對(duì)于物業(yè)公司通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)播報(bào)欠費(fèi)信息的行為是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定的催費(fèi)程序,尤金堂表示,根據(jù)民法典第九百四十四條第二款,業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)公司應(yīng)先催告,合理期限屆滿后可起訴或仲裁,且催繳方式需合法合理。若物業(yè)服務(wù)合同未約定“通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)公開(kāi)欠費(fèi)信息”的催繳方式,物業(yè)公司的行為違反合同約定。即使合同有約定,若該約定違反民法典第九百四十四條第三款的禁止性規(guī)定(如限制業(yè)主基本權(quán)益),該約定也屬無(wú)效。
若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo),業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)。根據(jù)民法典第九百四十四條第一款,“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”。但若物業(yè)公司未按約定提供服務(wù)(如服務(wù)存在瑕疵),業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)。業(yè)主需收集物業(yè)公司未履行合同義務(wù)的證據(jù),具體包括:服務(wù)瑕疵的直接證據(jù),如小區(qū)消防設(shè)施損壞的照片/視頻、公共區(qū)域衛(wèi)生臟亂的記錄、電梯故障未及時(shí)維修的憑證;業(yè)主的催告記錄,如向物業(yè)公司發(fā)送的整改函(書(shū)面/微信)、12345投訴記錄(需保留投訴編號(hào)及回復(fù));第三方機(jī)構(gòu)的證明,如消防部門(mén)的《整改通知書(shū)》、街道辦/居委會(huì)的檢查報(bào)告;物業(yè)的公開(kāi)信息,根據(jù)民法典第九百四十三條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條,業(yè)主可請(qǐng)求公布“物業(yè)服務(wù)履行情況”“維修資金使用情況”等資料,若物業(yè)公司拒絕公開(kāi),可通過(guò)訴訟獲取;同類案件的判決,如小區(qū)其他業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟判決,可證明物業(yè)存在普遍服務(wù)瑕疵。