步入2025年，房地產(chǎn)市場迎來了全新的轉(zhuǎn)折點，在歷經(jīng)一段時間的深度調(diào)整后，挑戰(zhàn)與機遇并存。近期，中央一系列重磅發(fā)聲，如同激昂的沖鋒號，全面拉開了2025年下半年樓市“救市風(fēng)暴”的大幕。2025年《政府工作報告》著重強調(diào)“穩(wěn)住樓市”，將其納入總體要求，并提出“更大力度促進樓市健康發(fā)展”，這種詳盡的表述，凸顯了穩(wěn)樓市工作在當(dāng)下經(jīng)濟布局中的關(guān)鍵地位。從政策導(dǎo)向來看，“穩(wěn)住樓市股市”的明確提出，意味著在2025年重點領(lǐng)域風(fēng)險防范中，房地產(chǎn)風(fēng)險防范被置于突出位置。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其風(fēng)險對地方財政穩(wěn)定、居民生活質(zhì)量以及全社會消費和經(jīng)濟增長穩(wěn)定性有著廣泛影響，促使政府堅定了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

一、救市政策持續(xù)加碼

2025年以來，從中央到地方，房地產(chǎn)救市政策持續(xù)升級。央行通過降準(zhǔn)等手段釋放大量流動性，降準(zhǔn)0.5個百分點為市場注入約1萬億元長期資金，這一舉措為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬了融資渠道，緩解了部分企業(yè)資金緊張的局面，助力項目開發(fā)建設(shè)。與此同時，政策利率降低0.1個百分點，個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，5月20日，貸款市場報價利率（LPR）也迎來調(diào)整，1年期LPR和5年期以上LPR分別下調(diào)10個基點，降至3.0%和3.5%，切實減輕了購房者的還款壓力，刺激了更多有購房意愿的人群積極入市。

住建部明確表示將進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，全力支持剛性和改善性住房需求。各地積極響應(yīng)，結(jié)合自身實際情況制定并落實房地產(chǎn)支持政策。一些城市為吸引人才，推出購房補貼、落戶優(yōu)惠等政策，鼓勵人才購房定居；部分城市則對老舊小區(qū)改造、城市更新項目給予政策傾斜和資金支持，改善城市居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)市場的吸引力。例如，杭州、成都等城市通過“城中村改造貨幣化”釋放住房需求，帶動房價環(huán)比上漲。

國常會更是明確要求“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，提出要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實施的系統(tǒng)性有效性，從穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險四個關(guān)鍵維度，全面發(fā)力推動房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)定軌道。

二、需求端政策松綁效果初顯

在需求端，政策持續(xù)松綁，為購房者減輕負(fù)擔(dān)、降低門檻。首套房貸利率下限取消，多地首付比例大幅下降，部分城市如西安將商貸首付比例統(tǒng)一降至15%，不再區(qū)分首套、二套房。以一套價值200萬的房產(chǎn)為例，首付從以往的60萬降至30萬，購房門檻顯著降低。同時，市場普遍預(yù)期貸款市場報價利率（LPR）將進一步下調(diào)，若下調(diào)15-20個基點，以100萬貸款、30年期等額本息計算，月供又可減少一定金額，30年累計節(jié)省的利息頗為可觀。

此外，包括契稅稅率下調(diào)、個人所得稅免征門檻提升、土地增值稅預(yù)征率降低等“四個減免”政策，以及超50個城市推出的購房補貼（如現(xiàn)金直補、契稅返還、人才購房券等），進一步降低了購房者的交易成本。這些政策的實施，極大地提升了居民的購房意愿，使得更多潛在購房者得以進入市場，有效釋放了剛性和改善性住房需求潛力。從市場數(shù)據(jù)來看，部分城市的購房需求已經(jīng)開始回升，一些熱點城市的二手房成交量明顯增加。

三、供給端積極調(diào)整與變革

在供給端，政府積極作為，助力企業(yè)緩解資金壓力。央行“白名單”專項借款擴容至8.5萬億元，有效降低了房企融資成本，帶動存量房貸利率降至3.09%。同時，“不動產(chǎn)REITs”試點加速推進，試點項目覆蓋保障房、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，持有型物業(yè)年化收益率提升至5%-7%，較傳統(tǒng)理財收益高出2-3個百分點，為房企提供了新的融資渠道和發(fā)展方向。

為了緩解資金壓力、償付巨額債務(wù)，開發(fā)商在下半年加大打折促銷力度，進一步活躍市場交易。同時，“好房子”建設(shè)成為供給端的重要發(fā)力點。政策明確了“好房子”的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，重點支持綠色建筑（節(jié)能率65%以上）、智能家居（覆蓋率80%）、適老化改造（無障礙設(shè)施100%標(biāo)配）項目。2025年5月1日正式施行的《住宅項目規(guī)范》，從空間設(shè)計、居住靜謐性、智能化與可持續(xù)發(fā)展等多個維度對住宅品質(zhì)進行了全面升級。在北京、上海等地試點的“租購?fù)瑱?quán)”，將教育、醫(yī)療資源與租房資格掛鉤，也推動了高品質(zhì)住宅需求的激增。政府通過在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面給予全方位政策支持，推動房地產(chǎn)企業(yè)提升住宅品質(zhì)，以滿足消費者日益升級的居住需求，并且對住宅土地供給進行優(yōu)化，合理控制土地供應(yīng)節(jié)奏與規(guī)模，力求實現(xiàn)市場供需的動態(tài)平衡。

四、市場已有止跌回穩(wěn)跡象

政策的持續(xù)利好逐漸在市場層面顯現(xiàn)出積極成效，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出明顯的止跌回穩(wěn)跡象。一線城市如北京、上海、深圳，新房價格同比上漲2.5%，二手房市場止跌企穩(wěn)，核心區(qū)現(xiàn)房去化周期縮短至8個月，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房溢價率回升至15%。這些城市經(jīng)濟實力雄厚、產(chǎn)業(yè)資源豐富、人口持續(xù)流入，在政策支持下，市場需求得到有效釋放，房價逐漸企穩(wěn)回升。部分熱點二線城市如杭州、成都、武漢等，二手房成交量紛紛創(chuàng)歷史新高。以杭州為例，通過“城中村改造貨幣化”等政策，有效激活了住房需求，帶動房價環(huán)比上漲。這些城市積極落實中央政策，結(jié)合自身特點推出一系列刺激措施，市場活躍度明顯提升。

然而，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化依然存在。三四線城市由于經(jīng)濟發(fā)展相對滯后、人口外流等因素，庫存去化壓力仍然較大，房價仍面臨一定下行壓力。但隨著政策的持續(xù)推進和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，這些城市也在積極探索適合自身的發(fā)展路徑，通過產(chǎn)業(yè)升級、人才引進等方式，逐步提升房地產(chǎn)市場的支撐力。

五、2025年下半年房價走勢分析

展望2025年下半年，房價走勢受多種因素綜合影響。從政策層面來看，政策的持續(xù)寬松和落地實施將繼續(xù)為市場提供支撐。7-9月是政策落地的關(guān)鍵時期，廣州、南京等城市專項債落地較快，購房補貼、置換補貼等政策將直接降低購房者成本，預(yù)計成本可降低8%-10%。10-12月則是利率調(diào)整的重要窗口，LPR（貸款市場報價利率）可能再降15-20個基點，房貸利率有望跌破3%，年底銀行出于沖量需求，放貸將更加寬松，這對于購房者來說無疑是重大利好，可能進一步刺激購房需求，推動房價止跌甚至在部分城市出現(xiàn)上漲。

從市場供需來看，需求端的逐步釋放和供給端的優(yōu)化調(diào)整，有助于市場供需關(guān)系的改善。但不同城市的情況差異較大，一線城市和熱點二線城市，由于經(jīng)濟和人口的支撐，需求相對旺盛，房價有望保持穩(wěn)定或溫和上漲。而三四線城市，盡管政策在持續(xù)發(fā)力，但庫存壓力的緩解需要時間，房價全面上漲的動力相對不足，部分城市可能仍將處于筑底階段。

從宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，國內(nèi)貨幣政策寬松預(yù)期不斷增強，業(yè)內(nèi)預(yù)測2025年底房貸利率或降至2.5%左右，結(jié)合全球資本增配人民幣資產(chǎn)趨勢，市場流動性環(huán)境將持續(xù)改善，為房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)提供了有利的經(jīng)濟基礎(chǔ)。但區(qū)域分化仍是重大挑戰(zhàn)，后續(xù)政策需更精細(xì)區(qū)分城市能級，通過差異化供給調(diào)節(jié)機制實現(xiàn)全局穩(wěn)定。

總體而言，2025年下半年房地產(chǎn)市場有望在政策的持續(xù)推動下逐步實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，但房價是否會全面上漲仍存在不確定性，不同城市將呈現(xiàn)出不同的走勢。市場真正實現(xiàn)可持續(xù)企穩(wěn)，仍需在區(qū)域平衡、信心重建、風(fēng)險化解等各方面協(xié)同推進并取得突破，這也是檢驗房地產(chǎn)發(fā)展新模式成色的關(guān)鍵標(biāo)尺。