房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一年的調(diào)整，多地樓市逐漸止跌回穩(wěn)，售樓處再次熱鬧起來。2024年，房地產(chǎn)政策力度和頻率均達(dá)到歷史最高水平。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至12月底，全年出臺的樓市政策數(shù)量超過780條，平均每天超過2條。

這些密集的政策中，鼓勵改善型需求入市成為重點(diǎn)。北上廣深集體降低二套住房首付款比例，超百城發(fā)文鼓勵“以舊換新”，降低房貸利率、減少交易稅費(fèi)、增加購房補(bǔ)貼等措施，使得換房成本降至歷史低位，買家在政策轉(zhuǎn)向中擁有了更多主動權(quán)和選擇權(quán)。隨著置換需求的釋放，換房客已經(jīng)成為樓市的主力軍。

根據(jù)貝殼研究院2023年5月發(fā)布的報告，近年來全國每年平均有300-400萬家庭換房，一、二線城市二手房交易占比高，賣舊買新對當(dāng)?shù)匾皇址渴袌龅呢暙I(xiàn)較大。其中，一線城市貢獻(xiàn)率平均為53%，二線城市平均為21%?？硕鹧芯恐行闹攸c(diǎn)監(jiān)測的193個城市數(shù)據(jù)顯示，三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比54%，四房產(chǎn)品的市場份額逐年增長。

身處樓市調(diào)整周期，房價是換房人面臨的第一道坎。為了盤活二手房市場以及實(shí)現(xiàn)一手房去庫存，全國多地陸續(xù)對房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。2024年9月下旬，中央定調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，多地開始調(diào)降住房最低首付比例和存量房貸利率、調(diào)整住房限購政策、放寬落戶門檻、優(yōu)化住房公積金使用政策、推行契稅和增值稅等稅收優(yōu)惠措施。

近兩年，多地還先后開展住房“以舊換新”政策，即由政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊買新。根據(jù)央視新聞2024年12月27日的報道，全國范圍內(nèi)已有超過150個城市推出了住房“以舊換新”政策。

羅宇便是在這樣的政策環(huán)境中決定換房?！罢呃?，時間合適，就想換大房子”，當(dāng)時杭州房貸利率降至2.9%的低點(diǎn)，契稅也調(diào)降至1%的低位，羅宇賣了“老破小”兩房，買了一個總價將近358萬的四房。盡管擁有一個大房子是羅宇的心愿，但她的心情卻有些復(fù)雜，擔(dān)心買了房后房價會繼續(xù)下跌，同時房貸壓力翻倍，對未來收入也感到擔(dān)憂。

在房價下行期，羅宇發(fā)現(xiàn)只要價格夠低，房子就能順利賣出。這套位于杭州的舊房，羅宇在2018年以172萬元買入，2024年以110萬元賣出，算上利息虧損約100萬。不過新買的房子也便宜了很多，低買低賣，相互抵消。貝殼研究院指出，房價預(yù)期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件，如果市場下行，剛需進(jìn)不來，房子也很難賣出去，市場不會有強(qiáng)烈的換房需求。

在杭州，即便在成交熱門區(qū)域，2024年11月的成交周期普遍超過250天，掛牌的二手房源中，降價房源多于上調(diào)價格的房源。廣州的房產(chǎn)中介表示，他們成交的客戶以首次置業(yè)的剛需客戶為主，換房客面臨的最大困境是舊房賣不掉、新房買不了。想要迅速找到下家，唯一方法就是把價格降到足夠低，但許多換房客對此心生不甘。

在成都，陳儀遇到的買家同樣毫不手軟，最終她的房子以市場價賣掉，耗時將近一年，算上利息比2020年買入時低了近50萬。

在房價預(yù)期走低、收入預(yù)期不穩(wěn)的市場中，部分有房一族逐漸意識到，持有房產(chǎn)不一定能保值增值，也不一定提高生活質(zhì)量。曹婕在當(dāng)了14年的深圳業(yè)主后，去年賣掉房子，將房款重新配置資產(chǎn)，暫時成為一名租客。她認(rèn)為租房比買房更合適，等待下一個周期的到來再出手。

賣掉房子租房住也是陳儀的基本邏輯。她猶豫了半年才決定賣房，主要是因?yàn)樽宰◇w驗(yàn)不好，對低素質(zhì)鄰居和物業(yè)忍無可忍，加上房子房齡已有14年，維護(hù)差，以后只會繼續(xù)緩慢下跌，不如及時止損。向上置換曾經(jīng)是主流，反向置換則指的是人們不再遵循傳統(tǒng)，將大戶型房產(chǎn)置換成小戶型、從市區(qū)房換成郊區(qū)房、從高線城市遷往低線城市，甚至賣掉房子租房住。反向置換的目的包括減少房貸減輕月供壓力、降低生活成本、解除家庭在降薪裁員等一系列風(fēng)險下面臨的壓力，用剩余資金用于儲蓄或投資，提升生活的可持續(xù)性和幸福感。

長期來看，人們追求美好的目標(biāo)不變，對居住品質(zhì)的需求日益提升。在政策轉(zhuǎn)變和樓市起伏的浪潮中，無論是換房客為了置換所作出的讓步，還是反向置換青年“保留實(shí)力”的選擇，都是時代之下追求美好生活的樣本。他們構(gòu)成了樓市中最重要的力量，推動市場向止跌回穩(wěn)邁出堅定一步。