2025年下半年，香港兩大地產豪門遭遇重大變動。楊受成家族旗下的英皇國際發(fā)布年報，披露166億港元銀行借貸已逾期，核數師德勤罕見地對財報“不發(fā)表意見”，導致股價大幅下跌。幾乎同時，鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛宣布辭去新世界發(fā)展的職務，徹底退出核心管理層。

就在鄭志剛辭職當天，新世界發(fā)展宣布獲得882億港元再融資，將債務到期日延至2028年。這家老牌港企暫時安全，但危機可能才剛剛開始。

鄭志剛的離開看似突然，實則早有預兆。去年9月，他已辭去執(zhí)行副主席兼行政總裁的職務，僅保留非執(zhí)行董事虛職。他的個人公眾號最后一條更新停留在今年5月2日，深圳太子灣K11 ECOAST的開業(yè)視頻。該項目在“五一”期間因動線混亂、品牌問題和設施倉促等問題引發(fā)爭議。戴德梁行研究院副院長張曉端認為，正常籌備完成后再開業(yè)可以持續(xù)去化，項目本身區(qū)位和自然條件都很好，未來值得期待。然而，截至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商鋪空置，整體項目仍處于籌開狀態(tài)。

作為鄭氏家族第三代接班人，鄭志剛繼承了香港地產豪門的基因，并在商業(yè)領域更具創(chuàng)新精神。2008年，年僅27歲的他創(chuàng)立了K11品牌，將藝術、人文與商業(yè)地產相融合，一度成為新世界最耀眼的業(yè)務板塊。例如，香港尖沙咀的K11 MUSEA在開業(yè)第一年就實現盈利，收入比整改前翻了三倍，還獲得了超過50項國際大獎。至2023財年，該項目已成為新世界在香港投資物業(yè)板塊收入的主要貢獻者。

在鄭志剛的帶領下，新世界開啟了高速擴張之路。2018年，新世界聯(lián)手新創(chuàng)建集團以300億港元競得香港啟德體育園項目，同年啟動200億港元的航天城11 SKIES綜合體；2021年，又以118億港元投得長沙灣區(qū)的三個商業(yè)項目。與此同時，鄭志剛也大力推動內地戰(zhàn)略，特別是在大灣區(qū)的投資總額已達約2000億元。

然而，快速擴張的背后，新世界的債務規(guī)模也在攀升。截至2024年底，其借貸總額超過1510億港元，尤其是短債超過320億港元，凈負債率達到57.5%。同期，新世界持有的現金只有218億港元，資金缺口超過百億，流動性壓力顯著。此外，新世界發(fā)展的經營業(yè)績也首次出現虧損。2024財年，股東應占虧損約196.83億港元，到2025財年中期，公司再次虧損超66億港元。

面對經營與財務雙重壓力，新世界采取多種自救措施。一方面通過出售資產回血，如2024年以40.2億港元向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益；另一方面加速推進再融資。6月30日，新世界發(fā)展宣布與銀行債權人簽訂新的再融資協(xié)議，涉及總額達882億港元的現有境外無抵押債務。這筆融資覆蓋了近3年即將到期的銀行貸款，幫助其暫時緩解危機，但需以核心資產作為抵押，實際上是以時間換空間的無奈之舉。

當新世界勉強穩(wěn)住陣腳時，楊受成的商業(yè)帝國正面臨更猛烈的風暴。6月30日，德勤會計師事務所對英皇國際年報出具“不發(fā)表意見”聲明，揭露其166億港元銀行借貸已逾期或違反貸款條款，市場信心瞬間崩潰。當日，英皇國際股價盤中大跌近16%至0.2港元，創(chuàng)下自5月初以來的新低。截至7月4日，英皇國際股價連續(xù)5日下跌，收盤報0.196港元，總市值約10.81億港元。

英皇國際是楊受成家族商業(yè)帝國中的地產平臺，主要業(yè)務包括香港及海外物業(yè)投資與開發(fā)。據整理，自2023年以來，英皇國際已連續(xù)三年錄得大額虧損，累計金額近90億港元。至2025財年，公司全年總收入為13.76億港元，年度股東應占虧損47.43億港元，同比擴大131.7%。對于2025財年的大額虧損，英皇國際表示主要是來自投資物業(yè)的公允價值虧損。同時，面對經營壓力，英皇國際指出香港商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)放緩，導致商業(yè)樓宇空置率高企，預計未來公司的零售及寫字樓租賃業(yè)務仍將面臨挑戰(zhàn)。

面對英皇國際的危局，楊受成這兩年自掏腰包，幫助其“回血”。2024年，先后購入中環(huán)公寓大廈、銅鑼灣、尖沙咀、屯門等15項非核心物業(yè)，跑馬地的雙套大宅，累計輸血近19億港元。今年2月，英皇國際又與英皇鐘表珠寶簽訂買賣協(xié)議，以約7980萬港元出售帝豪投資有限公司的全部股權以及目標公司欠付賣方的待售貸款，主要資產為廣東道大樓部分單位及廣告位。英皇國際透露，在未來一年內，計劃通過出售旗下物業(yè)及投資物業(yè)的租金，加強流動資金及經營現金流，并通過多種渠道管控行政及經營成本。

新世界發(fā)展與英皇國際當前的困境，反映了香港地產行業(yè)轉型陣痛中的縮影。這兩家老牌港企均創(chuàng)立于上世紀40年代，在低息環(huán)境、土地壟斷與金融杠桿下構建了商業(yè)帝國。然而，近兩年美聯(lián)儲加息周期與經濟轉型的雙重夾擊使其陷入困局。在土地增值紅利消失后，運營能力成為競爭核心，香港地產商們正經歷從“地主”轉向“服務商”的角色轉型。盡管住宅市場在政府多項利好政策刺激下呈現弱復蘇態(tài)勢，但這場脫困、轉型之路依然漫長。