現(xiàn)在買房是買新房還是撿漏二手房房價冰火兩重天背后的真相

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2025-02-25 01:05:23 溫義飛的急救財經(jīng)

房價觸底反彈了嗎？新房和二手房的表現(xiàn)截然不同。從2023年初至今，二手房價格持續(xù)下跌，而新房價格卻開始反彈，給人一種今天不買明天就漲的感覺。但實際上，新房銷售面積減少了，反而是二手房賣得更多。這引發(fā)了一個問題：為什么買的人少了，價格卻還高了？現(xiàn)在是買新房好還是買二手房好？

二手房市場的交易完全市場化。對買家來說，二手房的優(yōu)勢在于不怕爛尾且可以盡情砍價。賣家則因為房價不漲就是虧利息，選擇降價回籠資金。因此，市場上的二手房價格越壓越低，成交周期也越來越短。

新房為什么不跟著降價呢？盡管成交面積減少，但開發(fā)商并不想降價。房子作為抵押資產(chǎn)，一旦降價，剩余庫存的價值會縮水，銀行可能會要求追加抵押物，而開發(fā)商目前資金緊張。此外，新房價格還關(guān)聯(lián)著地價，如果新房價格下降，政府的土拍收入也會減少，影響基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，新房價格必須維持穩(wěn)定，反映城市價值。

面對銷售困境，開發(fā)商轉(zhuǎn)向改善型需求。當前購房的大部分是想要“住得更好”的改善型買家，他們更關(guān)注大戶型，不太在意房價波動。相比之下，90平以下的剛需房幾乎無人問津，因此開發(fā)商主要開發(fā)改善型樓盤。

政策方面也有所松動。過去有7090政策限制，但現(xiàn)在許多地方取消了這些限制，并放寬土地限價，出現(xiàn)了很多地王項目。開發(fā)商開始專注于高端市場，推出江景房、學區(qū)房等大戶型產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，2024年重點30個城市中，價值3000萬以上的新房成交量增長了57%，支撐了新房價格。

從去年開始，很多新房宣傳“零公攤”。有的通過改變統(tǒng)計口徑，比如湖南衡陽改為按套內(nèi)面積計價；廣州則通過送面積吸引購房者，提高了陽臺、飄窗等半開敞空間的比例。這樣操作后，購房者覺得自己占了便宜，開發(fā)商也能守住價格，新房市場價格得以穩(wěn)定。但這并不意味著市場真正好轉(zhuǎn)，只是開發(fā)商的一種策略。

政府也在政策上偏向新房。住建部的“好房子”政策抬高了新房門檻，地方政府收儲時只收小戶型用于保租房。未來如果配售房增多，小戶型二手房將更難出手。因此，現(xiàn)在的二手房市場變成了一場優(yōu)勝劣汰的比賽，優(yōu)質(zhì)地段和學區(qū)的房子相對抗跌，而居住體驗差的小戶型只能靠不斷降價來促進成交。

在變化迅速的市場中，購房者需要擦亮眼睛，不要被表面的漲跌迷惑。

(責任編輯：盧其龍 CN070)

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