2024年以來，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等。四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購、降低交易稅、降低首付比例等。北京、上海政策力度相對謹慎，廣州則全面放開限購，整體政策力度最大。

2024年9月份的中共中央政治局會議提出要“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。這實質(zhì)上是指“量升而價穩(wěn)”，對市場預期的改善起到了積極作用。2024年9月底以來，房地產(chǎn)政策進一步放松，月度銷售明顯改善，10月、11月的月度銷售同比加速恢復。

財政部明確指出，地方政府專項債可用于收購存量商品房，還可用于土地儲備，有利于商品房庫存去化，緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。預計在未來一兩年內(nèi)，主要城市基本上都可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，三四線城市需要的時間會更長。

展望未來，要促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，一些特殊時期特殊區(qū)域的政策會逐步退出，例如限購限售等。上海、深圳、北京的限制性政策仍有放松空間。隨著市場常態(tài)化，有些應急政策如“白名單”、“收儲”等也會逐漸退出，而常規(guī)性政策如利率調(diào)整可能會長期運用在房地產(chǎn)市場調(diào)控中。

從過去幾年的發(fā)展來看，2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年大概率能實現(xiàn)回穩(wěn)。這與政策力度、居民預期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素有關，不排除市場出現(xiàn)一定波動。按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算，我國一年6億到8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平，在此區(qū)間波動都屬正常。

目前，許多房企已開始適應發(fā)展新模式，以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債”的運營模式已經(jīng)走到盡頭，房企必須審慎經(jīng)營。2024年以來，國家越來越強調(diào)建“好房子”。截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米，住房問題基本得到解決，市場將以改善性需求為主，避免“規(guī)模為王、重量不重質(zhì)”。

經(jīng)過3年半的調(diào)整，A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率有所下降，未來這一趨勢仍將持續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)要順應市場規(guī)律，建好房子、交現(xiàn)房、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向。

在新階段，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)五個方面的變化趨勢：一是新房規(guī)模收縮，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3平方米；二是二手房交易成為主導，核心城市的二手房成交量已經(jīng)超過新房；三是資產(chǎn)價格重構，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值潛力；四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢；五是保障住房體系將進一步完善，成為住房體系的重要支撐。