中央會(huì)議定調(diào)！新一輪城市大洗牌，來了 城市發(fā)展轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效！城市發(fā)展的最新方向已經(jīng)明確。中央城市工作會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。這是自1962年以來第五次召開的全國層面城市會(huì)議，顯示出其重要性。

十年前的城市工作會(huì)議開啟了大規(guī)模棚戶區(qū)改造，并將城市群發(fā)展作為政策重心，對(duì)城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。此次會(huì)議則強(qiáng)調(diào)了城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展面臨的兩個(gè)階段變化，這標(biāo)志著“鋪大攤子”的發(fā)展模式不再適用。

改革開放以來，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速推進(jìn)，城市全面擴(kuò)張，基礎(chǔ)設(shè)施、投資和房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)繁榮。許多城市通過“土地、房地產(chǎn)、金融”三方循環(huán)來擴(kuò)大城市規(guī)模和發(fā)展經(jīng)濟(jì)。然而，當(dāng)前城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，接近S型曲線的頂部，傳統(tǒng)發(fā)展模式面臨債務(wù)困境。這意味著需要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，減少對(duì)基建、投資和地產(chǎn)的依賴，建立“科技、產(chǎn)業(yè)、資本”的新循環(huán)。

會(huì)議還提出要提高城市的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。過去幾十年里，“鼓勵(lì)大城市擴(kuò)張”還是“重點(diǎn)發(fā)展中小城市”一直存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)在，頂層設(shè)計(jì)通過都市圈和城市群的方式將這兩者結(jié)合起來。我國有19個(gè)國家級(jí)城市群和30多個(gè)大型都市圈，這些區(qū)域內(nèi)的城市將形成聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)抱團(tuán)發(fā)展。

此外，會(huì)議還提到分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?？h域城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵在于“分類推進(jìn)”，根據(jù)不同的區(qū)位和資源條件，采取不同的發(fā)展策略。一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣如昆山市、江陰市將繼續(xù)獲得發(fā)展空間，而人口流失縣城則需要主動(dòng)調(diào)整，不能再走舊的發(fā)展模式。

關(guān)于城市更新，會(huì)議指出高質(zhì)量開展城市更新，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。這表明大建設(shè)時(shí)代告一段落，未來將更多關(guān)注內(nèi)需和民生，而非經(jīng)濟(jì)刺激和土地財(cái)政。盡管有人希望看到“二次棚改”，但實(shí)際情況是，居民杠桿率高企，住房市場(chǎng)飽和，供求關(guān)系已發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)無法重回舊路。