近日，一家“京派”房企因大額發(fā)債和訴訟糾紛受到市場關(guān)注。首開股份（600376.SH）發(fā)布公告稱，該公司有兩個銀行賬戶資金被凍結(jié)，合計金額近2億元，凍結(jié)原因是涉及與建筑公司的訴訟問題，后者向法院申請了訴前財產(chǎn)保全。

在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，房企因訴訟糾紛被申請“股權(quán)凍結(jié)”、“財產(chǎn)保全”等情況較為普遍。訴前財產(chǎn)保全指在緊急情況下，法院如不立即采取財產(chǎn)保全措施，利害關(guān)系人的權(quán)利可能受到損害。專家表示，法院在進行財產(chǎn)保全時通常依原告申請，對案件并不進行實質(zhì)審查；被告可以通過提供擔(dān)保來解除保全措施。

盡管如此，首開股份這家老牌房企面臨的挑戰(zhàn)不止于此。去年，該公司經(jīng)歷了極其困難的一年，在銷售、資金、盈利、項目拓展等方面均面臨重重困難。曾經(jīng)的“京城地產(chǎn)一哥”還有許多關(guān)卡要闖。

此次凍結(jié)的資金分別為首開股份在建設(shè)銀行北京支行的基本戶和大連中美居置業(yè)有限公司在民生銀行大連支行的監(jiān)管戶，被凍結(jié)金額分別為8235.67萬元和11621.87萬元。凍結(jié)原因涉及昌平一建和江蘇江都建設(shè)集團有限公司分別向北京市昌平區(qū)人民法院和遼寧省大連市中級人民法院申請訴前財產(chǎn)保全。首開股份表示，被凍結(jié)銀行賬戶涉及資金合計1.99億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的1.46%，占公司一季度末貨幣資金的1.19%。

此前，首開股份還披露了訴訟事項的具體情況。昌平一建于2017年承接了昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)部分工程，目前已通過竣工驗收，但雙方對工程款結(jié)算及支付存在爭議，昌平一建請求判決首開股份支付相關(guān)款項，包括工程尾款7350.79萬元及相關(guān)利息。另一個訴訟事項是，江都建設(shè)曾承包了東港區(qū)H10地塊項目B區(qū)施工總承包工程，目前工程已經(jīng)竣工驗收，同樣因工程款結(jié)算及支付存在爭議，江都建設(shè)請求支付相關(guān)款項，包括支付工程款1.11億元及相關(guān)利息，并請求判令對案涉工程折價或拍賣款項享有優(yōu)先受償權(quán)。

截至目前，首開股份及控股子公司一年內(nèi)發(fā)生的訴訟、仲裁事項金額合計14.25億元，占公司年末經(jīng)審計凈資產(chǎn)的10.50%。首開方面表示，因部分訴訟案件尚未開庭審理，無法判斷案件對公司本期利潤或期后利潤的影響，將積極跟進訴訟及仲裁案件的進展情況。

工程款支付糾紛只是首開股份生存闖關(guān)的一部分。公司在最近一份年報中直言，2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年。復(fù)雜嚴峻的外部形勢下，公司在銷售、資金、盈利、后續(xù)項目拓展等方面困難重重。首開股份列舉了公司發(fā)展的四大問題：一是銷售業(yè)績嚴重下滑，簽約金額逐年下降；二是資金鏈持續(xù)緊繃，融資壓力加劇；三是利潤下滑態(tài)勢嚴峻，毛利率大幅下滑；四是業(yè)務(wù)規(guī)模逐漸收縮，市場份額被擠壓。

從財務(wù)數(shù)據(jù)上看，2024年首開股份營業(yè)收入242.13億元，同比下降49.31%，歸母凈利潤虧損高達81.41億元。在此之前，首開股份已連年出現(xiàn)虧損，三年累計虧損近150億元。毛利率、凈利率等盈利指標也連年下滑，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)均有明顯下降。

過往投資開發(fā)的項目出現(xiàn)大額減值，是首開業(yè)績虧損的重要原因。年報顯示，2024年首開股份對房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準備30.81億元，投資性房地產(chǎn)減值損失301.69萬元，計提信用減值損失4.86億元，總計計提資產(chǎn)減值準備規(guī)模35.7億元。

首開股份投資的棚改等項目也占用了大量資金。截至2024年年末，首開股份有息負債1161.97億元，資產(chǎn)負債率74.4%，凈負債率192.4%，期末持有現(xiàn)金188億元，現(xiàn)金短債比為1.03倍。此外，首開股份還有其他應(yīng)付款185億，其中資金往來款約164億，應(yīng)付賬款中貨款、工程款約83億。

“2025年是公司走出生存發(fā)展困境的關(guān)鍵之年?！笔组_股份在年報中表示。為了應(yīng)對前述發(fā)展問題，去年首開股份已經(jīng)有所動作，包括推動存量項目去化盤活、多方爭取融資資源、壓降成本費用、梳理組織架構(gòu)等，并有一定成效。比如在銷售層面，去年其南京、成都有項目實現(xiàn)售罄，全年簽約金額400億元；融資方面“白名單”項目共獲授信93.33億元，實現(xiàn) 55.9億元經(jīng)營性物業(yè)貸款及城市更新貸款投放；完成186 億元債券接續(xù)，金融機構(gòu)帶息負債降低97億元。控制成本方面，去年其50個項目完成 170項控本增效，降本6.76億元；組織架構(gòu)上，壓減 3 個機關(guān)部室，完成京內(nèi)外 19家二層級管理單位的整合重組。

盡管如此，首開股份依然要應(yīng)對幾個較棘手的問題。其中一大方面是，首開股份在北京“大本營”的市場份額被壓縮。自2015年開始，首開股份曾連續(xù)4年位居北京銷冠，但2019年該位置被中海取代，當下更是面臨更多央國企集體“搶食”北京市場的局面。2024年，首開股份在北京市場全口徑銷售額為229.9億元，排名第五位；到今年前五個月，首開股份在北京的銷售金額排名已降至第十位，競爭十分激烈。

除了銷售市場面臨頭部企業(yè)競爭，首開股份的資金風(fēng)險也不容忽視。“公司自身‘造血’機能尚未得到根本恢復(fù)，負債率居高難下，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性不高，融資結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化?！笔组_在年報中表示，將創(chuàng)新融資方式、提高資金利用效率，確?，F(xiàn)金流安全。

相較于其他民營房企，首開股份的一大優(yōu)勢便是融資。盡管業(yè)績連年虧損，資產(chǎn)負債表也有“紅燈”指標，但該公司今年來公布了多筆大額融資計劃，以減緩“資金之渴”。例如，4月1日，首開股份發(fā)布公告，提請股東大會授權(quán)公司債務(wù)融資事項，計劃通過中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)行中期票據(jù)（MTN）、定向債務(wù)融資工具（PPN）等，授權(quán)額度不超過350億元，資金將用于償還債務(wù)、補充流動資金、項目投資建設(shè)等。4月3日，上交所披露顯示，北京首都開發(fā)股份有限公司2025年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項目已更新為“已通過”，擬發(fā)行總額90億元，債券品種為私募。股東借款方面，首開集團向首開股份提供的一筆15億元借款，將于2025年4月到期，雙方協(xié)商擬續(xù)期1年，續(xù)期期間年利率不超過3.95%，首開股份無需提供任何抵押及擔(dān)保。

首開股份表示，將堅持“穩(wěn)當前”與“利長遠”相結(jié)合，打響“去化盤活運動戰(zhàn)”、“現(xiàn)金安全保衛(wèi)戰(zhàn)”，爭取一切可以爭取的資源和支持，2025年計劃實現(xiàn)銷售面積 155萬平方米、簽約金額278億元，新開工面積26萬平方米、竣工面積203萬平方米。