為什么頂流商場也難逃被甩賣的命運(yùn) 商業(yè)地產(chǎn)大洗牌(4)

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2025-10-12 12:27:19 每日人物社

REITs模式改變了市場交易邏輯。它能讓資本隨時退出，資產(chǎn)也不會有夸張的漲跌幅，吸引了一批更有實力、投資穩(wěn)健的險資出手。在中國內(nèi)地，REITs一推出就受到市場追捧。期間也經(jīng)歷過瘋漲和暴跌，近兩年市場才趨于穩(wěn)定。

據(jù)界面報道，薈聚的意向買方是由泰康人壽領(lǐng)投的基金，累計出資規(guī)模80億元。而北京SKP收購方博裕資本背后也能看到類似風(fēng)險考量的政府基金。今年，險資頻頻出手的對象還有萬達(dá)廣場。2023年以來，王健林持續(xù)斷腕出售了超過80座萬達(dá)廣場，其中新華保險、陽光人壽、大家保險等險資機(jī)構(gòu)已收購24座，占比近3成。

險資能在市場上瘋狂掃貨，不僅有本土物業(yè)持有方在出售項目，還有一些外資投資機(jī)構(gòu)出售其持有的商場全部或部分權(quán)益。今年1月，加拿大養(yǎng)老基金投資公司出售持有10年的龍湖集團(tuán)四個項目股權(quán)，買家為大家保險集團(tuán)。

一擲千金的時代，業(yè)主們傾盡心血打造的商場曾被視為可以長期持有、不斷增值的寶貴資產(chǎn)。但當(dāng)它被擺上交易貨架，價值也不再神秘，赤裸裸地以真金白銀呈現(xiàn)。估價43.61億元的皇庭廣場，起拍價30.52億元，最終流拍。仙樂斯的故事也很曲折，這座商場以低于原估值25%的價格，賣給了廈門國企象嶼集團(tuán)，成交價為21億元。

與這些掙扎中的商場不同，薈聚與SKP的買方態(tài)度更為明確。出售后，SKP的控制權(quán)保持不變，買方更多以財務(wù)投資者身份參與。薈聚如果出售，大概率也會保留運(yùn)營控制權(quán)。

注重運(yùn)營使得一些過去不那么被看好的商場成了交易熱點。萬達(dá)在過去兩年交易的商場，很多都位于下沉城市，如甘肅武威、青海西寧等地。盡管買賣雙方都有需求，但最終能讓險資出手的標(biāo)的仍然有限。目前市場面臨資產(chǎn)荒，想賣商場的很多，但沒有那么多好的標(biāo)的出現(xiàn)在交易臺。

運(yùn)營是當(dāng)下商場最具挑戰(zhàn)的部分。過去超級加盟商意氣風(fēng)發(fā)，一年開十幾個門店。而這兩年，他們心態(tài)大多傾向于觀望。小品牌和獨(dú)立品牌主理人進(jìn)入商場的意愿也在減弱，不愿意再賭上現(xiàn)金流搏一搏。

交易臺外，各地新商場還在陸續(xù)規(guī)劃中。商場一座接一座地開，但在商業(yè)世界里，真正難的不是蓋出來，而是活下去。

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(責(zé)任編輯：zx0001)

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