在歷經(jīng)約3年的調(diào)整后，2024年第四季度以來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)一些積極變化。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀？2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景如何？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律變了。從2021年7月持續(xù)至今的調(diào)整，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過去20年。過去，房地產(chǎn)曾發(fā)揮了穩(wěn)增長的作用，既改善了人民生活，也加速了國內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯也隨之轉(zhuǎn)變。

自2020年開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控與國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景一致，即深化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，增強(qiáng)新動(dòng)能和新優(yōu)勢(shì)，提升國家整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和國際競(jìng)爭(zhēng)力。截至2024年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額占所有信貸余額的比例下降至20.9%，而2023年末為22.1%。2019年末該比例高達(dá)29.0%。我國不再將大量資源流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是更多投入先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)自身也需要在轉(zhuǎn)型中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)有效需求不足，市場(chǎng)出清仍不徹底。2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米，而2024年預(yù)估只有10億平方米左右，三年下降幅度可能達(dá)到44%。即使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)整，縮小了規(guī)模，但過去高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

解決這一問題需要多管齊下。地方政府應(yīng)依法依規(guī)收回閑置土地，嚴(yán)格限制供地，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模，維持土地市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，繼續(xù)引導(dǎo)和推進(jìn)房企退出與轉(zhuǎn)型，提升住房質(zhì)量。此外，需進(jìn)一步擴(kuò)大需求，例如對(duì)首套房、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，并提升居民收入，改善預(yù)期，降低房價(jià)收入比。還要推進(jìn)地方政府收儲(chǔ)力度，支持市場(chǎng)回穩(wěn)。商辦用房的去化壓力更大，建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng)，前瞻性地規(guī)劃商辦空間，簡化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，加速去化。也可以考慮將符合標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)與辦公用房改建為租賃住房。