美元降息會影響房價(jià)嗎多維度傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)(2)

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2025-09-18 14:41:28 天津?yàn)I海房產(chǎn)威哥

外資加速布局核心資產(chǎn)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會顯現(xiàn)。美聯(lián)儲降息后，全球資本尋求高收益資產(chǎn)的動機(jī)增強(qiáng)，中國核心城市房地產(chǎn)成為重要標(biāo)的。施羅德資本近期聯(lián)合西子國際發(fā)起30億元私募基金，專注長三角寫字樓及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資，這一動作具有風(fēng)向標(biāo)意義。外資正從過去的“抄底住宅”轉(zhuǎn)向“價(jià)值持有”策略。上半年，核心城市土地市場回暖跡象初顯，上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍溢價(jià)率回升至5%-8%，反映外資對核心資產(chǎn)的長期看好。外資流入呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性特征：一是聚焦一線城市及強(qiáng)二線城市，如北京、上海的高端住宅和優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)；二是偏好持有型資產(chǎn)，通過REITs、私募基金等形式參與城市更新項(xiàng)目。相比之下，三四線城市因庫存高企、人口持續(xù)流出，難以吸引外資關(guān)注。這種分化趨勢可能進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”。

政策聯(lián)動效應(yīng)顯現(xiàn)，區(qū)域市場分化加劇。國內(nèi)政策與美聯(lián)儲降息形成共振，加速市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比逆勢上漲0.4%，同比漲幅達(dá)5.9%，成為全國唯一正增長的一線城市。核心地段改善型需求韌性較強(qiáng)，疊加外資流入，推動市場預(yù)期修復(fù)。杭州、成都等強(qiáng)二線城市土地成交溢價(jià)率回升至3%-5%，但庫存去化周期仍普遍超過18個月，政策需通過組合拳激活需求。部分三四線城市二手房價(jià)格同比跌幅超過6%，人口外流與產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致市場長期低迷。政策層面雖放寬限購，但缺乏實(shí)質(zhì)性需求支撐，去庫存壓力依然嚴(yán)峻。國家外匯管理局將港澳居民購房結(jié)匯便利化措施推廣至全國，允許境外個人憑購房合同先行結(jié)匯支付，短期內(nèi)可提振港澳臺及海外華人置業(yè)需求。但政策明確保留限購門檻，并未改變“房住不炒”的核心導(dǎo)向。

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