記者隨葉女士來到慧澤園物業(yè)服務(wù)中心寶塔物業(yè)，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)公司已經(jīng)搬離，目前由業(yè)委會(huì)安排聘請一林姓工作人員在此負(fù)責(zé)。該工作人員表示葉女士反映情況屬實(shí)，大修基金的繳納無論是原業(yè)主還是現(xiàn)業(yè)主都有繳納的責(zé)任，具體誰來交還需雙方協(xié)商確定后執(zhí)行。對于原業(yè)主拖欠的物業(yè)及取暖費(fèi)用等，如果原業(yè)主不及時(shí)繳納，現(xiàn)業(yè)主已居住進(jìn)來就有義務(wù)承擔(dān)，如果現(xiàn)業(yè)主不承擔(dān)，那么后面業(yè)委會(huì)也會(huì)停止一切物業(yè)服務(wù)，如停水、停電等。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第50條也規(guī)定，物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。這說明，在新舊業(yè)主交替時(shí)，原業(yè)主負(fù)有結(jié)清物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。而且，基于合同相對性，原業(yè)主與物業(yè)存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，屬于物業(yè)服務(wù)受益人，所以交付前產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由原業(yè)主承擔(dān)，交付后產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)由新業(yè)主承擔(dān)。

對于大修基金，需判斷新業(yè)主是否明知存在拖欠并故意受讓行為。原則上，大修基金的交納義務(wù)主體是新建商品房的購買人，在有關(guān)管理規(guī)定中并無直接規(guī)定二手房買受人有義務(wù)交納大修基金；然而，如新業(yè)主在購房時(shí)明知房屋大修基金繳納情況，仍然購買該房屋，對于大修基金不足存在過錯(cuò)，那么有可能承擔(dān)部分過錯(cuò)責(zé)任，但需要舉證證明新業(yè)主知情并故意，新業(yè)主承擔(dān)后，可依據(jù)雙方之間約定向原業(yè)主追償。

趙良善解釋，無論是物業(yè)還是業(yè)委會(huì)，均無權(quán)斷水?dāng)嚯?，即使存在大修基金和物業(yè)費(fèi)欠繳情況，《民法典》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。拖欠有關(guān)費(fèi)用，屬于民事糾紛，不構(gòu)成斷水?dāng)嚯姷姆ǘㄊ掠桑绻麡I(yè)委會(huì)強(qiáng)制實(shí)施停水停電行為，屬于違法行為，業(yè)主可通過法律途徑要求業(yè)委會(huì)恢復(fù)水電供應(yīng)，并可要求其承擔(dān)因停水停電造成的損失。