2025年8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品房數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加至9個(gè)，高于7月的6個(gè)，顯示出市場(chǎng)暖意有所擴(kuò)散。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅較7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中上海環(huán)比上漲0.4%，顯示較強(qiáng)韌性。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅較7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅較7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)仍面臨較大壓力。

倪鵬飛回顧房地產(chǎn)自2021年步入調(diào)整期，至今已經(jīng)過(guò)去了4年。本次房地產(chǎn)調(diào)整是與以前不同的深度調(diào)整。上半年有一些積極的外在表現(xiàn)和內(nèi)在因素在積累，帶來(lái)結(jié)構(gòu)性積極變化，即個(gè)別區(qū)域和個(gè)別種類(lèi)的住房市場(chǎng)有趨穩(wěn)跡象。

新的階段行業(yè)在發(fā)生新的變化，但很多人還用過(guò)去的邏輯看這個(gè)事情，認(rèn)為出個(gè)大招，房地產(chǎn)就會(huì)像以前那樣恢復(fù)勢(shì)頭。需要從“認(rèn)知”上進(jìn)行根本的轉(zhuǎn)變，城市或企業(yè)才能找到突破點(diǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的不僅是市場(chǎng)的深度調(diào)整，而且面臨發(fā)展質(zhì)量的升級(jí)和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。未來(lái)市場(chǎng)企穩(wěn)需依賴(lài)宏觀經(jīng)濟(jì)改善、關(guān)鍵指標(biāo)回歸合理區(qū)間，而行業(yè)機(jī)會(huì)將集中在高品質(zhì)住房供給、運(yùn)營(yíng)能力提升及模式創(chuàng)新（如REITs、基金合作）領(lǐng)域。房企唯有從“以開(kāi)發(fā)商為中心”轉(zhuǎn)向“以客戶為中心”，貼合需求與技術(shù)趨勢(shì)，才能在調(diào)整中找到新方向。外部宏觀環(huán)境的百年未有之變局，尤其是AI時(shí)代來(lái)臨帶來(lái)人類(lèi)歷史發(fā)展的劃時(shí)代變化，必須從更寬廣和更長(zhǎng)期的視野來(lái)審視房地產(chǎn)的問(wèn)題和發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)適應(yīng)和引領(lǐng)時(shí)代之變。

關(guān)于“市場(chǎng)企穩(wěn)”的問(wèn)題，倪鵬飛表示這是一個(gè)積累的過(guò)程。目前存在兩種回穩(wěn)的跡象，一是階段性回穩(wěn)，2021年以來(lái)市場(chǎng)整體下行，政府出臺(tái)政策后，降幅收窄、短期平穩(wěn)，但一段時(shí)間后可能又有波動(dòng)，再靠政策托底，形成循環(huán)。今年很明顯，不管一線還是二線，下降幅度都比前兩年小了，這是階段性的進(jìn)步。二是結(jié)構(gòu)性的回穩(wěn)，不是所有項(xiàng)目都穩(wěn)，穩(wěn)的是那些地段好、配套全、品質(zhì)高的房子，例如某些核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)新盤(pán)，已經(jīng)出現(xiàn)正增長(zhǎng)，這部分是真“穩(wěn)”。要實(shí)現(xiàn)整體和持續(xù)的“市場(chǎng)企穩(wěn)”還需繼續(xù)注入和積蓄更大的力量。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)供求數(shù)量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本匹配，房地產(chǎn)租售價(jià)格處在合理區(qū)間。這里除了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整外，持續(xù)向好的宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)收入和就業(yè)增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)和預(yù)期改善，消除房?jī)r(jià)收入比和租售比不合理，就更加關(guān)鍵。

國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比合理范圍是2-6倍，中國(guó)過(guò)去一線城市曾達(dá)到40倍，現(xiàn)在雖然降了，但還是遠(yuǎn)高于合理值；租售比合理的話，1：200-1：300，中國(guó)重點(diǎn)城市這個(gè)數(shù)據(jù)多在1：300之上。

對(duì)于“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，倪鵬飛認(rèn)為其核心是宜居。安全舒適綠色智慧都指向宜居。安全舒適是基本要求，首先是“住得舒服”，比如戶型方正、采光好、樓層合理；其次是“配套全”，出門(mén)有公園、買(mǎi)菜方便、孩子上學(xué)近、看病不用跑太遠(yuǎn)，這些是老百姓最實(shí)在的需求。綠色智能得落地見(jiàn)效。比如智能化不能只裝個(gè)智能門(mén)鎖、控?zé)簦每紤]遠(yuǎn)程辦公需求——小區(qū)有沒(méi)有共享辦公空間？家里能不能隔出獨(dú)立書(shū)房？綠色低碳也不是只掛“節(jié)能建筑”牌子，而是實(shí)實(shí)在在的低物業(yè)費(fèi)、冬暖夏涼，讓老百姓感受到好處。

遠(yuǎn)程辦公越來(lái)越普遍，很多跨國(guó)公司實(shí)行“3+1”“3+2”模式，這會(huì)對(duì)居住產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，主要是空間功能的重構(gòu)。未來(lái)房子得“住、辦公、休閑”一體。比如家里得有獨(dú)立書(shū)房，或者小區(qū)里設(shè)共享辦公空間，不用天天去市中心寫(xiě)字樓；居民區(qū)周邊得有更多休閑設(shè)施，比如公園、咖啡館，因?yàn)榇蠹以诩肄k公的時(shí)間多了，需要就近放松。

AI的影響是“顛覆性且快速”的，不只是裝個(gè)智能設(shè)備那么簡(jiǎn)單。比如交通上，AI可能優(yōu)化通勤路線，大家不用擠在市中心買(mǎi)房，住遠(yuǎn)一點(diǎn)也方便；生活上，AI能智能管理小區(qū)，比如自動(dòng)調(diào)節(jié)電梯運(yùn)行、監(jiān)測(cè)安防，降低物業(yè)成本；辦公上，AI可能實(shí)現(xiàn)“虛擬辦公空間”，家里不用太大，但能通過(guò)AI連接全球團(tuán)隊(duì)，這會(huì)改變戶型需求——不用大書(shū)房，小空間配AI設(shè)備就行?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的“AI應(yīng)用”之所以還比較初步，一是AI還處在發(fā)展之中，對(duì)居住有怎樣的改變，如何應(yīng)用還需要探索，二是怕投入多了不賺錢(qián)。要改變，就得從“蹭概念”走向“落地需求”。

居住形式的變化與人口增長(zhǎng)相關(guān)。信息技術(shù)的發(fā)展可能會(huì)增加?jì)D女就業(yè)的時(shí)間靈活性，讓女性既可以工作，又可以兼顧家庭，解決了這個(gè)問(wèn)題，就有可能提高家庭的生育率。如果職住一體未來(lái)能夠有助于家庭生育率的提高，一個(gè)家庭的人口有可能擴(kuò)大，那么他們所需要的住房就要加大，現(xiàn)在的小戶型可能就不適應(yīng)了，所以戶型也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大。

房企要撬動(dòng)新需求，首先得認(rèn)清楚“時(shí)代變了”——過(guò)去是“供給說(shuō)了算”，現(xiàn)在是“需求說(shuō)了算”，必須從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“精打磨”。具體要做兩點(diǎn)：一是精準(zhǔn)調(diào)研需求，不能拍腦袋定戶型，要去問(wèn)消費(fèi)者：家里有沒(méi)有老人？需不需要適老設(shè)施？會(huì)不會(huì)遠(yuǎn)程辦公？二是跟上趨勢(shì)，比如智能化、多功能，現(xiàn)在年輕人是“AI泡大的”，對(duì)智能生活有剛需，小區(qū)得有智能安防、共享辦公區(qū)，房子得預(yù)留AI接口，這些都得提前考慮。

轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)不是成本，而是兩個(gè)核心問(wèn)題：一是“需求判斷不準(zhǔn)”，現(xiàn)在供需關(guān)系變了，一旦戶型、配套定錯(cuò)了，項(xiàng)目就可能賣(mài)不出去，失敗概率比過(guò)去高太多；二是“融資難”，過(guò)去房企靠高負(fù)債拿地，現(xiàn)在不行了，銀行不給高杠桿，開(kāi)發(fā)商得有自有資金，但多數(shù)房企沒(méi)這個(gè)實(shí)力。國(guó)外的基金模式值得借鑒，比如基金作為股東投錢(qián)，房企負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，相當(dāng)于“打工”，能降低負(fù)債，可惜咱們現(xiàn)在還沒(méi)普及。

未來(lái)能存活的房企，核心是“穩(wěn)健、專(zhuān)注”，有三個(gè)特征：一是財(cái)務(wù)穩(wěn)健，不搞高負(fù)債，有自有資金；二是專(zhuān)注核心能力，不搞“多元化亂擴(kuò)張”；三是跟得上趨勢(shì)，比如提前布局AI、遠(yuǎn)程辦公相關(guān)的住房功能，不躺在過(guò)去的舒適區(qū)里。比例估計(jì)也就10%左右，最多不超過(guò)20%，另外的80-90%開(kāi)發(fā)企業(yè)要么轉(zhuǎn)型其它業(yè)態(tài)，要么被淘汰。

高負(fù)債房企要緩過(guò)來(lái)，光轉(zhuǎn)型不夠，還得靠資產(chǎn)重組和壞賬處理。未來(lái)大規(guī)模的資產(chǎn)重組和壞賬處理是不可避免的，這是行業(yè)調(diào)整的代價(jià)。有的房企可能會(huì)賣(mài)掉優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目還債，有的可能會(huì)被兼并收購(gòu)，有的甚至?xí)飘a(chǎn)，投資者和業(yè)主可能會(huì)有損失，但這也是“洗牌”的過(guò)程——把高負(fù)債、低效率的企業(yè)淘汰掉，留下穩(wěn)健、專(zhuān)注的企業(yè)，行業(yè)才能更健康。不過(guò)不會(huì)像資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家過(guò)去的樓市那樣“硬著陸”，而是會(huì)用債務(wù)展期、政府協(xié)調(diào)等辦法緩解，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，所以過(guò)程會(huì)慢一點(diǎn)，但總體可控。

長(zhǎng)期來(lái)看肯定有信心，房地產(chǎn)本源屬性是居住，衣食住行是最基本的必需品，不管時(shí)代如何變化，只要人類(lèi)存在，棲息之所就是必需，而且會(huì)越來(lái)越好。目前的深度調(diào)整不僅是長(zhǎng)周期數(shù)量盤(pán)整的波谷，是質(zhì)量升級(jí)的陣痛，更是鳳凰涅槃的“轉(zhuǎn)型”，轉(zhuǎn)過(guò)去了行業(yè)會(huì)更健康。房地產(chǎn)從“高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”，經(jīng)濟(jì)從“房地產(chǎn)依賴(lài)”轉(zhuǎn)向“高新產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)”，這是必然趨勢(shì)，只是需要時(shí)間。比如現(xiàn)在好房子的缺口還很大，專(zhuān)注做產(chǎn)品的房企有機(jī)會(huì)；遠(yuǎn)程辦公、AI帶來(lái)的空間變革，也會(huì)創(chuàng)造新需求，這些都是長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。國(guó)務(wù)院關(guān)于深入實(shí)施“人工智能+”行動(dòng)的意見(jiàn)提出，到2030年，我國(guó)人工智能全面賦能高質(zhì)量發(fā)展，新一代智能終端、智能體等應(yīng)用普及率超90%，智能經(jīng)濟(jì)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，推動(dòng)技術(shù)普惠和成果共享。居住是人工智能最大的應(yīng)用場(chǎng)景之一，房地產(chǎn)相關(guān)主體要主動(dòng)適應(yīng)和引領(lǐng)AI時(shí)代到來(lái)，加快房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的智能化進(jìn)程。

不管是房企還是居民家庭，最該把握的核心是“認(rèn)知改變”——得承認(rèn)“時(shí)代變了”，不能用過(guò)去的思路做事。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，別指望“政策一刺激就解套”，過(guò)去的高周轉(zhuǎn)時(shí)代沒(méi)了，必須轉(zhuǎn)向“做產(chǎn)品品質(zhì)、做衍生服務(wù)”，專(zhuān)注一個(gè)領(lǐng)域做到極致；對(duì)居民家庭說(shuō)，買(mǎi)房別只看“新舊或大小”，要先看“住得舒服不舒服”“配套全不全”。調(diào)整期有挑戰(zhàn)，但機(jī)會(huì)也在，關(guān)鍵是跟得上時(shí)代。