采取了有力的措施：

最近的例子是美國，遠(yuǎn)一些是日本。

包叔看了下一線城市一些典型樓盤的房?jī)r(jià)，其實(shí)基本可以確認(rèn)，一線城市房?jī)r(jià)現(xiàn)在回到2016-2017年的價(jià)格區(qū)間了。

這意味著，2016年后棚改后的那輪上漲，幾乎吐出來一大半。當(dāng)年貨幣超發(fā)的泡沫，幾乎都擠干凈了。

但也因?yàn)榈竭@個(gè)程度，越來越多的城市，看上去性價(jià)比不錯(cuò)了。

9月底，中國終于也出臺(tái)了一攬子刺激樓市的政策。就連鐵板一塊的一線城市，也放寬了限購門檻。

于是國慶節(jié)之后，樓市和股市一樣，應(yīng)聲向上。住建部上個(gè)月罕見地發(fā)布數(shù)據(jù)說，時(shí)隔17年，“銀十”的表現(xiàn)終于超過了“金九”。

11月的數(shù)據(jù)同樣不錯(cuò)。這其中，一線城市二手房市場(chǎng)的回暖尤為明顯。

11月深圳深圳二手房賣了8500套，4年的最高點(diǎn)；上海二手房也瘋了，創(chuàng)下近44個(gè)月以來的最高成交量；北京和廣州的二手房成交，同比大幅增長(zhǎng)50%以上。

成交量增長(zhǎng)，也從一線城市，向更多城市擴(kuò)大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份，20個(gè)主要城市的二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)11.7%，同比增長(zhǎng)了26.3%。

不過像之前的幾輪救市一樣，前期熱度消耗完，市場(chǎng)又會(huì)冷靜一點(diǎn)。到11月底，有些開發(fā)商發(fā)現(xiàn)：

售樓處的人開始又變少了。

前幾天晚上，包叔的好朋友獸爺接到一個(gè)房地產(chǎn)銷售電話，問有沒有興趣買房。

這是北京一個(gè)在售豪宅。最近關(guān)于他們熱銷的海報(bào)，傳得到處都是。套均千萬起步的價(jià)格，讓在南四環(huán)地下室里的獸爺都打起了哈欠：你們是不是找錯(cuò)人了？

不過，銷售接下來的一句話，讓他頓時(shí)來了精神。銷售說，那你明天有沒有空，來我們售樓處呆一天：

給一百五，管盒飯。

前些天，中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)表了一篇評(píng)論，標(biāo)題叫：

重新認(rèn)識(shí)和肯定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位。

上一次這么講，還是2003年。