2025年5月20日，根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局官網(wǎng)信息：太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司、騰訊控股有限公司、北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司、陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)股份有限公司，將直接或通過(guò)各自關(guān)聯(lián)方共同設(shè)立合營(yíng)企業(yè)，并通過(guò)合營(yíng)企業(yè)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商管直接或間接持有的48家目標(biāo)公司100%股權(quán)。

除了太盟、騰訊、陽(yáng)光保險(xiǎn)，據(jù)天眼查，高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司實(shí)際控制人是高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫。北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司最終控制人為京東集團(tuán)股份有限公司。

2024年，萬(wàn)達(dá)出售的廣場(chǎng)數(shù)量是32座，進(jìn)入2025年，新華保險(xiǎn)已連續(xù)五次接盤。加上此次出售，萬(wàn)達(dá)目前已出售85座廣場(chǎng)。根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)，截至2023年年底，全國(guó)共有498座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。也就是說(shuō)，賣了不到20%。

國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局信息顯示，目前該筆股權(quán)收購(gòu)交易已被無(wú)條件批準(zhǔn)。

賣掉優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

根據(jù)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局發(fā)布的《經(jīng)營(yíng)者集中簡(jiǎn)易案件公示表》，此次交易的48家目標(biāo)公司，在全國(guó)39個(gè)城市從事大型零售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。除存在橫向重疊或縱向關(guān)聯(lián)的城市市場(chǎng)外，目標(biāo)公司在其他城市大型零售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)上的份額均未超過(guò)25%。

作為曾經(jīng)萬(wàn)達(dá)的高級(jí)管理人員，林立在看到這48個(gè)廣場(chǎng)的名單后，對(duì)南方周末記者表示，“這些都屬于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)比較優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)項(xiàng)目”，他將自己認(rèn)為最好的項(xiàng)目劃上了紅線，包括北京、廣州、成都、杭州、廈門等多個(gè)一、二線城市項(xiàng)目。

以杭州拱墅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，今年2月，“杭州第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)要賣了”的消息沖上微博熱搜榜單第十名。這個(gè)項(xiàng)目在全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)布局中排第108位，曾是萬(wàn)達(dá)在杭州的起點(diǎn)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虉?chǎng)之一。

2024年，拱墅萬(wàn)達(dá)的報(bào)價(jià)為14.8億元。據(jù)澎湃新聞援引知情人士信息，此次48座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)收購(gòu)將通過(guò)專項(xiàng)基金平臺(tái)完成。太盟計(jì)劃注資約50億元認(rèn)購(gòu)基金次級(jí)份額；一些國(guó)有大行組成的銀團(tuán)將提供300億元貸款授信，剩下的150億元將通過(guò)夾層融資渠道募集。

共計(jì)500億元，簡(jiǎn)單計(jì)算下來(lái)，平均每個(gè)廣場(chǎng)價(jià)格為10.4億元。

入職萬(wàn)達(dá)超過(guò)十年，曾參與了多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)的陳強(qiáng)曾比喻，“萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在等于資產(chǎn)全都擺在‘貨架’上賣，有錢你就可以買，價(jià)格也足夠低?！?/p>

此次賣掉的48座廣場(chǎng)陳強(qiáng)都很熟悉，在他看來(lái)都是萬(wàn)達(dá)能拿出來(lái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這體現(xiàn)在租金表現(xiàn)上。而對(duì)于是否屬于賤賣，他對(duì)南方周末記者表示，“出售的標(biāo)準(zhǔn)是從租金收益出發(fā)，不能看建造成本了，這在當(dāng)下沒(méi)什么意義?！?/p>

他曾經(jīng)手過(guò)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，建造成本接近7億元，最終賣了4億元。以拱墅萬(wàn)達(dá)為例，2024年公開(kāi)信息顯示，它的整體商業(yè)綜合體出售回報(bào)率在8個(gè)點(diǎn)以上，這個(gè)表現(xiàn)在行業(yè)里屬于“非常良好”。

一位曾經(jīng)手過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)管理的受訪者對(duì)南方周末記者表示，“全國(guó)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有50%以上集中在三、四線城市。此次收購(gòu)很明顯都集中在一、二線城市，從太盟的角度出發(fā)，它肯定是選擇最好的。”

在公示已出售的48家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，一位受訪者將其認(rèn)為最好的項(xiàng)目劃上了紅線。受訪者供圖

為什么要賣？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，未來(lái)三、四線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也會(huì)繼續(xù)出售，“因?yàn)槿f(wàn)達(dá)還沒(méi)有安全，此次出售48個(gè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的原因就是債務(wù)危機(jī)。”他對(duì)南方周末記者表示。

以大連萬(wàn)達(dá)商管為例，其披露的2024年公司債券中期報(bào)告顯示，期內(nèi)，萬(wàn)達(dá)商管合并口徑有息負(fù)債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債302.69億元。對(duì)應(yīng)的是，合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，萬(wàn)達(dá)商管貨幣資金為115.77億元，僅有負(fù)債的8%。

中期報(bào)告認(rèn)為，目前萬(wàn)達(dá)商管有息負(fù)債存量較大，一年內(nèi)到期規(guī)模較高，存在一定的債務(wù)壓力。而由于發(fā)行人公開(kāi)市場(chǎng)再融資渠道暫未恢復(fù)、子公司珠海萬(wàn)達(dá)上市進(jìn)展不及預(yù)期等影響，債券價(jià)格進(jìn)一步波動(dòng)，公開(kāi)市場(chǎng)再融資難度提升。

“賣賣賣”成為必然選擇。出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外，今年4月萬(wàn)達(dá)以24.97億元的價(jià)格，向同程旅行出售萬(wàn)達(dá)酒店管理公司。這可為王健林帶來(lái)約15億元現(xiàn)金流。

林立認(rèn)為，在目前商業(yè)地產(chǎn)受外部環(huán)境影響表現(xiàn)不佳時(shí)，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就不像過(guò)去那般值錢?！芭c其頂著那么大的債務(wù)壓力，不如出售一部分資產(chǎn)來(lái)減輕債務(wù)?！彼麑?duì)南方周末記者表示。

據(jù)天眼查信息，王健林作為直接被執(zhí)行人、被凍結(jié)股權(quán)的金額合計(jì)約4.44億元，股權(quán)所在企業(yè)包括大連萬(wàn)達(dá)商管、萬(wàn)達(dá)體育等多家公司。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司股權(quán)凍結(jié)25筆，股權(quán)凍結(jié)金額已超162億元，累計(jì)被執(zhí)行金額75億元。

八年前，王健林第三次成為中國(guó)首富時(shí)，身家達(dá)到330億美元（約合人民幣2150億元）。2025年最新榜單數(shù)據(jù)，王健林財(cái)富估值為200億元，名列1390位。

目前，王健林名下關(guān)聯(lián)40余家企業(yè)，其中32家處于注銷或吊銷等狀態(tài)。

債務(wù)危機(jī)源自對(duì)賭

2017年，王健林調(diào)整了萬(wàn)達(dá)架構(gòu)，將原商業(yè)地產(chǎn)公司更名為萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)，申請(qǐng)上市，但遲遲未能成功，2021年3月撤回上市申請(qǐng)。

四個(gè)月后，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)再次被拆分，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心的珠海萬(wàn)達(dá)商管成立，并在三個(gè)月后赴港上市。

到2023年年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管連續(xù)四次向港交所遞交招股書(shū)，但均以失敗告終?！吧鲜羞^(guò)程中，應(yīng)該是兩次對(duì)賭為今天的萬(wàn)達(dá)債務(wù)危機(jī)埋下了禍根?！绷至?duì)南方周末記者說(shuō)。

2016年9月，王健林為了尋求資金，完成萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化退市，與投資人簽署了300億元的對(duì)賭協(xié)議，要求是萬(wàn)達(dá)在兩年內(nèi)完成A股上市，否則要承擔(dān)數(shù)百億元的股權(quán)回購(gòu)與利息償還義務(wù)。

2018年，上市失敗，騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)、永輝超市等以340億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)于香港退市時(shí)引入投資人的14%股份。

2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管繼續(xù)沖擊港股，它與太盟投資集團(tuán)、騰訊等22家機(jī)構(gòu)投資者再次簽署對(duì)賭協(xié)議，若2023年前未能上市成功，投資人享有到期贖回權(quán)。

上市仍然未果后，太盟聯(lián)合其他投資者，對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行再投資600億元。這是近五年來(lái)中國(guó)私募股權(quán)市場(chǎng)中最大規(guī)模的單筆投資，解除了王健林的對(duì)賭危機(jī)，也讓他失去了對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的控制權(quán)，大連萬(wàn)達(dá)商管對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的持股比例從78.83%降至40%。

2024年10月，蘇寧易購(gòu)與永輝超市以六年前的對(duì)賭協(xié)議，通過(guò)仲裁向萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及其子公司追繳股份回購(gòu)款，總額超過(guò)86億元。其中蘇寧方請(qǐng)求裁決支付股份回購(gòu)款50.4億元。

此前，多位資本市場(chǎng)人士向南方周末記者分析，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管能在港股上市，不僅能解決萬(wàn)達(dá)投資方的負(fù)債問(wèn)題，增加新的融資渠道，還可以在一定程度上緩解流動(dòng)性問(wèn)題。無(wú)法上市，就會(huì)導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債越來(lái)越惡化。

為什么要買？

太盟為何在投資了600億元后繼續(xù)對(duì)萬(wàn)達(dá)加碼？

首先，此次收購(gòu)若通過(guò)專項(xiàng)基金平臺(tái)完成，太盟計(jì)劃注資金額為50億元。林立形容，“這樣的投資，更像是一種撬動(dòng)資本來(lái)推進(jìn)資產(chǎn)包的買賣，通過(guò)太盟搭建基金購(gòu)買平臺(tái)，順利地將資產(chǎn)賣出去。”

這符合太盟主席兼首席執(zhí)行官單偉建的風(fēng)格。

剩下的，是一些國(guó)有大行組成的銀團(tuán)提供的300億元貸款授信，以及將通過(guò)夾層融資渠道募集的150億元。這樣的投資或許也與萬(wàn)達(dá)“輕重有別”的商業(yè)地產(chǎn)模式有關(guān)系。

2015年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟了“向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”的征程，經(jīng)過(guò)復(fù)雜的股權(quán)變化，王健林實(shí)現(xiàn)了通過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)控制大連萬(wàn)達(dá)商管，再控制珠海萬(wàn)達(dá)商管的多層股權(quán)控制關(guān)系。

在萬(wàn)達(dá)內(nèi)部，將大連萬(wàn)達(dá)商管稱為“大商管”，珠海萬(wàn)達(dá)商管稱為“小商管”。比較籠統(tǒng)的劃分是：前者持有各地四百多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是重資產(chǎn)；后者負(fù)責(zé)各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理業(yè)務(wù)，為輕資產(chǎn)。

萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)負(fù)責(zé)商場(chǎng)設(shè)計(jì)、招商和運(yùn)營(yíng)，收入以服務(wù)費(fèi)和租金為主，無(wú)需再承擔(dān)大量資本開(kāi)支。根據(jù)南方周末此前報(bào)道，萬(wàn)達(dá)商管管理人在管理過(guò)程中會(huì)收取一定勞務(wù)費(fèi)。按照萬(wàn)達(dá)速度，兩年內(nèi)，就可以建成一座廣場(chǎng)，那么開(kāi)業(yè)以后，每年的租金收入原則是三七開(kāi)，個(gè)別商場(chǎng)會(huì)有上下浮動(dòng)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，吃源源不斷的租金，利用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，躺著收錢。

在王健林不斷出售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一重資產(chǎn)的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)的數(shù)量在上升。

2023年年底，珠海萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)廣場(chǎng)497家，商業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積6898萬(wàn)平方米。一年后，珠海萬(wàn)達(dá)商管獨(dú)家運(yùn)營(yíng)513座已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，合計(jì)管理超7000萬(wàn)平米，居全球商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域首位。

此次收購(gòu)，是太盟等合作方拿下萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)的控制權(quán)后，進(jìn)一步將萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收入囊中。

“萬(wàn)達(dá)因?yàn)椴荒苌鲜?，?duì)賭失敗，太盟接盤，但萬(wàn)達(dá)的賬并沒(méi)有清光，隨著時(shí)間往下拖，只能賣資產(chǎn)?！鄙鲜鲈?jīng)手過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)管理的受訪者表示。

萬(wàn)達(dá)通過(guò)快速?gòu)?fù)制的模式擴(kuò)張，將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從100座開(kāi)到接近500座。但在上述人士看來(lái)，早期萬(wàn)達(dá)的10個(gè)廣場(chǎng)中，只有一兩個(gè)項(xiàng)目不及預(yù)期，但到了2018年前后，10個(gè)項(xiàng)目里面有一半不達(dá)預(yù)期。這一階段的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)始大量在三、四線城市鋪開(kāi)，數(shù)量上升的同時(shí)，效益很難兼顧。

但他依然認(rèn)為，與其他商業(yè)地產(chǎn)品牌相比，萬(wàn)達(dá)的回報(bào)率仍舊保持在行業(yè)較高水平?！叭绻暂^低的價(jià)格收購(gòu)，在目前極低的利率背景下，3000億元的商場(chǎng)，1500億元拿下，回報(bào)率依然不錯(cuò)?！?/p>

什么樣的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)很難賣？陳強(qiáng)總結(jié)，“萬(wàn)達(dá)賣不出去的廣場(chǎng)項(xiàng)目，很多是經(jīng)營(yíng)貸太重。比如建設(shè)成本15億元，但貸款了10億元，這種買回來(lái)以后不可能賺錢?！?/p>