怎么看新一輪城市更新？存量激活成主流(2)

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2025-07-15 08:25:21 華爾街見(jiàn)聞

開(kāi)發(fā)方式上，聚焦既有建筑改造利用，不搞大拆大建；核心目標(biāo)上，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化，打造宜居韌性、智慧城市；用地特征上，推動(dòng)土地混合開(kāi)發(fā)利用和用途依法合理轉(zhuǎn)換，通過(guò)回收閑置用地等方式盤(pán)活利用存量低效用地；文化處理上，堅(jiān)持保護(hù)第一、應(yīng)保盡保；資金來(lái)源上，創(chuàng)新形成政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與的多元實(shí)施模式。

根據(jù)報(bào)告，城市更新已進(jìn)入規(guī)?；瘜?shí)施階段，呈現(xiàn)三方面進(jìn)展：規(guī)劃全覆蓋，310多個(gè)城市已完成專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制，297個(gè)地級(jí)市全面開(kāi)展城市體檢，精準(zhǔn)定位設(shè)施缺口和安全隱患，建立“規(guī)劃-片區(qū)策劃-項(xiàng)目方案”三級(jí)實(shí)施體系；城市覆蓋擴(kuò)大，2024年首批確定15個(gè)城市啟動(dòng)實(shí)施城市更新行動(dòng)，2025年住建部和財(cái)政部又選拔第二批20個(gè)城市，未來(lái)幾年中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超200億元支持名單城市完善基礎(chǔ)設(shè)施短板；資金保障充足，通過(guò)“兩重”建設(shè)安排2025年超長(zhǎng)期特別國(guó)債1350億元，支持各地建設(shè)改造城市燃?xì)?、排水、供水、供熱等地下管網(wǎng)約14.8萬(wàn)公里，此外，2025年國(guó)家發(fā)改委下達(dá)中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專(zhuān)項(xiàng)800億元。

東北證券認(rèn)為，城中村改造呈現(xiàn)“范圍收縮、模式分化”趨勢(shì)。大范圍棚改難以重啟，主要原因包括基本面變化和政策明確反對(duì)大拆大建，近期《求是網(wǎng)》也強(qiáng)調(diào)城市更新不是“建新”和大拆大建。政策明確優(yōu)先實(shí)施“群眾改造意愿強(qiáng)烈、城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟”的城中村改造項(xiàng)目。在房?jī)r(jià)尚未完全企穩(wěn)背景下，符合條件的項(xiàng)目可能僅存在于少數(shù)核心城市的核心區(qū)域（如上海地鐵沿線）。棚改模式難以規(guī)避宅地再次出讓?zhuān)檫_(dá)到資金平衡，往往需開(kāi)發(fā)高容積率產(chǎn)品），與嚴(yán)控增量的政策導(dǎo)向不符。多數(shù)項(xiàng)目將以“整治提升”或“拆整結(jié)合”（部分保留修繕）為主。

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