專家：一線城市樓市仍有放松空間(4)
2026年回穩(wěn)的可能性較大
中國房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？
盛松成：最難的問題是有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底。
2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米，今年預(yù)估只有10億平方米左右，3年下降幅度可能達(dá)到44%，這意味著行業(yè)產(chǎn)能大量閑置。即使房地產(chǎn)行業(yè)本身進(jìn)行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但是過去房地產(chǎn)發(fā)展高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年～2023年，成交的土地規(guī)劃建筑面積達(dá)212.95億平方米，但成交商品房面積僅147.08億平方米，仍然有65.87億平方米的潛在庫存空間。同時(shí)分結(jié)構(gòu)來看，我國商辦用房的去化形勢(shì)要比住宅用房更加嚴(yán)峻，上海商辦用房去化周期甚至超過160個(gè)月，而且從過去的供應(yīng)過剩發(fā)展到如今的供應(yīng)嚴(yán)重過剩、需求下降雙重夾擊。
中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)此，您有何建議？
盛松成：對(duì)于這一問題只能多管齊下。第一，在市場(chǎng)下行期，必然有大量土地閑置，地方政府要依法依規(guī)予以收回，還要嚴(yán)格限制供地，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。應(yīng)加快推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型，繼續(xù)減少供應(yīng)，抑制供給過剩。
第二，進(jìn)一步擴(kuò)大需求。例如對(duì)首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，更要想方設(shè)法提升居民收入，改善預(yù)期，降低房?jī)r(jià)收入比。
第三，加大結(jié)構(gòu)性去化力度，商辦用房的去化力度應(yīng)該更大，我建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，更改商品用房的征稅方式，適當(dāng)降低稅率，加速去化。
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